Bất động sản vấp thêm rào cản về vốn

Vay mua nhà không dễ

Hệ số rủi ro được nêu ra theo dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN cụ thể là các khoản cho vay mua BĐS trên 3 tỷ đồng sẽ bị tính hệ số tài sản rủi ro là 200%.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu phân tích, theo quy định hiện nay, nếu ngân hàng (NH) cho vay 3 tỷ đồng với hệ số rủi ro 100% thì NH buộc phải có khoản vốn tự có chiếm 9% tổng khoản vay (tỷ lệ an toàn vốn), tương đương 270 triệu đồng cho khoản vay này. 91% còn lại NH có thể sử dụng nguồn vốn huy động từ nhiều nguồn để cho vay. Nếu tăng hệ số rủi ro lên 200%, khoản vốn tự có phải tăng lên gấp đôi là 18%. Nghĩa là NH phải dành ra trong vốn tự có 540 triệu đồng cho món vay 3 tỷ đồng.

Do đó, khi tăng hệ số rủi ro lên cao đối với vay mua BĐS thì buộc NH phải có thêm nhiều vốn tự có trong khi NH cần nhiều vốn để đổ vào các khoản cho vay ở lĩnh vực khác nữa. Khi đó, NH sẽ hạn chế cho vay mua BĐS do phải tăng chi phí vốn lên hoặc NH buộc phải tăng lãi suất và cuối cùng là người vay mua nhà chịu thiệt.

Giám đốc một NH thương mại tại TP.HCM cho rằng: Hiện nay một số NH có room tín dụng đã cạn kiệt, nên gần như tạm ngưng cho vay, đặc biệt đối với các khoản vay để đầu tư BĐS. Một số NH khi cho vay đầu tư BĐS họ xét hồ sơ rất kỹ, thậm chí không cho vay luôn. Các trường hợp vay để mua BĐS ở thì vẫn xem xét. Còn làm sao để biết được là người vay mua BĐS để ở hay đầu tư, thì khi xem hồ sơ, nhân viên NH sẽ xét xem đối với những người chưa có nhà, lần đầu tiên mua nhà sẽ được ưu tiên duyệt hồ sơ và ngược lại.

Nói vậy, song vay mua BĐS không dễ vì hiện nay theo hướng của Ngân hàng nhà nước (NHNN) thì đến năm 2022 sẽ giảm tỷ lệ huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Hiện nay đa phần người gửi tiết kiệm toàn gửi ngắn hạn từ 3-6 tháng, nhưng các NH cho vay mua BĐS toàn mấy chục năm, nên gây ra chênh lệch. Cho nên NH khuyến khích chỉ cho vay sản xuất kinh doanh để hỗ trợ doanh nghiệp, tức là cho vay ngắn hạn đúng theo hướng của NHNN. Chứ khi huy động vốn vay chỉ 1-2 tháng mà cho vay mua BĐS toàn mấy chục năm mới trả xong thì không phù hợp với thông lệ quốc tế của ngân hàng thế giới. Cho nên các năm tới chắc chắn sẽ giảm tỷ lệ cho vay BĐS xuống.

Tăng hệ số rủi ro 200% thì buộc các NH duyệt hồ sơ phải kỹ, tỷ lệ cho vay BĐS để đầu tư trở nên khó khăn hoặc không thể vay. Điều này rất có thể dẫn tới tình trạng một số dự án BĐS sẽ đóng băng.

Vay mua nhà ở TP.HCM ngày càng khó khăn.

 Vô vàn khó khăn cho dự án mới

Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, hiện nay các doanh nghiệp đang rất khó khăn cả về vốn, thủ tục pháp lý trong triển khai, phát triển dự án. Với dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN khách hàng gần như bị siết nguồn vay, thị trường BĐS e rằng có nguy cơ đóng băng.

Phó tổng giám đốc một công ty BĐS tại TP.HCM thừa nhận, khi điều chỉnh hệ số rủi ro cho các khoản vay 3 tỷ đồng trở lên thì gần như tỷ lệ vay vốn được chỉ là 50%. Tức là bây giờ có 10 hồ sơ đưa qua, NH chỉ duyệt 5 hồ sơ.

Điều này ảnh hưởng đến chủ đầu tư và cả khách hàng mua BĐS, trước nay người ta mua dự án rồi, nhưng họ chưa vay hoặc chưa đến thời điểm NH giải ngân. Bây giờ đến giai đoạn họ hết tiền đóng cho chủ đầu tư, cần NH giải ngân thì NH siết, vậy khách hàng sẽ gặp vô vàn khó khăn.

“Khi khách hàng đuối thì các chủ đầu tư không thu được tiền, làm chủ đầu tư cũng đuối theo, khách hàng đuối quá thì họ cắt lỗ bán tháo, điều này sẽ ảnh hưởng tiêu cực thị trường. Mà số lượng bán tháo càng nhiều có nghĩa thị trường địa ốc gần như vỡ trận” - vị này phân tích.

Chuyên gia tài chính tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân cho rằng: “Việc vay mua BĐS gặp khó khăn do khâu xét hồ sơ vay từ các NH. Điều này dẫn tới việc tiếp cận nguồn vốn khó khăn, ảnh hưởng nặng nề tới các dự án BĐS đặc biệt dự án mới”.

“Chúng ta có thể phân tích như sau, một dự án để hoàn thiện pháp lý các thủ tục đầu tư mất 2-3 năm, quý 3/2019 bắt đầu mở bán, quy mô khoảng 1.000 căn hộ. Cứ cho chủ đầu tư có thể bán 100% sản phẩm, tuy nhiên, nếu khoảng 70% khách hàng đều là dân vay NH. Lúc này NH không xét duyệt hồ sơ cho vay thì đúng là ảnh hưởng hết sức nặng nề.”

Như vậy có thể thấy các dự án BĐS mới trong giai đoạn tới đây sẽ rất khó khăn nếu thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN được thông qua với khoản vay BĐS trên 3 tỷ đồng sẽ bị tính hệ số tài sản rủi ro là 200%.

Nguyên Vũ 

Nên đọc

Doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM nợ 2.400 tỷ đồng tiền thuế

Kinh doanh thua lỗ, Vinafood 2 muốn làm thêm bất động sản và xăng dầu

Doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu lãi suất cao ngất ngưởng

Đổ tiền vào bất động sản hạng sang - xu hướng đầu tư mới của giới siêu giàu