Chung cư chưa có sổ hồng: Có nên mua hay không?

Vẫn được nhiều người lựa chọn

Việc giá chung cư liên tục thiết lập mặt bằng giá mới đã khiến nhiều người phải từ bỏ ý định mua nhà. Theo báo cáo thị trường bất động sản mới đây của PropertyGuru Việt Nam, thị trường địa ốc tại Hà Nội có dấu hiệu "hạ nhiệt" sau những tháng đầu năm, nhất là thị trường căn hộ chung cư ở khu vực này. Cụ thể, trong tháng 4/2024, mức độ quan tâm đến phân khúc chung cư Hà Nội đã giảm 23% so với tháng 3 sau hơn một quý tăng liên tục.

Mặc dù lượng quan tâm đã giảm nhưng giá rao bán loại hình này vẫn không có dấu hiệu đi xuống. Trong tháng 4 vừa qua, phân khúc chung cư bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) tăng giá 12% so với tháng trước. Căn hộ trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) cũng tăng 5% và cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) tăng 3%.

Báo cáo mới công bố của OneHousing cho thấy, giá nhà tại Hà Nội đã tăng thêm và thiết lập mặt bằng giá mới. Theo đó, giá bán sơ chung cư ở thị trường sơ cấp trong quý I/2024 đi ngang gần 58,5 triệu đồng/m2, tăng 11% so với quý I/2023.

Trong khi đó, trung bình giá bán thứ cấp đã tăng gần 14,4% so với quý I/2023 đạt ngưỡng 55 triệu/m2, tiệm cận giá sơ cấp của chủ đầu tư. Giá căn hộ thứ cấp ghi nhận tăng tại hầu hết dự án tại khu Đông và khu Tây Hà Nội.

Giá chung cư cao đã khiến nhiều người không có đủ khả năng chi trả của nhiều người. Tuy nhiên, tại một số dự án chung cư chưa có sổ hồng, các căn hộ được rao bán với mức giá thấp đáp ứng được “túi tiền” của những người có mức thu nhập trung bình, nhưng vẫn muốn sở hữu 1 ngôi nhà để ở.

Qua khảo sát, các căn hộ không có sổ hồng trên địa bàn thành phố vẫn thường xuyên được người mua nhà quan tâm. Theo đó, loại hình nhà ở này thường được giao dịch thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán.

Theo lời môi giới, khi trao đổi với khách hàng, họ cũng không ngại ngần chia sẻ việc căn hộ không có sổ hồng mới có mức giá “mềm” như vậy, nhiều người vẫn sẵn sàng chấp nhận và “chốt” mua rất nhanh vì “hợp túi tiền”, nhất là trong bối cảnh giá nhà chung cư tại Hà Nội tăng cao như hiện nay.

Theo một người đến từ Bắc Ninh chia sẻ, năm 2018 anh được bố mẹ mua căn hộ 56m2 tại chung cư HH Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội) với giá hơn 1,1 tỷ đồng. Tháng 2 vừa qua, anh bán căn hộ này với giá 1,5 tỷ đồng, tức chênh 400 triệu đồng so với thời điểm xuống tiền.

Cũng theo người này, khu chung cư HH Linh Đàm đã bàn giao cho cư dân về ở từ năm 2016, nhưng do công trình có nhiều vi phạm không được chủ đầu tư khắc phục, dẫn tới tình trạng treo sổ đỏ các căn hộ suốt nhiều năm qua. Tuy nhiên, về giao dịch mua bán căn hộ tại đây vẫn diễn ra bình thường.

Thực tế, có khá nhiều tòa chung cư đã đi vào hoạt động nhưng chưa có sổ hồng. Những căn hộ tại các tòa này vẫn được giao dịch và người mua chấp nhận mua không sổ. Xét về giá, các căn chung cư không sổ này sẽ có mức giá rẻ hơn so với những căn chung cư có sổ cùng khu vực. Do đó, nhiều người chấp nhận rủi ro xuống tiền mua với mong muốn an cư.

Cần cân nhắc những rủi ro

Như đã đề cập ở trên, mặc dù rủi ro hiện hữu nhưng nhiều người vẫn chấp nhận mua với mong muốn có một nơi an cư trong khi không quá dư dả về tài chính.

Một điều dễ nhận thấy, rủi ro lớn nhất là người dân sẽ không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp căn hộ và quyền sử dụng đất gắn liền với dự án chung cư đó. Vì vậy khi xảy ra các tranh chấp liên quan đến tài sản này sẽ không được pháp luật bảo vệ. Bên cạnh đó, trong thời gian chưa có sổ đỏ, người mua cũng không thể vay tiền ngân hàng bằng cách thế chấp căn hộ.

Theo quy định pháp luật hiện nay, chủ nhà muốn chuyển nhượng chung cư không sổ hồng phải thực hiện hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng, hay còn gọi là hợp đồng chuyển nhượng/sang tên hợp đồng mua bán chung cư.

Một số trường hợp thực tế, sau khi giao dịch, hai bên mua bán có thể mất liên lạc với nhau. Nếu người bán mất năng lực hành vi dân sự hoặc qua đời, người mua phải đối mặt với khó khăn lớn trong việc xác định và bảo vệ quyền lợi của mình.

Bên cạnh đó, một trong những thách thức lớn khi muốn bán lại căn hộ là việc chủ đầu tư vẫn giữ tên chủ đầu tiên trên sổ hồng. Người chủ thứ hai chỉ có quyền ủy quyền sử dụng chứ không có quyền đứng tên trên sổ.

Đối với các dự án chung cư đang trong thời gian cấp sổ, việc thực hiện mua bán thường phải theo dạng ủy quyền toàn phần. Chủ đầu tư sẽ không hỗ trợ xác nhận căn hộ (do đã nộp hồ sơ tới Sở Tài nguyên và Môi trường).

Ngoài ra, mua "nhầm" căn hộ trong dự án chung cư của chủ đầu tư kém uy tín có thể dẫn đến nguy cơ chậm cấp sổ hồng hoặc thậm chí không có sổ hồng. Điều này tăng nguy cơ mất mát tài chính và không đảm bảo quyền lợi của người mua.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung căn hộ ngày càng đi xuống, đặc biệt là phân khúc bình dân, vừa túi tiền. Bên cạnh đó, các chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, chi phí vốn, nhân công,... ngày càng tăng cao kéo theo giá nhà mới cũng tăng.

"Không chỉ các chung cư mới, các chung cư đã qua sử dụng thời gian qua cũng tăng giá mạnh. Song, thực tế việc mua chung cư chưa có sổ đỏ/sổ hồng có thể sẽ gây ra nhiều rủi ro cho người mua. Do đó, trước khi xuống tiền người mua nhà cần cân nhắc kỹ tới yếu tố pháp lý", ông Đính nói.