Bất động sản khu công nghiệp: Đã bùng nổ và vẫn còn nhiều tiềm năng

Lạc quan trong năm 2020

SSI Research đánh giá hầu hết các mã cổ phiếu khu công nghiệp đều có mức tăng đáng kể trong năm 2020, đặc biệt là các cổ phiếu có vốn hóa trung bình và nhỏ. NTC là công ty có mức tăng cao nhất, tăng 174% so với cùng kỳ trong năm 2020 và tăng 222% so với mức đáy vào tháng 3.

Giá cổ phiếu tăng mạnh như vậy là do tăng trưởng lợi nhuận từ việc cho thuê đất tại các khu dịch vụ có giá cao. Yếu tố hỗ trợ tích cực khác là việc chi trả cổ tức bằng tiền mặt với tỷ lệ 110% trên mệnh giá.

Các cổ phiếu khác, bao gồm LHG, ITA, TIP, IDC và SZC tăng từ 87% -145% so với đầu năm. Trong khi đó, D2D là công ty có mức tăng thấp nhất trong ngành – chỉ tăng 20,6% so với đầu năm do doanh thu từ dự án Khu dân cư Lộc An giảm.

Kết quả khả quan của ngành bất động sản công nghiệp chủ yếu liên quan đến một số yếu tố chính: Việt Nam là một trong số rất ít quốc gia kiểm soát tốt dịch Covid-19, tiếp tục thu hút các nhà đầu tư muốn đa dạng hóa cơ sở sản xuất ngoài Trung Quốc; Diện tích đất cho thuê mới hạn chế tại các khu công nghiệp ở miền Nam, đặc biệt là ở TP HCM, một số khu công nghiệp vẫn gặp nhiều khó khăn trong công tác đền bù và giải phóng mặt bằng.

Dịch Covid-19 đã gây ra sự gián đoạn nghiêm trọng trong chuỗi cung ứng và các doanh nghiệp đã đẩy nhanh quá trình đa dạng hóa chuỗi cung ứng sang Việt Nam. Theo đó, dịch Covid-19 đã thúc đẩy hoạt động dịch chuyển trong vài năm trở lại đây.

Trong khi năm 2020 đặt ra nhiều thách thức lớn, SSI Research tin rằng một khi dịch bệnh lắng xuống nhu cầu đối với các khu công nghiệp Việt Nam sẽ tăng đáng kể. Tuy nhiên, do dịch Covid-19 bùng phát, các chuyến bay quốc tế ra vào Việt Nam tạm thời bị đóng cửa đối với hầu hết các hoạt động kinh doanh và du lịch. Điều này đã gây ra khó khăn tron việc ký kết các hợp đồng sản xuất, ảnh hưởng đến tiến độ cho thuê các khu công nghiệp trong thời gian gần đây.

Theo quan sát của SSI Research, giá thuê trung bình tăng mạnh so với dự báo của các công ty vào đầu năm 2020. Cụ thể, giá thuê các khu công nghiệp tại khu vực phía Nam như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu đều tăng từ 15,3% đến 23% so với cùng kỳ trong năm 2020.

Trong khi đó, giá thuê của các khu công nghiệp ở miền Bắc tăng từ 14% đến 18% so với cùng kỳ.

“Chúng tôi cho rằng giá thuê tại miền Nam tăng cao hơn so với miền Bắc là do: Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp ở miền Nam cao, đặc biệt là ở TP. HCM, Đồng Nai và Bình Dương, với công suất từ 82% đến 90%; Việc mở rộng diện tích cho thuê của các khu công nghiệp ở miền Nam đang gặp nhiều khó khăn trong công tác đền bù và giải phóng mặt bằng”, SSI Research cho biết.

Nhiều tiềm năng trong năm 2021

SSI Research đánh giá nhu cầu thuê đất tăng mạnh do việc chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam. Dịch Covid-19 đã thúc đẩy hoạt động dịch chuyển trong vài năm trở lại đây và Việt Nam được cho là một trong những quốc gia hưởng lợi từ xu hướng này.

Trong khi năm 2020 đặt ra nhiều thách thức lớn, SSI Research tin rằng một khi dịch bệnh lắng xuống nhu cầu đối với các khu công nghiệp Việt Nam sẽ tăng đáng kể do nhiều công ty quốc tế trước đó đã chuẩn bị chuyển dịch cơ sở sản xuất sang Việt Nam.

Việc chuyển địa điểm sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam là một xu hướng lớn có khả năng tăng tốc thời kỳ hậu Covid. Có một số công ty lớn đang có kế hoạch chuyển một phần hoạt động sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, như Microsoft, Google, Panasonic, Sharp, Foxconn, ... Trong quý 1/2021, Oppo có kế hoạch thuê 62,7 ha tại khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh, và Pegatron sẽ thuê đất trong Deep C. IP.

Nghị định số 218/2013/NĐ-CP Quy hoạch Khu công nghiệp mới của Việt Nam trong giai đoạn 2021-2025 có thể gia tăng diện tích đất khu công nghiệp mới trong tương lai, đặc biệt đối với các khu công nghiệp lớn với tổng diện tích đất trên 1000 ha đáp ứng yêu cầu của các doanh nghiệp có vốn đầu tư FDI.

Phát triển cơ sở hạ tầng như cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, cao tốc Bắc – Nam, cảng Cái Mép – Thị Vải và Gemalink có thể giúp kết nối thuận tiện hơn với khu công nghiệp.

SSI Research cho rằng Khu công nghiệp Châu Đức (SZC), Phú Mỹ (IDC), VSIP và Becamex có thể hưởng lợi từ xu hướng nêu trên. Giá cho thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam thấp hơn so với một số quốc gia trong khu vực, cụ thể thấp hơn khoảng 25-30% so với Indonesia và Thái Lan, là các quốc gia hưởng lợi từ dòng vốn FDI. Giá đất khu công nghiệp tại Việt Nam được kỳ vọng sẽ tăng trưởng 7-8% tại khu vực phía Nam và 5-6% tại khu vực phía Bắc trong năm 2021.