“Bong bóng” bất động sản xuất hiện trong năm 2022?

Trước việc tăng giá nhà đất liên tục trong thời gian qua, nhiều chuyên gia cho, chu kỳ tăng giá mới sắp bắt đầu khi kinh tế dần phục hồi. Tuy nhiên so với một quốc gia phát triển, giá bất động sản ở Việt Nam đang cao hơn rất nhiều. Điều đó phản ánh giá nhà đất ở trong nước đang bị đẩy cao quá mức đến vô lý.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, đến cuối năm 2021, tính chung trên phạm vi cả nước, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5 - 7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15 - 20%; giá đất nền tăng 20 - 30% so với thời điểm cuối năm 2020.

Tại Hà Nội, theo thống kê của CBRE, chung cư tăng 13%, tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua, nhà biệt thự tăng tới 82% theo năm, còn đất nền nhiều nơi tăng 40-50%. Hơn nữa, thời gian qua, do ảnh hưởng của COVID-19, sức mua của thị trường giảm hẳn khiến thanh khoản đi xuống.

Một số khu vực thuộc các tỉnh Hòa Bình, giá đất tăng 46%, Bắc Ninh (tăng 20%), Hưng Yên (tăng 26%). Nhiều nơi như Thanh Hóa, TP Thủ Đức, huyện Cần Giờ của TP.HCM; TP Biên Hòa, các huyện Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai… cũng ghi nhận hiện tượng giá đất nền tăng rất nhanh trong thời gian ngắn.

Nghịch lý giá nhà liên tục tăng trong khi sức mua suy giảm khiến các nhà đầu tư phải lo ngại và đặt câu hỏi, liệu thị trường bất động sản năm 2022 có “bong bóng” hay không và có bị vỡ không?

Việc giá bất động sản đang tăng nhanh hơn sự phát triển của nền kinh tế đang dấy lên những lo ngại về rủi ro bong bóng bất động sản trên thị trường. Không chỉ ở Việt Nam mà trên thế giới, giá tài sản liên tục bị đẩy lên cao đã dẫn tới nguy cơ vỡ bong bóng tại nhiều quốc gia.

Ông David Jackson, CEO Colliers Vietnam cho rằng, điều này là dễ lý giải. Khi nền kinh tế tăng trưởng chậm lại, hoạt động đầu tư vào các ngành sản xuất bị gián đoạn, nhiều người dân và các nhà đầu tư đã tìm đến bất động sản như một kênh trú ẩn an toàn, đầu tư dài hạn là điều hiển nhiên. Đó là chưa kể đến việc mỗi năm các quốc gia đều có lạm phát nhất định.

Bên cạnh đó, việc gián đoạn trong chuỗi cung ứng, giá vật liệu tăng cao cũng khiến giá bất động sản có xu hướng tăng. Tại Việt Nam, thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu tăng đột biến mà vẫn giữ được sự ổn định, có chăng chỉ là sự tăng giá cục bộ ở một số vùng, khu vực.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), tình hình bong bóng hiện nay không xuất hiện trên toàn thị trường mà chỉ cục bộ ở một số địa phương. Thế nhưng khác với trước đây, hiện nay tất cả những khu vực đang nóng sốt chỉ bắt đầu khi các nhà đầu tư chuyên nghiệp rút ra khỏi vùng đó.

Các nhóm thổi giá đất còn lại chỉ là các cò đất, đầu nậu và cả những nhà đầu tư không chuyên - hay gần đây thường được gọi là nhà đầu tư F0. Bên cạnh đó là tỷ lệ hấp thụ, tỷ lệ giao dịch ở các vùng nóng theo quan sát của VNREA là rất thấp.

Điều này đã chứng minh rằng, khi xuất hiện bong bóng thì thị trường cũng khó vỡ, bởi nhà đầu tư không tham gia sâu vào thị trường mà chỉ dẫn đến một số đầu nậu, đầu cơ hoặc một số người đầu tư không chuyên nghiệp bị ảnh hưởng.

Tuy không đáng lo ngại dù có hiện tượng “bong bóng” cục bộ nhưng ông Đính cho rằng, việc “sốt đất” sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đấu giá, đến thị trường bất động sản nói chung. Hiện nay, với nguồn vốn đang đổ mạnh vào thị trường bất động sản cũng tạo nên những hệ luỵ nhất định.

Cùng với đó, “sốt đất” sẽ ảnh hưởng đến thị trường, vì giá đất bị đẩy lên cao sẽ khiến các các cơ quan quản lý, các cơ quan tổ chức đấu giá sẽ phải lấy giá trên thị trường làm tham chiếu để tính mức giá đưa vào trong phiên đấu giá đó. Do đó, nếu đấu để bước giá cao quá thì khả năng thành công của kêu gọi đầu tư bị giảm xuống.

Mặc dù không vỡ nhưng Phó Chủ tịch VNREA cũng cho rằng, bong bóng có thể bị “xẹp” xuống. Khi giá quá cao và không đúng với thị trường thì sức mua sẽ thấp và buộc lòng các dự án phải điều chỉnh giá bán. Việc điều chỉnh này sẽ không lộ liễu là giảm giá bán mà thay vào đó là các chính sách ưu đã lớn hơn, tặng quà khủng cho người mua, đây là cách khéo léo để điều chỉnh giá bán về đúng giá trị thực của thị trường.

Theo TS Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế, muốn biết thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hay rủi ro phải nhìn vào tài chính bất động sản. Khi có những tác động đến thị trường bất động sản dẫn đến vỡ bong bóng, dấu hiệu đầu tiên của nó sẽ xuất hiện tại những nơi có dòng tiền đang đổ vào nhiều nhất, bởi khủng hoảng bất động sản gắn với khủng hoảng tài chính, dòng tiền vào bất động sản, thanh khoản của thị trường.

Cũng theo TS Võ Trí Thành, không nên vội vàng kết luận rằng việc thắt chặt tín dụng sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Nếu không kiểm soát chặt chẽ sẽ dẫn đến vỡ bong bóng, lúc đó tất cả nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng.

Ông Lê Xuân Nghĩa (Phó Chủ tịch Ủy Ban Giám sát Quốc gia) cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc rất lớn vào thị trường tiền tệ. Ngân hàng nhà nước không nên kiểm soát quá hà khắc tín dụng vào bất động sản mà nên kiểm soát tổng tín dụng nói chung.

Theo dự đoán của các chuyên gia, trong thời gian tới sẽ có một sự dịch chuyển dòng vốn rất lớn từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản. Sự dịch chuyển này nhanh có thể đã bắt đầu từ năm nay và kéo dài đến năm 2023. Điều đó có nghĩa, giai đoạn từ nay đến 2023 thị trường bất độn sản sẽ lên đến đỉnh điểm và có nguy cơ xảy ra bong bóng.