Thời gian qua, hàng loạt “cơn sốt” đất nở rộ ở nhiều khu vực, thậm chí đã lan rộng tới nhiều vùng nông thôn. Sự xuất hiện của các đầu cơ bất động sản khiến giao dịch làng trên xóm dưới cũng trở nên nhộn nhịp, kéo theo giá đất liên tục “nhảy múa”. Sau thời gian bất động sản liên tục “nóng” cục bộ, nhiều địa phương chính quyền phải vào cuộc để bình ổn. Đến nay, chuyên gia cho rằng, bất động sản đã bước vào giai đoạn hạ nhiệt nhưng giá vẫn cao thì mới đây Hòa Lạc lại đón tin chính thức về việc Đại học Quốc gia sẽ chuyển trụ sở về Hòa Lạc (Thạch Thất), bất động sản lại “nóng” lên và được kỳ vọng sẽ thúc đất được hoạt động dịch vụ khu vực này.
Thị trường bất động sản Hòa Lạc chứng kiến nhiều lần nổi sóng
Hòa Lạc nằm trên các trục đường chính quanh khu công nghệ cao Hòa Lạc như xã Bình Yên, Tân Xã, Thạch Hòa, thuộc huyện Thạch Thất và xã Phú Cát (Quốc Oai) có địa thế đẹp, là nơi các nhà đầu tư bất động sản thường đổ đến tìm cơ hội.
Được biết, cách đây hơn 10 năm khi Hà Nội sáp nhập với Hà Tây, rồi sau đó quy hoạch chung Thủ đô đến 2030 tầm nhìn 2050, thị trường bất động sản "nóng sốt" khắp mọi nơi, giá nhà đất leo thang từng ngày.
Vào thời điểm 2009-2011, những khu vực chỉ mới bắt đầu có thông tin trở thành đô thị vệ tinh như Hòa Lạc dù cơ sở hạ tầng còn yếu kém, vẫn chỉ là vùng quê hoang sơ thế nhưng giá nhà đất đã được đẩy cao gấp nhiều lần do hiệu ứng tâm lý đám đông, người người nhà nhà lao vào "cơn sốt" đất.
Giai đoạn 2008-2009, từ mức chỉ khoảng 2-3 triệu đồng/m2 cho những lô đất đẹp, ô tô đỗ cửa đã tăng vọt lên mức 10-15 triệu đồng/m2, cao điểm nhất có khu lên tới 30 triệu đồng/m2.
Những mảnh đất trong làng xóm khi đó có giá ban đầu chỉ chừng 500-600 nghìn đồng/m2 cũng được đẩy lên 5-6 triệu đồng mỗi m2. Với những lô đất mặt đường quốc lộ có giá lên tới 30 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên sau đó thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng, "vỡ bong bóng" giá nhà đất ở khắp Hà Nội "xì hơi" vào giai đoạn 2011-2012, hầu hết các dự án tại khu đô thị vệ tinh đều bất động hoặc chậm triển khai. Trong đó, nhà đất Hòa Lạc cũng rơi vào tình trạng đóng băng, giá giảm sâu suốt hơn 10 năm qua.
Trong quá trình phát triển hạ tầng, đô thị vệ tinh Hòa Lạc không ngừng thay đổi diện mạo.
Hai dự án trọng điểm là Khu công nghệ cao và Khu Đại học Quốc gia Hà Nội được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, hiện đại. Từ đó, đô thị vệ tinh Hòa Lạc lại bắt đầu một diện mạo mới. Giá nhà đất phục hồi trở lại. Đặc biệt từ cuối năm 2018 đầu năm 2019 thì đất Hòa Lạc có một đợt "nóng" trở lại, sau đó lại chững lại cho tới cuối 2019 lại sôi động trở lại.
Cuối năm 2020 là thời điểm giá đất Hòa Lạc được đẩy lên cao nhất từ trước tới nay. Tuy nhiên, sau hơn 1 năm tăng giá chóng mặt, giá đất bắt đầu trầm lắng, lượng giao dịch sụt giảm.
Theo giới kinh doanh BĐS tại đây, hiện tại mặt bằng giá đất Hòa Lạc trung bình tăng khoảng 4-50% so với thời điểm 2018.
Có nên tiếp tục đầu tư vào BĐS Hòa Lạc?
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch thường trực CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, khi có lượng người khá đông trở về đây làm việc và học tập, phát triển các hoạt động dịch vụ như ăn uống, nhà trọ... là một điều tất yếu, phù hợp quy luật. Do đó, khu vực này vẫn thu hút sự quan tâm.
Tuy nhiên, đây cũng là khu vực có nhiều quy hoạch phức tạp. So với mặt bằng chung, giá đất khá cao so với những địa phương xung quanh. Do đó, bài toán đặt ra hiện nay không phải là đầu tư lướt sóng mà là đầu tư giá trị dài hạn. Theo ông Điệp, lượng sinh viên về đây khá đông nhưng ngược lại, để "kích hoạt" được các dịch vụ cũng phải từ 5-10 năm, không thể trong ngày một, ngày hai.
“Chưa nói đến, chính bản thân các trường cũng đã có những quy hoạch mang tính tổ hợp, khép kín, đầy đủ ký túc xá, nhà ăn. Và nguồn đất trống còn nhiều, chắc chắn khi dịch vụ phát triển sẽ có sự cạnh tranh giữa những nhà làm dịch vụ, sinh viên hạn chế nên doanh thu không thể như những khu vực nội thành mà nhiều người mường tượng. Các nhà đầu tư nên xác định rõ định hướng đầu tư và kế hoạch sử dụng đất để tránh những rủi ro”, ông Điệp khuyên.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, khi trường đại học được hoạt động sẽ kéo theo một lượng người khá đông trở về đây làm việc và học tập… việc giá đất tăng quanh khu vực này là điều bình thường và không có gì khó hiểu.
Nhà đầu tư cũng nên cẩn trọng trước khi quyết định đầu tư bởi so với quy hoạch về hệ thống phục vụ chung như Cảng, Giao thông trọng điểm thì quy hoạch trường Đại học Quốc Gia Hà Nội có độ rung sai cũng như độ thực thi yếu hơn mặc dù quy hoạch cũng là quy hoạch nhà Nước.
"Mức giá hiện tại có thể có tính thanh khoản tốt, có người sẽ chấp nhận mua nhưng cơ hội giá tiếp tục tăng nữa là thấp", ông Hiển nhận định.
Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, việc xây dựng mới, mở rộng hạ tầng giao thông, xã hội sẽ đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận, tuy nhiên hoạt động đầu tư này chỉ phù hợp với người có nguồn tiền nhàn rỗi và đầu tư dài hạn.
Thực tế, đã có nhiều bài học nhãn tiền về việc vội vàng đầu tư theo phong trào hoặc “ôm” đất quá lâu mà dòng tiền nhàn rỗi không đủ lớn hoặc mua cao hơn giá trị thực quá nhiều. Do đó, các nhà đầu tư nhỏ lẻ cần thận trọng, nghiên cứu kỹ để tránh “tiền mất tật mang”.