Dự báo căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2 tại TP.HCM sẽ dần biến mất

Theo số liệu từ DKRA Group, quý 2/2024, TP.HCM có gần 8.000 căn hộ mở bán mới, nguồn cung sơ cấp toàn thị trường ghi nhận tăng 12% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ năm 2023. Nguồn cung mới đưa ra thị trường phần lớn đến từ các dự án căn hộ cao cấp, hạng sang thuộc khu Đông với giá bán cao nhất ghi nhận gần 500 triệu đồng mỗi m2, khá ít nguồn cung căn hộ vừa túi tiền. Bên cạnh đó, lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường tăng mạnh 88% so với quý trước và 82% so với cùng kỳ năm 2023.

DKRA Group cho hay, phần lớn dự án thanh khoản tốt trong quý 2 đều tập trung ở những dự án căn hộ vừa túi tiền, tầm giá từ 40 – 55 triệu đồng/m2 đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh chóng, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố.

Tại báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng cho biết, nhu cầu tìm mua căn hộ TP.HCM đã tăng gần 58% trong quý 2/2024, tập trung chủ yếu vào các dự án có mức giá bán trên dưới 40 triệu đồng/m2.  Về giao dịch, các sản phẩm căn hộ vừa túi tiền, giá bán dưới 50 triệu đồng/m2 tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh chiếm 62% tổng lượng tiêu thụ nguồn cung mới toàn thị trường trong giai đoạn 6 tháng đầu năm vừa qua.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho hay, các dự án đang có giao dịch ở hiện tại phần lớn rơi vào các sản phẩm có giá trên dưới 50 triệu đồng/m2. Mức giá này có thể trở nên khan hiếm trong giai đoạn tới khi mà mặt bằng căn hộ sơ cấp Tp.HCM sẽ tiếp tục đà tăng. Thực tế, dự án có mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 không phân bổ đồng đều giữa các khu vực tại Tp.HCM, phần lớn tập trung ở khu Tây và Nam Tp.HCM.

Theo đánh giá, trên thị trường hiện nay lượng giao dịch tập trung chủ yếu ở loại hình bất động sản nhà ở vừa túi tiền phục vụ nhu cầu ở thực luôn ở mức cao tại các thành phố lớn, vị trí thuận tiện kết nối về trung tâm, có pháp lý đầy đủ cũng như tiến độ xây dựng rõ ràng. Dù vậy nguồn hàng còn đang mở bán có tầm giá vừa túi tiền hiện lại vô cùng thiếu hụt. Tại TP.HCM, các dự án có giá bán dưới 50 triệu đồng/m2 hiện chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Hội môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cũng chỉ ra, cơ cấu nguồn cung ngày càng “nghiêng” về các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phục vụ mục đích đầu tư, đầu cơ. Sự lệch pha kéo dài này khiến giá nhà ở liên tục bị đẩy lên cao.

Tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu/m2) trên tổng nguồn cung nhà ở liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% năm 2022 và 6% vào năm 2023. Giai đoạn 2019-2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp (25-50 triệu/m2) cũng sụt giảm xuống mức lần lượt là 54%, 46%, 34%, 27% với nguồn cung chủ yếu đến từ các sản phẩm có giá 40-50 triệu đồng/m2.

Trong khi, nhu cầu mua nhà ở thực luôn dẫn đầu trong cơ cấu nhu cầu nhà ở với tỷ trọng 80%, còn lại 15% là cầu đầu tư dài hạn và 5% là nhu cầu đầu cơ. Và chỉ có khoảng 25% nhu cầu mua nhà ở thực có khả năng tài chính để chuyển hóa thành cầu thực.

Theo chuyên gia Savills, tại thị trường BĐS TP.HCM căn hộ dưới 3 tỷ đồng được xem là bình dân, tuy nhiên, nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng này đang ngày càng hạn chế, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp từ đầu năm đến nay, nguồn cung chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km. Hiện nay khả năng chi trả sẽ là thách thức lớn khi chưa đến 5% nguồn cung tương lai trong 3 năm tới rơi vào phân khúc này.

Trong khi nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, việc nguồn cung nhà ở vẫn còn hạn chế có thể dẫn đến sự dịch chuyển nguồn cầu ra các khu vực lân cận. Nhu cầu khan hiếm sẽ thúc đẩy thanh khoản phân khúc này gia tăng và nhiều khả năng các dự án căn hộ vừa túi tiền có giá từ trên dưới 3 tỷ đồng cũng sẽ dần biến mất tại TP.HCM.

Theo bà Trang Bùi, Tổng Giám Đốc Cushman&Wakefield, từ nay đến cuối năm nguồn cung căn hộ TP.HCM tiếp tục nhỏ giọt. Các dự án ra được thời điểm này là một lợi thế lớn. Giá sơ cấp sẽ còn tăng lên trong thời gian tới.

Bà Trang cho biết, lãi suất tiền gửi, dư nợ tín dụng bất động sản tăng cùng các Luật có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 tới đây là những dấu hiệu tích cực cho sự phục hồi của thị trường căn hộ. Những động thái quyết liệt của Chính phủ trong việc ban hành các cơ chế, chính sách đã góp phần đẩy nhanh tiến trình phục hồi của thị trường trong năm 2024. Đến nay, có thể nói thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và đang có nhiều tiền đề để vươn lên, tạo nền móng cho chu kỳ phát triển mới.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thời gian qua, thị trường bất động sản khó khăn nhưng giá bất động sản vẫn neo ở mức cao, thậm chí, phân khúc căn hộ chung cư tại các thành phố lớn vẫn duy trì đà tăng, thiết lập mặt bằng giá mới lên mức cao kỷ lục, vượt xa thu nhập của đại đa số người dân.

Ông Đính dự báo, từ nay đến cuối năm, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 – 8%. Nguyên do là nguồn cung trong ngắn hạn ngày càng có xu hướng sụt giảm, đặc biệt là phân khúc bình dân, trung cấp.

Phân khúc căn hộ, nguồn cung mới và lượng tiêu thụ sẽ tiếp tục có sự hồi phục nhất định, phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại TP.HCM trong khi phân khúc căn hộ hạng B (trung cấp) và C (bình dân) dẫn dắt nguồn cung mới tại thị trường các tỉnh giáp ranh. Mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng nhẹ trước các áp lực chi phí đầu vào phát triển dự án trong thời gian tới, đồng thời, các giao dịch sẽ tập trung ở những dự án có đầy đủ pháp lý, phát triển bởi chủ đầu tư có tiềm lực tài chính cũng như tiến độ thi công xây dựng nhanh chóng.

Thị trường có thể sẽ tiếp tục có những hồi phục nhất định về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ. Nguồn cung mới được dự báo sẽ tăng so với quý II/2024, dao động ở mức khoảng 2.500 – 3.500 căn, tập trung chủ yếu ở TP.HCM và Bình Dương.