Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ khung giá đất của Chính phủ, chuyển sang xác định mức phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. Cụ thể, Khoản 1 quy định: "Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp”. Thế nhưng, việc định giá đất theo thị trường như thế nào cho đến nay vẫn còn là một vấn đề gây tranh cãi.
Chia sẻ tại Tọa đàm “Giải pháp nào để xác định giá đất tiệm cận thị trường?” diễn ra mới đây, GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay, cách tính giá đất theo giá thị trường sẽ tốt cho thị trường nhà đất, vốn thời gian qua có những giai đoạn “sốt giá” khi giá lên cao. Những đợt sốt đất này sẽ gây thiệt hại cho thị trường bất động sản và những nhà đầu tư tham gia thị trường.
Ông Võ cho rằng, Luật Đất đai 2013 quy định như vậy nhưng loại bỏ khái niệm giá đất thị trường trong Luật, tức là trong suốt 10 năm qua, không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”. GS Võ phân tích, có thể nhận thấy thời gian qua việc Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều “thấp hơn giá đất trên thị trường rất đáng kể”.
Ông Võ cho rằng, lâu nay nói khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường cũng chỉ là nhận xét chung chung, còn giá đất thị trường cũng chỉ là "mang máng” mà không có căn cứ pháp lý nào minh chứng.
"Để tìm ra nguyên nhân nào để sửa thì lại khó vì không có khái niệm pháp luật rõ ràng về “giá đất thị trường”. Từ đấy mà gần 10 năm qua các bất cập trong giá đất sinh ra ngày một nhiều và thực tế hợp đồng chuyển nhượng cũng ghi thấp hơn thị trường nhằm “né thuế”, GS Đặng Hùng Võ bày tỏ.
GS Đặng Hùng Võ cũng chia sẻ thêm, ai cũng biết tăng bảng giá đất lên ngang thị trường là giải pháp duy nhất, nhưng lại rất ngần ngại khi tăng giá đất của Nhà nước lên ngang thị trường. Thậm chí, nhiều người giải thích rằng sợ tăng bảng giá đất lên làm thuế cao lên, người dân không chịu nổi. Cứ cho là như vậy thì giải pháp hạ tỷ suất thuế xuống là ổn. Loanh quanh, luẩn quẩn vẫn không thoát ra được sự giăng mắc có yếu tố lợi ích.
Chia sẻ về vấn đề này, ông Trần Xuân Lượng, Tiến sĩ chuyên ngành Bất động sản - Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, việc định giá đất có một số vai trò quan trọng như sau: Một, đó là cơ sở phục vụ cho việc mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất, góp phần ổn định thị trường đất.
Hai là, cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: Tính thuế, cho thuê, thế chấp, cầm cố.
Ba là, cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi.
Bên cạnh đó, còn nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất và đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội, đặc biệt khi giải quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất.
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, khi giá đền bù thỏa đáng, hiện tượng khiếu kiện giảm sẽ giúp việc triển khai dự án được đẩy nhanh hơn, qua đó chủ đầu tư sẽ chủ động được việc tính toán đưa ra các phương án từ đầu, hiệu quả kinh tế mang lại lớn hơn dù có thể chi phí đầu vào cao hơn.
“Mỗi chủ trương đều có mặt lợi và hại. Vì vậy, cần có cách làm, hướng đi rõ ràng cho người dân, doanh nghiệp nhằm phát huy điểm tốt và hạn chế tiêu cực. Bỏ khung giá đất sẽ có lợi hơn có hại. Có thể giá nhà sẽ cao hơn, nhưng cao hơn ở mức độ nào đó để thị trường chấp nhận được, thậm chí thị trường có thể tự điều tiết giá, hoàn toàn có thể yên tâm về câu chuyện này", ông Đính nói.