BĐS KCN có triển vọng, nhiều doanh nghiệp ngoài ngành muốn lấn sân

Tại Báo cáo “Triển vọng thị trường vốn nợ năm 2024 - Thích nghi với thay đổi”, FiinRatings cho rằng, triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp của Việt Nam vẫn duy trì ở mức ổn định thông qua ba yếu tố: nhu cầu cao nhờ mở rộng sản xuất của cả doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước; nguồn cung được Chính phủ khuyến khích để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng; thúc đẩy đầu tư vào hạ tầng.

Nguồn cung đất công nghiệp dự kiến tăng thêm 44.760 ha trong giai đoạn 2022 - 2025 để đáp ứng nhu cầu thuê tăng mạnh. Các khu vực “nóng” về phát triển đất công nghiệp là Đồng bằng sông Hồng, Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung.

Bộ phận phân tích của Công ty Chứng khoán SSI (SSI Research) đánh giá cao triển vọng năm 2024 của lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp, khi nguồn vốn FDI được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng, tập trung vào lĩnh vực sản xuất.

Trong khi đó, tỷ lệ sử dụng đất tại các tỉnh phía nam Hà Nội: như Hưng Yên và Hà Nam đang cho thấy tín hiệu cực kỳ tích cực. Giá đất cạnh tranh mở ra cánh cửa mới cho các quỹ đầu tư, giúp họ tận dụng sớm những cơ hội sinh lời hấp dẫn.

Nhiều doanh nghiệp muốn làm BĐS Khu công nghiệp

Trước những cơ hội mới của thị trường bất động sản khu công nghiệp, nhiều doanh nghiệp ngoài ngành đã mở rộng định hướng phát triển vào phân khúc này. Trong đó phải kể đến như CTCP Tập đoàn Hà Đô (Mã: HDG) đang mở rộng mảng phát triển bất động sản công nghiệp. Từ năm 2023, doanh nghiệp này đã bắt đầu khảo sát các khu công nghiệp tiềm năng (tổng cộng 450 ha) tại một số tỉnh phía Bắc như Hưng Yên, Thái Bình, Nam Định và Quảng Ninh.  

Kết quả trước mắt, ngày đầu năm 2024, Tập đoàn Hà Đô đã được chấp thuận để khảo sát và quy hoạch hai dự án cụm công nghiệp với tổng diện tích 100 ha (mỗi dự án 50 ha) tại Ninh Thuận và dự án cụm công nghiệp Phước Nam 1 và Phước Nam 2, gần cụm cảng biển Cà Ná.

Cuối tháng 11 vừa qua, CTCP Đầu tư Bất động sản Taseco (Taseco Land, UPCoM: TAL) cũng đã chính thức gia nhập lĩnh vực bất động sản công nghiệp khi trở thành nhà đầu tư dự án Khu công nghiệp hỗ trợ Đồng Văn III phía Đông đường cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình có quy mô 233 ha, tổng mức đầu tư hơn 2.320 tỷ đồng.

Một doanh nghiệp khác đã quen mặt trong ngành xây dựng là Tổng Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex - Mã: VCG) cũng có động thái tiến sâu hơn vào mảng bất động sản công nghiệp. Gần đây nhất, doanh nghiệp này được chấp thuận đầu tư hạ tầng Khu công nghiệp Đông Anh – TP Hà Nội. Quy mô sử dụng đất của dự án hơn 299 ha, gồm hai giai đoạn. Giai đoạn 1 triển khai trên diện tích 179,1 ha và giai đoạn 2 có quy mô 120,35 ha. Tổng vốn đầu tư là hơn 6.338 tỷ đồng, trong đó vốn góp của nhà đầu tư gần 1.268 tỷ đồng.

Tập đoàn Sơn Hà cũng chính thức gia nhập thị trường bất động sản công nghiệp từ năm 2023 khi khởi công khu công nghiệp SHI IP Tam Dương tại Vĩnh Phúc. Khu công nghiệp SHI IP Tam Dương có quy mô 162 ha, tổng vốn đầu tư 1.576 tỷ đồng. Khu công nghiệp này chính thức đánh dấu việc mở rộng đầu tư của Sơn Hà vốn được biết đến là một trong số ít thương hiệu sản xuất bồn nước hàng đầu Việt Nam.

Sẽ có nhiều thách thức bủa vây

Mặc dù vẫn còn nhiều lợi thế cạnh tranh nhưng bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ đối mặt với những thách thức rất lớn. Theo chứng khoán MBS, thách thức đầu tiên mà Việt Nam phải đối mặt là tỷ lệ cạnh tranh thu hút FDI của các nước trong khu vực.

Cụ thể, Ấn Độ và Indonesia được xác định là 2 đối thủ cạnh tranh lớn nhất của Việt Nam có nhiều chính sách thu hút vốn FDI. Như tại Ấn Độ, đã dành ra quỹ đất sạch 460 nghìn ha, đầu tư 1.500 tỷ USD cho cơ sở hạ tầng, miễn giảm thuế cho các dự án đầu tư mới. Tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm của dòng vốn FDI vào Ấn Độ giai đoạn 2018 - 2022 đạt 9%/năm, cao hơn so với Việt Nam chỉ đạt 4%/năm.

Bên cạnh đó, Indonesia cũng thu hút nhiều FDI nhờ sự phát triển của lĩnh vực sản xuất pin xe điện, lĩnh vực điện toán đám mây. Tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm dòng vốn FDI vào quốc gia này trong năm năm gần đây đạt 13%/năm. Trong khi đó, FDI vào Việt Nam vẫn tập trung vào lắp ráp hàng tiêu dùng và các thiết bị điện tử khác.

Thách thức tiếp theo được chuyên gia MBS chỉ ra là nguy cơ thiếu điện cho sản xuất trong mùa cao điểm, khiến một số nhà đầu tư có thể huỷ kế hoạch đầu tư tại Việt Nam. Thứ ba là tác động của thuế tối thiểu toàn cầu.

Thách thức thứ tư là xu hướng phát triển khu công nghiệp “xanh” để thu hút dòng vốn FDI vào ngành công nghệ cao. Và cuối cùng là giá thuê bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang có xu hướng tăng cao khiến dòng vốn đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang thị thị trường loại hai nhờ nguồn cung dồi dào, giá thuê thấp.

Chính vì vậy, bên cạnh những cơ hội mới cho ngành bất động sản khu công nghiệp thì thị trường vẫn phải đối mặt với loạt khó khăn, thách thức bủa vây. Tuy nhiên, không thể quá bi quan vào thị trường, MBS cũng đánh giá triển vọng ngành bất động sản công nghiệp trong thời gian gian tới đến từ các điều kiện vĩ mô ổn định cùng việc nâng tầm quan hệ với các cường quốc giúp duy trì đà tăng FDI. Việt Nam vẫn là điểm đến ưa thích của dòng vốn sản xuất theo chiến lược Trung Quốc +1.