Bất động sản công nghiệp: Nhà đầu tư “bước hụt” nhưng vẫn “tích cực”

Công ty chứng khoán Mirae Asset Việt Nam đã đưa ra đánh giá về ngành bất động sản công nghiệp. Theo Mirae Asset mặc dù triển vọng ngành được đánh giá tích cực, nhưng kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm 2020 của các doanh nghiệp Bất động sản Công nghiệp không thật sự tích cực.

Tổng doanh thu của 18 doanh nghiệp đang niêm yết đạt 21.539 tỷ đồng, giảm 6,8% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế ghi nhận 3.634 tỷ đồng giảm 13,9% so với cùng kỳ.

Tổng hợp giải trình của các doanh nghiệp trong ngành, nguyên nhân chủ yếu do: Làn sóng di dời nhà máy tăng mạnh từ năm 2019 giúp các doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận cao trong 2019; Quỹ đất sẵn sàng kinh doanh của nhiều doanh nghiệp lớn như KBC, IDC, D2D không còn, dẫn đến lợi nhuận suy giảm mạnh trong năm 2020;  Lãi suất tiền gửi năm 2020 thấp hơn ảnh hưởng đến doanh thu tài chính của nhiều doanh nghiệp.

Trong bức tranh tổng thể về lợi nhuận không khả quan của ngành, một số điểm sáng đã xuất hiện tại một số doanh nghiệp ghi nhận kết quả tăng trưởng lợi nhuận sau thuế từ 30% trở lên như HPI (+29,6% CK), IDV (+80,5% CK), LHG (+37,5% CK), NTC (+35,9% CK), SIP (+64,7% CK), SZC (+41,3% CK), TID (+625,4% CK).

Mirae Asset phân tích đa số các doanh nghiệp này vẫn còn quỹ đất sẵn sàng cho thuê trong năm 2020 và được lợi từ việc giá thuê Khu công nghiệp tăng trong 2020. Như vậy có thể thấy những doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê hoặc có thể mở rộng quỹ đất mới trong năm 2021 sẽ là những doanh nghiệp sáng giá của ngành.

Đánh giá quỹ đất là yếu tố quan trọng nhất của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp, Mirae Asset ưu tiên lựa chọn các doanh nghiệp có quỹ đất tiềm năng, bao gồm quỹ đất sẵn sàng cho thuê và quỹ đất mới từ 2021 trở đi. Các doanh nghiệp đang có quỹ đất sẵn sàng cho thuê và sẽ tiếp tục có thêm quỹ đất trong năm 2021 (đã thực hiện đầu tư từ các năm trước) đáng chú ý như: BCM, IDC, KBC, SZC.

Mặc dù đang khiến nhà đầu tư “bước hụt” vì doanh thu và lợi nhuận toàn ngành giảm nhẹ trong 9 tháng đầu năm 2020 nhưng bất động sản công nghiệp vẫn được Mirae Asset đánh giá “tích cực”.

Bất động sản công nghiệp được đánh giá “Tích cực” là do Việt Nam có nền kinh tế mở, hỗ trợ mạnh cho việc thu hút FDI Việt Nam đang được đánh giá là một trong những nền kinh tế mở nhất trên thế giới. Tính đến nay, nền kinh tế Việt Nam hiện đang có quan hệ thương mại với hơn 200 quốc gia trên thế giới thông qua việc tham gia các tổ chức thương mại như WTO, CPTPP cùng với 12 hiệp định thương mại tự do (FTA).

Kể từ khi bắt đầu là thành viên của WTO (2006), Việt Nam thu hút FDI hàng năm đã tăng hơn 3 lần, cụ thể năm 2019 đã tăng từ mức 12 tỷ USD lên 38 tỷ USD. Kiểm soát thành công Covid-19 giúp Việt Nam trở thành điểm đến của dòng vốn dịch chuyển Việt Nam được biết đến nhiều hơn nhờ việc đã ngăn chặn đại dịch Covid-19 một cách quyết đoán và nhanh chóng, nhờ đó thoát khỏi tình trạng suy thoái kinh tế. Việt Nam trở thành quốc gia duy nhất trong ASEAN và thuộc số ít quốc gia trên thế giới đạt mức tăng trưởng dương.

Với tăng trưởng GDP năm 2020 được dự báo ở mức 2,4%, Việt Nam vươn lên dẫn đầu khu vực Đông Nam Á. Yếu tố này đã giúp Việt Nam tiếp tục duy trì tốt tốc độ thu hút FDI, sau 11 tháng năm 2020 đạt hơn 26,4 tỷ USD, vượt mức thu hút của cả năm 2018.

Các nhà phát triển Khu công nghiệp chạy đua phát triển quỹ đất Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp BW (liên doanh giữa Becamex IDC và Tập đoàn Warburg Pincus LLC – Mỹ) đã nâng tổng diện tích quỹ đất công nghiệp lên 500 ha tại 10 địa điểm ở các thành phố lớn từ 209 ha trong nửa đầu năm 2018. Tập đoàn tư nhân lớn nhất Việt Nam là Vingroup đã đầu tư hơn 400 triệu USD để phát triển 2 khu công nghiệp có quy mô 200 ha tại Nam Tràng Cát và 319 ha tại Thủy Nguyên (KKT Đình Vũ). KBC dự kiến sẽ bổ sung 238 quỹ đất từ KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (Bắc Ninh) vào cuối 2021. Công ty cổ phần TIZCO và Công ty Cổ phần Quản Lý KCN Sáng Tạo Việt Nam (VNIP) tham gia đầu tư góp vốn vào Khu công nghiệp Việt Phát với tổng diện tích 1.800 ha tại Long An.