Không dễ giải cứu 500 dự án trùm mền tại TP.HCM

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chỉ riêng tại TP.HCM có khoảng 500 dự án vẫn đang bị 'trùm mền', chưa thể đưa vào khai thác. Nguyên nhân là bị vướng đền bù giải tỏa, chưa đóng tiền sử dụng đất, dự án bị “cắm” ngân hàng, chủ dự án không đủ năng lực triển khai…

Thực tế dù "đóng băng" với bất kỳ lý do gì thì "núi tiền" đang bị “chôn” là gánh nặng không chỉ cho các chủ đầu tư, mà còn của ngân hàng và nền kinh tế.

Dự án Moonlight Park View được Hưng Thịnh Corp mua lại và vừa được cất nóc. Đây là một trong số nhiều dự án minh chứng cho các vụ M&A thành công. Ảnh: N.Vũ

Theo đánh giá của ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land, đơn vị môi giới có nhiều thương vụ M&A dự án bất động sản, việc nhiều dự án gặp khó trên đường hồi sinh xuất phát từ nhiều nguyên nhân, từ sản phẩm dự án bị lỗi thiết kế, chọn sai phân khúc, không thể thay đổi được, đến những rắc rối về pháp lý, thế chấp tài sản đảm bảo không đúng quy trình, rồi chủ đầu tư bị rơi vào vòng lao lý.

Theo ông Hiền, bài toán khó nhất và quan trọng hơn là bài toán dung hòa lợi ích với những khách hàng cũ của dự án. Tại một số dự án được giải cứu vừa qua cho thấy, các chủ đầu tư mới đều phải nghiên cứu, tính toán rất kỹ để đưa ra những phương án khắc phục hợp lý nhất để có được sự đồng thuận của khách hàng cũ, nhưng vẫn phải đảm bảo lợi nhuận - mục tiêu của bất kỳ doanh nghiệp kinh doanh nào. Còn những dự án còn lại vẫn đang xem xét và phải phụ thuộc vào bối cảnh, cũng như tình hình của thị trường.

Ngoài ra, theo đánh giá của chuyên gia pháp lý, việc chuyển nhượng sẽ còn gặp khó khăn khá nhiều, bởi theo pháp luật hiện hành, để có đủ điều kiện chuyển nhượng, dự án phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó, hiện có nhiều dự án đang được thế chấp ngân hàng, nhiều trường hợp là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu ngân hàng.

Theo luật sư Nguyễn Đăng Tư, Đoàn Luật sư TP.HCM, khoản (1.b) Điều 194 Luật Đất đai quy định, đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án sau khi đã có giấy chứng nhận.

Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt. Ngoài ra, tại khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản quy định, điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Đó là một trong những vướng mắc trong việc tiến tới các thương vụ M&A dự án bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, theo quy định, dự án muốn được chuyển nhượng phải có sổ đỏ, đã làm xong hạ tầng, xây dựng xong móng... đã tạo nút thắt lớn, làm cho hàng trăm dự án bị ngưng triển khai, không thể tiếp tục thực hiện. Do đó cần rộng cửa cho việc chuyển nhượng dự án bất động sản như nội dung trong nghị quyết mới để khai thông thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án.

“Nếu xử lý tốt vấn đề này, dòng tiền lớn sẽ trở lại thị trường mà không cần dùng đến ngân sách nhà nước để “giải cứu”. Quốc hội đã ra nghị quyết xử lý nợ xấu, nhân cơ hội này Quốc hội cũng cần sớm sửa luật Kinh doanh bất động sản theo hướng coi việc chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động kinh doanh bình thường giữa các nhà đầu tư với nhau”, ông Châu kiến nghị.

Ông Châu đánh giá, dù quá trình tái khởi động dự án treo còn nhiều vướng mắc, nhưng đây là “nguồn tài nguyên” lớn để thị trường M&A tiếp tục sôi động. Việc các doanh nghiệp lớn đẩy mạnh M&A dự án đang là một bài toán đa lợi ích. Điều này giúp bên thâu tóm giảm bớt được chi phí và thời gian xây dựng dự án mới, còn bên bán giải quyết được bài toán tài chính. Đặc biệt, các dự án “chết lâm sàng” sẽ được hồi sinh, giải phóng lượng tồn kho bất động sản lớn.

Nguyên Vũ

Nên đọc

Phó Thủ tướng Vương Đình Huệ yêu cầu “tăng tốc” xử lý 12 dự án yếu kém

TP.HCM: 27 dự án bất động sản bị thanh tra đều sai phạm

Địa ốc Hoàng Quân khởi công 7 dự án, công bố đầu tư 2.000 tỷ đồng

TP.HCM: Hoàn thành dự án thí điểm giao thông thông minh