Đất đấu giá bị “thổi” cao ngất ngưởng, hệ lụy khôn lường cho thị trường bất động sản

“Mánh khóe” của đội lái?

Thời gian qua, việc trả giá cao trong các phiên đấu giá để “thổi” giá bất động sản diễn ra thường xuyên. Theo đó, không ít trường hợp những người tham gia đấu giá (thường là nhóm các nhà đầu cơ) trả giá cao để tạo ra mặt bằng giá mới rồi sau đó “lướt cọc” hoặc “bỏ cọc”, thoát hàng ra để chốt lời.

Mới đây, phiên đấu giá 68 thửa đất tại Thanh Oai diễn ra vào ngày 10/8 đã ghi nhận giá cao nhất là hơn 100 triệu đồng/m2, chênh với giá khởi điểm là 88 triệu đồng/m2. Giá trúng thấp nhất là 51,6 triệu đồng/m2. Nếu so với mặt bằng giá rao bán phổ biến ở Thanh Oai là 27 triệu đồng/m2 thì phiên đấu giá như vậy là cao "đột biến", hơn gấp 2,3 đến 3,7 lần so với giá thực tế.

Không chỉ Thanh Oai, ngày 19/8 một phiên đấu giá "xuyên đêm" tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên, Hoài Đức tiếp tục gây sốt nóng trên thị trường bất động sản. Chỉ có 19 lô đất được đem ra đấu giá nhưng có đến hơn 1.500 hồ sơ đăng ký với hơn 500 người tham gia. Cho đến 4h30 sáng ngày 20/8, phiên đấu giá mới kết thúc. Trong đó, lô cao nhất vực với giá 133,3 triệu đồng/m2. Còn có 11 lô khác cũng được thiết lập mức giá trên 100 triệu đồng/m2. Các mức giá này vẫn cao gấp 12,5 lần giá khởi điểm.

Theo đánh giá của giới bất động sản, hai cuộc đấu giá đất ở Thanh Oai và Hoài Đức có giá cao bất thường. Bởi trong phiên đấu giá đất trên, lực lượng môi giới bất động sản cũng tập trung khá đông để theo dõi tình hình và có tình trạng rao bán chênh ngay khi vừa trúng. Nhiều người lo ngại đây cũng là một trong những cách làm giá để tạo sốt ảo thu lợi bất chính từ đấu giá đất.

Giới chuyên gia cảnh báo bài học từ quá khứ, nhiều phiên đấu giá trả giá cao kỷ lục nhưng người trúng nhanh chóng bỏ cọc. Bởi người tham gia chủ yếu là nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp, người địa phương chiếm thiểu số. Hệ lụy tác động đến mọi phân khúc bất động sản, gia tăng hiện tượng đầu cơ đất đai, gây lũng đoạn thị trường, rủi ro thuộc về người mua cuối sau quá trình chuyền tay.

Đánh giá về các cuộc đấu giá đất gần đây, PSG.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng cơ sở hạ tầng, đường xá tại khu vực đấu giá 68 thửa đất (xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai) không có gì đặc biệt nổi trội, xung quanh là "đồng không mông quạnh" nhưng giá đất lên tới trăm triệu đồng/m2, thì ở những khu vực đô thị hoặc cận đô thị sẽ bị đẩy giá cao hơn nữa.

"Nhìn qua phiên đấu giá này, một số nhà đầu cơ đã có sự thổi giá, đẩy giá để làm cho mặt bằng giá của khu vực Thanh Oai lên cao. Mà khi mức giá mặt bằng chung đã lên thì những người đầu cơ đang nắm giữ 5-7 miếng hoặc hàng chục miếng đất ở những khu vực đẹp hơn, có hạ tầng đầy đủ hơn tất nhiên sẽ được lợi", vị chuyên gia nhận định.

PSG.TS Đinh Trọng Thịnh bày tỏ sự e ngại trước vấn đề về đầu cơ thổi giá và cho rằng điều này sẽ ảnh hưởng tiêu cực, làm chậm lại quá trình phát triển kinh tế xã hội của địa phương. Mà nếu đô thị hóa bị chậm lại, thì việc thu hút đầu tư cả nước ngoài lẫn trong nước, địa phương cũng sẽ giảm đi. Hệ lụy kinh tế địa phương về lâu dài như vậy là rất lớn.

Thêm nữa, khi giá cả đất đai tăng cao thì người có nhu cầu ở thực, nhất là đối với những cặp vợ chồng trẻ cũng khó sở hữu bất động sản. Do đó, vị chuyên gia kiến nghị cần phải có những biện pháp thiết thực để ngăn chặn tình trạng đầu cơ thổi giá, giúp cho hoạt động kinh tế địa phương phát triển tốt hơn.

Còn nhớ ngay sau cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm tại TPHCM cách đây 2 năm cũng đã xuất hiện các hành vi lợi dụng giá trúng đấu giá ảo để “té nước theo mưa” thổi giá, đẩy giá đất, giá nhà tại khu lực lân cận. Thậm chí, những doanh nghiệp niêm yết khác có quỹ đất quanh đó cũng được hưởng ké khi giá trị trái phiếu, cổ phiếu được nâng lên với mức tăng tính bằng lần.

Tình trạng đẩy giá đất vọt lên rất cao trong các phiên đấu giá tại các huyện ngoại thành Hà Nội thời gian gần đây khiến nhiều chuyên gia lo ngại về hệ lụy gây ra đối với người dân và nền kinh tế một khi "hội chứng" giá cao này dần lan sang các địa bàn khác trên địa bàn Thủ đô.

Hệ lụy nhãn tiền từ “thổi” giá đất đấu giá

Tín hiệu phục hồi của đất nền thể hiện rõ nét thông qua các cuộc đấu giá đất khi thu hút đông đảo số lượng người tham gia. Từ đầu năm đến nay, liên tục diễn ra các buổi đấu giá thành công, mang về nguồn thu ngân sách lớn, thậm chí đã có những lô đất được đấu giá thành công với giá trị cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm.

Còn thực tế cũng ghi nhận, diễn biến lạc quan về thị trường đất nền từ đầu năm đến nay cho thấy niềm tin của nhà đầu tư về phân khúc này đang quay trở lại. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn cần tỉnh táo bởi Nhà nước đã bắt đầu siết chặt, hướng tới hạn chế phân lô bán nền thông qua các bộ Luật mới.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, nửa đầu năm 2024, phân khúc đất nền tại các huyện ngoại thành Hà Nội đang sôi động trở lại. Tuy nhiên, giao dịch đất nền có tăng nhiệt nhưng chưa thực sự sôi động, một số khu vực “nóng thật” nhưng cũng có khu vực xuất hiện dấu hiệu “thổi giá”. Khi thị trường đất nền sôi động, đấu giá đất trở thành một thị trường đầu cơ mới thay vì tạo thêm nguồn cung mới cho người có nhu cầu ở. Do đó, các nhà đầu tư, người có nhu cầu ở thực cần cẩn trọng.

Trước diễn biến “nóng” của các cuộc đấu giá đất vùng ven Hà Nội những ngày qua, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam cho rằng mức trúng đấu giá đất trên 100 triệu đồng/m2 ở Thanh Oai là mức giá không hợp lý. Sự bất thường ở đây là giá trúng không phản ánh đúng giá trị thật của bất động sản. Trên thực tế, cùng thuộc địa bàn nhưng giá đất ở Khu đô thị Thanh Hà chỉ dao động 50-70 triệu đồng/m2 trong khi hạ tầng đã đầy đủ, cộng đồng cư dân đã hình thành, trong khi đất đấu giá Thanh Oai nằm giữa một vùng đồng không mông quạnh, dân cư thưa thốt, hạ tầng chua thoàn thiện thì giá lại bị đẩy lên tới 100 triệu đồng/m2.

Cũng theo ông Toản, hệ lụy nhãn tiền từ cơn sốt đất đấu giá này là việc thổi giá, tạo mặt bằng giá mới nhằm bán hưởng chênh các lô đất trong cùng khu vực. Thực trạng này sẽ để lại những hệ lụy lâu dài là mặt bằng giá mới phi thực tế,nếu người đấu giá không bỏ cọc, thực hiện nghĩa vụ thanh toán đầy đủ, đồng nghĩa mức giá hơn 100 triệu đồng/m2 tại Thanh Oai sẽ được ghi nhận một cách chính thức. Nếu các cơ quan chức năng căn cứ và lấy đó là một trong những tiêu chí để xây dựng, phê duyệt bảng giá đất mới thì sẽ rất bất cập.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, phải từ quý 2/2025 trở đi, thị trường đất nền mới bắt đầu bước vào quá trình phục hồi. Các cơn sốt nóng hiện tại chỉ mangt ính hiện tượng, cục bộ tại một số khu vực. Phó tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn khuyến nghị người mua và nhà đầu tư nên nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng trên các yếu tố: kinh tế khu vực, quy hoạch hạ tầng và tốc độ gia tăng dân số. Cùng với đó là quá trình tìm hiểu biến động giá. Sau khi tìm hiểu kĩ càng các yếu tố này, nhà đầu tư mới nên đưa ra quyết định xuống tiền, tránh rơi vào bẫy đầu tư đám đông như cơn sốt đất đấu giá vừa qua.