Gần đây, dự án Khu nhà ở Tuấn Điền Phúc (tên thương mại Vita Riverside) tại phường Vĩnh Tân, Thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương do Công ty TNHH MTV Tuấn Điền Phúc (Công ty Tuấn Điền Phúc) làm chủ đầu tư đang được quảng cáo rầm rộ tại ngay khu vực dự án và trên các phương tiện thông tin đại chúng với nhiều thông tin mua bán đất nền và được nhiều người quan tâm.
| Dự án Vita Riversdie đang rao bán cho khách hàng khi hạ tầng còn ngỗn ngang. |
Trong vai khách hàng, PV được một nhân viên môi giới cho biết, dự án Vita Riverside đang được Công ty TNHH Phát triển Hạ tầng và Bất động sản Tạo Tín Phát (Công ty Tạo Tín Phát) có trụ sở tại 105 Bình Quới, P.27, Q.Bình Thạnh, TP.HCM phân phối. Vita Riverside có 218 nền đất có diện tích từ 64 – 100m2, dự án được mở bán ngày 10/5 với giá khoảng 14,2 triệu đồng/m2.
Cũng theo nhân viên môi giới này, khách hàng mua nền đất tại dự án thì sẽ thanh toán bằng 2 phương thức: Thanh toán trả chậm không lãi suất và thanh toán nhanh.
Cụ thể, phương thức thanh toán trả chậm không lãi suất được chia làm 8 đợt, khách hàng đặt cọc 50 triệu đồng/nền, sau 7 ngày sẽ ký “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và thanh toán 40% giá trị nền đất bao gồm cả tiền đặt cọc. Các đợt thanh toán tiếp theo cách 30 ngày tuỳ theo tỷ lệ mà công ty đưa ra và tới đợt thứ 7, khi khách hàng đã thanh toán 95% giá trị nền đất mới được ký “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
| Phiếu thu của Công ty Tạo Tín Phát với khách hàng mua dự án hồi đầu tháng 5/2020. |
Đối với phương thức thanh toán nhanh, khách hàng ký “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và thanh toán luôn 95% giá trị nền đất sau 7 ngày đặt cọc, nhưng phải đến 6 tháng sau mới được ký “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Theo tìm hiểu của PV, thông qua Hợp đồng ủy quyền ngày 29/2/2020 giữa Công ty Tuấn Điền Phúc có địa chỉ tại 17A Nguyễn Thị Chạy, phường Tân Đông Hiệp, TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương do ông Nguyễn Văn Tuấn làm đại diện pháp luật, kiêm Giám đốc và Công ty Tạo Tín Phát. Theo đó, Công ty Tuấn Điền Phúc chấp thuận cho Công ty Tạo Tín Phát triển khai các kế hoạch quảng cáo, tìm kiếm khách hàng, nhận cọc, đặt chỗ, mua bán bất động sản… tại dự án Khu nhà ở Tuấn Điền Phúc.
Liên quan đến pháp lý và nguồn gốc đất đang thực hiện dự án Vita Riverside thì khu đất rộng 36.744m2 mới được Công ty Tuấn Điền Phúc nhận chuyển nhượng 8 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ ông Nguyễn Văn Bình và bà Đỗ Bích Hồng ngụ tại TP.HCM thông qua Hợp đồng chuyển nhượng ký ngày 12/3/2020 tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Hộp, tỉnh Bình Dương với mức giá 38 tỷ đồng.
Hiện dự án Vita Reverside đang trong quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng nhưng Công ty Tạo Tín Phát và Tuấn Điền Phúc hợp tác, bắt tay nhau thu tiền của khách hàng, gây nhiều rủi ro cho người mua. Nếu dự án chưa được các cơ chức năng cấp phép, khi bị xử phạt thì dự án sẽ phải dừng thi công người mua sẽ nhận hậu quả.
Ngoài ra, đến nay Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cũng chưa có văn bản nào công nhận dự án Khu nhà ở Tuấn Điền Phúc đủ điều kiện giao dịch, mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong danh sách dự án phát triển nhà ở được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây nhà ở của Sở Xây dựng Bình Dương tính đến 15/2/2020 thì không có tên dự án Khu nhà ở Tuấn Điền Phúc hay dự án Vita Riverside. Vậy nên mọi giao dịch chuyển nhượng mua bán nền đất hiện nay ở dự án này đều trái quy định pháp luật. Nếu xảy ra tranh chấp người mua sẽ thiệt thòi khi hợp đồng, giấy tờ mua bán vô hiệu.
Nói về pháp lý dự án và những rủi ro mà khách hàng sẽ gặp phải về sau khi mua đất tại dự án Vita Riversdie, luật sư Diệp Năng Bình, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, việc người dân mua nhà, mua đất khi các chủ đầu tư chưa đủ điều kiện mở bán như là một “canh bạc”; tiềm ẩn nhiều rủi ro, bởi đây là hành vi không được pháp luật cho phép. Theo Luật Kinh doanh bất động sản ban hành năm 2014 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện để thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà, đất. Theo Nghị định 139 năm 2017 của Chính phủ, chủ đầu tư dự án bất động sản chuyển nhượng nhà chưa có điều kiện trên thì có thể bị phạt đến 300 triệu đồng.
Cũng theo Luật sư Bình, Theo quy định của Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì việc huy động vốn để xây dựng Dự án nhà ở khi chưa đủ điều kiện mở bán do Sở Xây dựng địa phương cho phép bằng văn bản là hành vi vi phạm pháp luật và bị cấm. Những hợp đồng mang tính chất “lách luật” như “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng sử dụng đất”, khi xảy ra vấn đề tranh chấp thì khách hàng là người chịu thiệt vì đây là một hợp đồng giả. Các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác, trong đó cả chủ đầu tư và người mua nhà đều biết rõ mục đích thật sự của giao dịch không phải là góp vốn hay vay vốn mà là nhằm mục đích mua bán nhà.
Hiện nay, nhiều chủ đầu tư sử dụng “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng sử dụng đất” như một chiêu thức để ký kết với khách hàng nhằm mục đích lấy tiền của khách hàng để thực hiện thi công dự án mà không cần trả lãi suất, thay vì phải đi vay ngân hàng.
Chiêu thức trên được nhóm cổ đông Công ty TNHH Đầu tư xây dựng bất động sản Hưng Thịnh (Long An) áp dụng triệt để khi ký kết với khách hàng tại các dự án đầy tai tiếng như Hưng Thịnh Cát Tường, Đất Xanh Long An, Thiên Phúc Hoàng Gia mà thời gian qua báo chí đã đề cập. Hậu quả là hàng trăm khách hàng đã bị lừa khi bỏ ra tiền tỷ để mua nền đất mà không có đất.
Tấn Lợi