Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa hết “ngủ đông”, có nên đầu tư lúc này?

Giá đã giảm sâu

Với việc phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng thời gian qua có mức giá “cắt lỗ” từ 10 - 40%, có nơi giảm đến 50% song vẫn khó thanh khoản. Do đó, phân khúc này được nhận định phục hồi chậm hơn so với các phân khúc khác.

Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2023, cả nước đón nhận khoảng 3.165 sản phẩm bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng mới (giảm hơn 80% so với năm 2022).

Nguồn cung chủ yếu đến từ khu vực miền Trung với hơn 1.200 sản phẩm (tương đương khoảng 38% lượng cung toàn thị trường). Nửa đầu năm 2023, chủ đầu tư liên tục hoãn, rời thời gian triển khai bán hàng bởi đặc trưng của phân khúc này là giá trị lớn, chủ yếu phục vụ mục đích đầu tư, rất khó thanh khoản trong bối cảnh thị trường khó khăn.

Thế nhưng, sang quý III/2023, nguồn cung bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được cải thiện từ các dự án condotel, chủ yếu ở khu vực miền Trung và miền Nam, mức giá xung quanh 50 triệu đồng/m2. Riêng quý IV/2023, có khoảng 913 sản phẩm mới được đưa ra thị trường, tương đương nguồn cung quý III, bằng 30% so với cùng kỳ năm trước.

Toàn thị trường ghi nhận 726 sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được giao dịch thành công trong năm 2023, con số này chỉ bằng 6,5% năm 2022.

Đáng chú ý, theo VARS, trên thị trường thứ cấp, giá giảm 50% song vẫn khó thanh khoản. Nhất là các sản phẩm biệt thự, shophouse nghỉ dưỡng giá trị cao trên 10 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, the báo cáo tháng 11/2023 của DKRA cho biết cả nước chỉ có 46 căn biệt thự nghỉ dưỡng được mở bán, giảm 73% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ chỉ dừng ở mức 30%. Trong đó, miền Nam và miền Trung không ghi nhận dự án mới chào hàng.

Xét trên thị trường sơ cấp, giá bán phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng không biến động nhiều so với tháng trước. Nhiều chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng các chương trình hỗ trợ lãi suất, ưu đãi chiết khấu nhanh lên đến 40 - 50% nhằm kích cầu thị trường.

Với phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, thị trường hoàn toàn “im hơi lặng tiếng” khi không có dự án mới mở bán trong tháng qua. Trong khi đó, thị trường condotel có 2 dự án mở bán, tương ứng với 71 căn, giảm 88% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ chỉ vỏn vẹn 10%. Về giá bán, tại miền Bắc, giá bán dao động trong khoảng 36,4 - 52,5 triệu đồng/m2. Còn với miền Trung, căn hộ tại đây có giá cao hơn, trung bình ở mức 54,6 - 93,3 triệu đồng/m2.

“Những vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ, du lịch chưa khởi sắc như kỳ vọng, mặt bằng giá bán ở mức cao trong khi sức cầu chưa cải thiện. Đây là những nguyên nhân chính khiến thị trường condotel tiếp tục gặp nhiều thách thức trong thời gian tới”, phía DKRA nhận định.

Với việc được “cởi trói” về pháp lý, trong đó có cấp sổ hồng cho các loại hình như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, officetel... theo Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 20/5/2023 khiến nhiều nhà đầu tư kỳ vọng bất động sản nghỉ dưỡng sẽ sớm hồi phục.

Có nên đầu tư thời điểm này?

Với việc giá đã giảm sâu cùng với những kỳ vọng khi được “cởi trói” pháp lý, cấp sổ hồng đối với các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng theo Nghị định số 10/2023/NĐ-CP thì liệu nhà đầu tư có nên đầu tư phân khúc này vào thời điểm hiện tại?

Theo nhận định của chuyên gia DKRA Việt Nam, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức khi giao dịch còn khá trầm lắng. Bên cạnh đó, ngành du lịch phục hồi chưa như kỳ vọng cũng như áp lực từ đáo hạn trái phiếu những tháng cuối năm vẫn còn nan giải càng khiến thị trường khó phục hồi trở lại.

Đồng quan điểm, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc, Savills Hotels cho biết, trong thời gian qua, mặc dù một số nút thắt pháp lý đã được hướng dẫn tháo gỡ, tuy nhiên các vấn đề liên quan đều chưa được giải quyết triệt để, đặc biệt về việc cấp giấy Chứng nhận quyền sở hữu cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, khả năng tiếp cận nguồn vốn cho phát triển bất động sản nghỉ dưỡng đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ các chủ đầu tư triển khai dự án đúng tiến độ, đảm bảo cam kết với các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, Giám đốc, Savills Hotels cho rằng, thị trường đang thực hiện những điều chỉnh cần thiết để đem đến các tác động tích cực và bền vững hơn cho ngành bất động sản nghỉ dưỡng. Các tín hiệu tích cực về nguồn cầu trong những tháng cuối năm 2023 cùng với chính sách thị thực mới sẽ là động lực tăng trưởng cho ngành nghỉ dưỡng trong năm 2024.

“Cá nhân tôi đã có 15 năm kinh nghiệm tư vấn cho các dự án bất động sản tại Việt Nam và đã chứng kiến nhiều giai đoạn thăng trầm của thị trường. Tôi tin rằng nếu có sự chung tay của cơ quan ban ngành, chủ đầu tư và đơn vị tư vấn chuyên môn để đưa ra những dự án chất lượng, nắm bắt tốt các xu hướng trên thị trường, chúng ta có thể xây dựng hình ảnh điểm đến trên bản đồ du lịch quốc tế và giúp ngành du lịch – nghỉ dưỡng Việt Nam phát triển một cách bền vững”, ông Mauro Gasparotti chia sẻ.

Thực tế, trong bất kỳ hoàn cảnh nào, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn được coi là phân khúc tiềm năng, do từ trước đến nay, Việt Nam vẫn luôn được đánh giá là đất nước sở hữu nhiều địa điểm danh lam thắng cảnh nổi tiếng cùng thiên nhiên hùng vĩ. Một số địa điểm nghỉ dưỡng nổi bật được nhiều du khách lựa chọn có thể kể đến như Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng, Phan Thiết,... Đây chính là cơ hội lớn cho các nhà đầu tư đang mong muốn phát triển loại hình bất động sản nghỉ dưỡng.

Khi giá loại hình này đã giảm đáng kể, do đó không thể phủ nhận đây là cơ hội lớn dành cho người có sẵn tiền để chờ đợi vào sự phục hồi của thị trường bất động sản chung và phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng. Tuy nhiên, mỗi loại hình bất động sản đều có những đặc trưng riêng, do đó, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ càng trước khi “xuống tiền”.