“Cơ sở” để thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới: Giải bài toán số lượng doanh nghiệp được thành lập và giải thể

Doanh nghiệp “mất niềm tin” vào thị trường

Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, trong 11 tháng năm 2024 có 4.241 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập, giảm 2,6% so với cùng kỳ năm trước.

Song song với đó, số doanh nghiệp bất động sản giải thể là 1.137, giảm khoảng 1% so với cùng kỳ. Con số này cũng phản ánh xu thế chung trên phạm vi cả nước, khi tổng số doanh nghiệp đăng ký thành lập mới trong mọi lĩnh vực đạt 147.200, giảm 0,5% so với cùng kỳ năm 2023.

Nếu phân chia 7 nhóm ngành theo số lượng doanh nghiệp thành lập mới, bất động sản đứng thứ 6, chỉ cao hơn nhóm sản xuất phân phối, điện, nước, gas (1.092 doanh nghiệp) và thấp hơn nhiều so với nhóm dẫn đầu là bán buôn, bán lẻ, sửa chữa ô tô, xe máy (59.961 doanh nghiệp).

Tuy nhiên, xét về số lượng doanh nghiệp giải thể, nhóm kinh doanh bất động sản lại đứng thứ 3 trong số 7 nhóm lĩnh vực hoạt động được thống kê.

Có thể thấy, sau khi 3 luật (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) có hiệu lực từ 1/8/2024, thị trường bất động sản đã bắt đầu ghi nhận những tín hiệu phục hồi trở lại sau thời gian dài ảm đạm. Tuy nhiên, các chuyên gia cho biết doanh nghiệp địa ốc vẫn phải đối không ít khó khăn.

TS Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) chia sẻ, thị trường đã dần có những tín hiệu khởi sắc, tuy nhiên trong giai đoạn chuyển tiếp để hệ thống luật mới thực sự thẩm thấu và phát huy hiệu quả, nhiều vướng mắc pháp lý vẫn tồn tại như xác định giá đất, giải phóng mặt bằng hay khả năng tiếp cận vốn…

Theo Công ty cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating), nhiều chính sách mới liên quan đến bất động sản sẽ thúc đẩy hoạt động phát triển dự án vào năm 2025 và xa hơn. Nhiều quy định mới về bất động sản được ban hành gần đây sẽ thúc đẩy việc phát triển các dự án và bán hàng vào năm 2025 và xa hơn.

Khi dòng tiền được cải thiện, khả năng thanh toán nợ của các chủ đầu tư bất động sản bắt đầu cải thiện. Mặc dù doanh số bán hàng dự án đã phục hồi từ quý I/2024 nhưng năm 2024 các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn; trong đó, phần lớn doanh nghiệp sẽ khó hoàn thành kế hoạch lợi nhuận năm 2024.

Các chuyên gia cho rằng, năm 2025 thị trường sẽ tốt hơn nhờ “trợ lực” của nhiều Thông tư và Nghị định hướng dẫn được ban hành hoặc có hiệu lực trong quý III/2024 sẽ đẩy nhanh việc phát triển dự án và bán hàng vào năm 2025.

Kỳ vọng vào chu kỳ mới

Theo Công ty CP Xếp hạng tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (Vis Rating), doanh số bán hàng bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM trong quý III/2024 đã tăng 48% so với quý trước, mức cao nhất trong 4 quý vừa qua. Vis Rating cho rằng, nhiều quy định mới về bất động sản được ban hành gần đây sẽ thúc đẩy việc phát triển các dự án và bán hàng vào năm 2025 và xa hơn.

Nhu cầu nhà ở vẫn mạnh mẽ, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ cao và sự tăng trưởng mạnh mẽ của cho vay mua nhà mức 7% so với cùng kỳ năm trước (2023: 1%). Kỳ vọng về giá nhà tăng, kết hợp với việc giảm mức thanh toán trước khi mua nhà, sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu mạnh mẽ từ người mua nhà.

Cũng theo Vis Rating, trong quý III/2024, hơn 20 nghị định/thông tư đã được ban hành để hỗ trợ thực hiện các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi. Các chủ đầu tư sẽ có hướng dẫn rõ ràng hơn để tiến hành các thủ tục và thúc đẩy phát triển các dự án mới. Các khía cạnh này bao gồm định giá đất, thu hồi đất, các khoản phí và nhiều yếu tố khác.

Ngoài ra, nỗ lực của Chính phủ trong việc đẩy nhanh phê duyệt pháp lý cho các dự án bất động sản nổi bật từ đầu 2024 đã dẫn đến sự gia tăng các dự án được cấp phép mới và đủ điều kiện bán hàng trong quý III/2024.

Dự báo của CBRE cũng cho thấy, lượng giao dịch trên thị trường sẽ tiếp tục tăng trong quý IV/2024 và năm 2025, được dẫn dắt bởi nhu cầu mua nhà ở, đặc biệt tập trung tại các dự án căn hộ phân khúc trung cấp.

Bên cạnh đó, nhu cầu mua với mục đích đầu tư cũng đã phục hồi ở một số sản phẩm bất động sản liền thổ, bởi nhiều dự án được mở bán và thủ tục pháp lý thông thoáng hơn.

Đặc biệt, niềm tin của người mua nhà tiếp tục cải thiện nhờ triển vọng của thị trường bất động sản, mặt bằng lãi suất vay mua nhà ổn định, và việc đẩy nhanh phát triển cơ sở hạ tầng trong lĩnh vực này...

Giới chuyên gia kinh tế cho rằng hành lang pháp lý mới đã chặt chẽ, rõ ràng, các công cụ giám sát nhà nước hiệu quả, hiện đại, đòi hỏi doanh nghiệp tham gia thị trường phải thích ứng nhanh nhạy, tầm nhìn chiến lược và tư duy đổi mới. Các nhà đầu tư BĐS cần chủ động nghiên cứu, phân tích thị trường để có quyết định kinh doanh hiệu quả. Cần sự chuyên nghiệp, đạo đức kinh doanh và hướng đến sự phát triển bền vững.