Cả khách hàng và chủ đầu tư đều gặp khó
Kể từ năm 2018, nguồn cung thị trường BĐS bắt đầu sụt giảm nghiêm trọng và vẫn còn tiếp diễn đến tận ngày nay. Nguyên nhân chính là do Chính phủ siết chặt pháp lý kinh doanh BĐS với hàng loạt thông tư, nghị định được ban hành. Bên cạnh đó, những vướng mắc trong đầu tư dự án BĐS vẫn chưa được chính quyền các cấp tháo gỡ nhanh chóng và triệt để. Hiện tượng khan hiếm nguồn cung có thể sẽ vẫn tiếp diễn trong thời gian dài sắp tới bởi đa phần các chủ đầu tư quen với cách làm cũ, tư duy cũ trong khi pháp lý đầu tư và kinh doanh BĐS đã được điều chỉnh.
Hầu hết ai cũng hiểu được rằng nguồn vốn tín dụng là nhu cầu tất yếu, một trong những kênh huy động vốn chính trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh BĐS - một lĩnh vực kinh tế đầu tàu của cả nước, tuy nhiên cả khách hàng và chủ đầu tư dự án BĐS đều rất khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn vì chính sách “siết” tín dụng và lãi suất đang tăng cao. Và hoạt động khơi thông dòng chảy tài chính, nới room cho vay BĐS đã và đang diễn ra rất yếu ớt và hạn chế… Hai “gọng kiềm” cùng siết chặt tại một thời điểm như hiện nay thì khó tránh khỏi việc sụt giảm sức mua của nhà đầu tư và tỷ lệ thanh khoản trên thị trường dần trở nên ảm đạm.
“Mua chung” BĐS: Dễ biến tướng, dễ vỡ trận
Nhìn nhận ở góc độ chủ đầu tư gần một thập kỷ qua, kể từ khi Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 được ban hành và áp dụng trên toàn quốc, ngoại trừ một số rất hiếm chủ đầu tư dùng nguồn vốn tự có để đầu tư dự án, phần lớn thường sử dụng các kênh huy động dòng tiền chính như: Vốn vay các tổ chức tín dụng, huy động vốn từ khách hàng thông qua hoạt động “bán hàng trái luật”, hoạt động M&A dự án (mua bán, sáp nhập) một phần hoặc toàn phần và cuối cùng là phát hành trái phiếu / cổ phiếu.
Trong khi đó, các tổ chức tín dụng siết chặt nguồn vốn cho vay, hoạt động M&A khó diễn ra vì pháp lý dự án của các chủ đầu tư còn đang “dang dỡ” thì hai phương pháp huy động vốn còn lại được xem như là một giải pháp cứu cánh, cần thiết nhằm duy trì hoạt động kinh doanh và vận hành doanh nghiệp. Tuy nhiên, thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp hiện nay đã và đang được Chính phủ kiểm soát chặt chẽ hơn bao giờ hết. Những vụ án hình sự được phanh phui liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp không phải là hiếm như vụ Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, Tập đoàn Tân Hoàng Minh… vừa bị khởi tố gần đây.
Như vậy, có thể nói phương pháp huy động nguồn vốn từ khách hàng là giải pháp cuối cùng và duy nhất được ưu tiên sử dụng trong thời điểm hiện nay. Tuy nhiên, huy động vốn bằng cách “bán lúa non” hay bán hàng trái luật khi chưa đủ điều kiện mở bán không còn “dễ dàng” như trước. Thay vào đó, hoạt động “chia nhỏ” số tiền đầu tư bất động sản cho phép các nhà đầu tư có nguồn vốn nhỏ lẻ có thể tiếp cận sản phẩm BĐS một cách dễ dàng hơn - mua chung là một giải pháp huy động vốn mới… Nhưng, lợi bất cập hại (!?).
Đầu tư BĐS chia nhỏ, mua chung bất động sản thông qua các ứng dụng (app) tại một số quốc gia trên toàn thế giới không còn mới, nhưng tại Việt Nam phương thức này mới nở rộ gần đây và hành lang pháp lý vẫn chưa có. Ai sẽ đứng ra bảo vệ khách hàng và nhà đầu tư khi mà phương thức mua chung này tiềm ẩn nhiều rủi ro bị “vỡ trận”?
ThS. Nguyễn Phạm Hữu Hậu - Phó Chủ tịch Hanita Master Group