Lãi suất tăng mang tính kỹ thuật, chưa tạo áp lực lớn
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, từ quý 4/2025, lãi suất huy động bắt đầu nhích lên khi một số ngân hàng thương mại ghi nhận lượng tiền gửi suy giảm. Lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng hiện phổ biến ở mức 5,3–5,5%/năm.
Tuy nhiên, ông Quốc Anh nhấn mạnh, để đánh giá đúng tác động của nhịp tăng này, cần đặt trong tương quan với giai đoạn 2022, thời điểm thị trường chịu “cú sốc kép” từ lạm phát toàn cầu, tỷ giá biến động mạnh và chính sách thắt chặt tiền tệ theo xu hướng của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed).
“Năm 2022, lãi suất cho vay có thời điểm tăng vọt lên 11-15%/năm, cộng với khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp khiến tín dụng bị siết đột ngột. Thị trường gần như đóng băng, nhiều nhà đầu tư buộc phải bán cắt lỗ, đặc biệt ở phân khúc đất nền”, ông Quốc Anh phân tích.
Ngược lại, trong năm 2025, lãi suất cho vay mua nhà vẫn phổ biến quanh 6-7%/năm, dù cao hơn mức đáy của các gói ưu đãi 5-5,5% trước đó nhưng vẫn nằm trong “vùng hỗ trợ giao dịch”.
“Việc lãi suất tăng nhẹ hiện nay chủ yếu nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn giảm sâu của năm 2024. Đây là điều chỉnh mang tính kỹ thuật, chưa tạo áp lực lớn lên thị trường bất động sản”, ông Quốc Anh khẳng định.
Theo các chuyên gia, điểm khác biệt lớn nhất của thị trường hiện nay so với năm 2022 nằm ở cấu trúc dòng tiền và tâm lý nhà đầu tư.
Nếu như giai đoạn trước, bất động sản mang tính đầu cơ cao, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, thì đến năm 2025, thị trường đã “bình tĩnh” hơn. Dòng tiền có xu hướng tập trung vào các sản phẩm pháp lý minh bạch, phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là căn hộ và nhà ở riêng lẻ tại các đô thị lớn.
Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, áp lực hiện nay chủ yếu đến từ nhu cầu vốn cho đầu tư công và sản xuất, trong khi lãi suất huy động vẫn ở mức thấp khiến dòng tiền tiếp tục tìm đến bất động sản và chứng khoán như các kênh trú ẩn và tích lũy tài sản dài hạn.
Đáng chú ý, theo đánh giá của ông, việc ngân hàng tăng nhẹ lãi suất huy động cuối năm còn là tín hiệu tích cực, giúp hệ thống tài chính cân đối nguồn vốn dài hạn tốt hơn, tạo nền tảng ổn định cho chu kỳ phát triển kế tiếp của thị trường.
Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét hơn
Nhận định về triển vọng năm 2026, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, chung cư và nhà ở riêng lẻ sẽ tiếp tục là hai phân khúc dẫn dắt thị trường trong 6 tháng đầu năm 2026.
Theo dự báo, mức độ quan tâm đối với chung cư có thể tăng khoảng 42%, trong khi nhà ở riêng lẻ, nhà thổ cư tăng khoảng 31%. Giá chung cư được dự báo tăng nhẹ do nhiều yếu tố cộng hưởng như nguồn cung cao cấp kéo mặt bằng giá lên, chi phí đất và xây dựng tăng, trong khi nhu cầu ở thực tiếp tục cải thiện.
Bên cạnh đó, dòng tiền đầu tư cũng đang có sự dịch chuyển đáng chú ý. Dữ liệu cho thấy, tỷ lệ người Hà Nội tìm kiếm bất động sản tại Thủ đô đã giảm mạnh, trong khi mức độ quan tâm tới thị trường TP.HCM tăng từ 6% lên 20%. Điều này phản ánh xu hướng nhà đầu tư phía Bắc tìm kiếm các thị trường có mặt bằng giá hấp dẫn và dư địa tăng trưởng tốt hơn.
Trong bối cảnh lãi suất có dấu hiệu tăng, nhiều chủ đầu tư đã tung ra các chính sách bán hàng linh hoạt nhằm kích cầu thị trường cuối năm 2025. Hàng loạt dự án tại cả Hà Nội và TP.HCM áp dụng chiết khấu cao, hỗ trợ lãi suất 0%, ân hạn nợ gốc dài hạn, giúp người mua giảm áp lực tài chính ban đầu.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất và đang từng bước phục hồi theo hướng lành mạnh hơn.
“Tăng lãi suất chắc chắn sẽ làm giảm các hoạt động đầu tư ngắn hạn, mang tính đầu cơ. Tuy nhiên, về dài hạn, đây là quá trình sàng lọc cần thiết, giúp dòng vốn tập trung vào các dự án khả thi, phục vụ nhu cầu thực. Giảm đầu cơ không phải tín hiệu xấu, mà là nền tảng cho sự phát triển bền vững”, ông Đính nhận định.
Từ các phân tích trên, giới chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản năm 2026 khó có khả năng lặp lại kịch bản căng thẳng, bán tháo như giai đoạn 2022-2023. Thay vào đó, thị trường sẽ bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét, ưu tiên chất lượng, tính pháp lý và nhu cầu thực.
“Cuối năm 2025 và bước sang 2026, bất động sản Việt Nam sẽ vận hành theo quỹ đạo ổn định hơn, bền vững hơn và có chọn lọc hơn”, ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.