Câu chuyện khi nào bất động sản nghỉ dưỡng “thôi nghỉ dưỡng” vẫn còn nan giải?

Chưa qua vùng đáy

Báo cáo nghiên cứu thị trường của Bộ phận R&D thuộc DKRA Group đưa ra cho thấy sự trầm lắng của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng thời gian qua. Theo DKRA Group, trong quý I/2024, ở dòng sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng cả nước chỉ có 2 dự án được mở bán mới, có 57 dự án mở bán hàng tồn với số lượng bán ra là 2.123 căn và chỉ có 69 căn được giao dịch thành công.

Đối với sản phẩm nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng chỉ có 32 dự án mở bán, với duy nhất một dự án mới, còn lại là các dự án cũ đã bán nhiều năm nay. Số lượng sản phẩm lên tới 3.000 sản phẩm, nhưng chỉ tiêu thụ được dưới 1%, với 27 sản phẩm. Cuối cùng là sản phẩm condotel, với 4.848 căn hộ được mở bán từ các dự án cũ và chỉ tiêu thụ được 64 căn, chiếm tỷ lệ hơn 1%.

Cũng theo DKRA, các dự án chủ yếu nằm tại các tỉnh miền Trung và miền Nam, với tín hiệu hồi phục chưa rõ ràng, bởi các dự án mở bán hiện nay đều là dự án đã bán từ nhiều năm trước.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Bộ phận R&D của DKRA Group, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang thiếu các yếu tố để hồi phục.

Thứ nhất, doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận vốn để phát triển dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, khách hàng muốn mua các sản phẩm này cũng bị hạn chế cho vay từ phía ngân hàng.

Thứ hai, thời gian qua, khi mở bán dự án bất động sản nghỉ dưỡng, chủ đầu tư luôn đưa ra chính sách lợi nhuận cũng như thuê lại của khách hàng để khai thác và cam kết trả lợi nhuận cao mỗi năm. Tuy nhiên, những cam kết này không được thực hiện nghiêm túc, nên làm giảm sức hút với nhà đầu tư.

Thứ ba, ở phân khúc này, khách hàng chủ yếu là đầu tư cho thuê hoặc mua để bán lại. Từ năm 2022 tới nay, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bị đóng băng, nhà đầu tư không thể ra hàng khi mua sản phẩm này, nên e ngại đầu tư.

Trong khi đó, báo báo cáo thị trường bất động sản mới công bố của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, trong quý 1/2024, thị trường đã đón nhận 9.970 sản phẩm du lịch - nghỉ dưỡng mở bán, trong đó hơn 97% là hàng tồn kho của các dự án mở bán trước đó.

Dữ liệu của VARS cho thấy, cả thị trường chỉ có 5 dự án mở bán mới, cung cấp 326 sản phẩm, giảm 64% so với quý trước và giảm 60% so với cùng kỳ năm 2023. Bên cạnh đó, toàn thị trường ghi nhận khoảng 160 giao dịch, tương đương với tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 2%. Các dự án mới mở bán có tỷ lệ hấp thụ đạt 26%, tương đương với 87 giao dịch, chủ yếu đến từ phân khúc condotel, chiếm 40%.

VARS cho biết, các sản phẩm được quan tâm chủ yếu thuộc những dự án biệt thự nghỉ dưỡng với mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn, có pháp lý hoàn thiện, tiến độ thi công đảm bảo và các căn hộ du lịch có giá trị dưới 3 tỷ đồng/căn.

Nhận định về những khó khăn đối với phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc, Savills Hotels cho rằng, mặc dù một số nút thắt pháp lý đã được hướng dẫn tháo gỡ, nhưng các vấn đề liên quan đều chưa được giải quyết triệt để, đặc biệt về việc cấp giấy Chứng nhận quyền sở hữu cho các sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Bên cạnh đó, các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng thường có quy mô lớn và phải được phê duyệt bởi nhiều cơ quan chức năng trước khi được triển khai. Đây cũng là một trong những nguyên nhân chính khiến công tác triển khai, mở bán nhiều dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng bị chậm so với kế hoạch công bố. Điều này cũng tác động đến tâm lý của nhà đầu tư khi lựa chọn tham gia vào thị trường này.

Nút thắt để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng “thoát hiểm”?

Theo VARS dự báo trong năm 2024, mức độ khó khăn của bất động sản nghỉ dưỡng sẽ giảm. Nguồn cung có thể cải thiện 20% so với năm 2023, trong đó, loại hình căn hộ biển tại các dự án lớn sẽ chiếm ít nhất 60% thị phần.

Dự báo của VARS dựa trên 2 yếu tố chính, thứ nhất là sự phục hồi của du lịch. Mục tiêu phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn theo Quyết định 147/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về “Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030”, có thể trở thành động lực để doanh nghiệp phát triển dự án đẩy nhanh tiến độ, “bơm” thêm nguồn cung mới vào thị trường.

Thứ hai là tốc độ tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý. Các chuyên gia của VARS tin rằng việc hoàn thiện khung pháp lý, công bố quy hoạch, đẩy nhanh tiến độ, triển khai dự án hạ tầng... đặc biệt là sự vào cuộc của các địa phương sẽ giúp thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bắt nhịp hồi phục.

Đồng quan điểm, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels, cũng nhìn nhận bất động sản nghỉ dưỡng đang có tín hiệu tích cực. Không ít dự án trước đó gặp vướng mắc, chậm tiến độ đang trong quá trình đàm phán, chuyển giao cho chủ đầu tư mới có năng lực, thúc đẩy thị trường mua bán, sáp nhập.

Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), từ năm 2022, BĐS du lịch nghỉ dưỡng đã đón đầu làn sóng du lịch hậu COCVID-19, hàng loạt doanh nghiệp BĐS lớn dồn dập công bố, đề xuất đầu tư, tài trợ lập quy hoạch những dự án nghỉ dưỡng từ hàng trăm đến vài chục nghìn ha. Nhưng từ giữa năm 2022, phân khúc này trầm lắng do các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp bị siết chặt, khiến nhiều dự án phải tạm dừng triển khai.

Thực tế này khiến nhiều doanh nghiệp phải “trả giá" vì phát triển ồ ạt, sản phẩm tồn kho tăng mạnh,  trong khi nguồn cung mới sụt giảm nghiêm trọng. Riêng năm 2023, cả nước có khoảng 3.165 sản phẩm BĐS du lịch nghỉ dưỡng mới, giảm hơn 80% so với năm 2022. Tới thời điểm hiện tại, trong khi các phân khúc khác đều đã có nhiều dấu hiệu phục hồi, phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát khỏi trạng thái “ảm đạm".

Tuy nhiên, khảo sát của VNREA cho thấy, việc hoàn thiện khung pháp lý, công bố quy hoạch, đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án hạ tầng, nhất là "hấp lực" từ ngành Du lịch, trên nền tảng tiếp tục phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn theo quyết định số 147/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về “Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030” đang trở thành động lực để các doanh nghiệp phát triển dự án đẩy nhanh tiến độ, bơm thêm nguồn cung BĐS du lịch, nghỉ dưỡng mới vào thị trường. Nghị định 10/2023/NĐ-CP tháo gỡ cho hoạt động cấp sổ hồng của loại hình condotel, officetel... thời gian tới cũng đã có độ ngấm nhất định, đem lại hy vọng cho chủ đầu tư và nhà đầu tư, từ đó hỗ trợ sự bứt phá trở lại.

Bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn Xúc tiến đầu tư VARS cho rằng, hậu thuẫn lớn nhất cho bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng trong năm 2024 đến từ cơ hội phục hồi và phát triển của ngành du lịch. Đó là chính sách nới lỏng visa tiếp tục phát huy tác dụng cùng với chính sách giảm 2% thuế VAT với nhóm hàng hóa dịch vụ và nhiều chương trình xúc tiến hỗ trợ, triển lãm du lịch được tổ chức.

Theo bà Miền, các yếu tố này sẽ là động lực để chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ, "bơm" nguồn cung vào thị trường. Khả năng nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội được cải thiện với khoảng 20% so với năm 2023.