Nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm
Theo báo cáo Bộ Xây dựng, quý II/2025, cả nước có 58 dự án mới được cấp phép với quy mô hơn 16.600 căn hộ và lô nền, tăng gần 129% so với quý I.
Dù vậy, phần lớn nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nhu cầu thực của đại đa số người dân là phân khúc trung cấp, nhà ở vừa túi tiền lại ngày càng khan hiếm. Những người có khả năng chi trả khoảng 2–3 tỷ đồng gần như không còn nhiều lựa chọn ngay cả ở vùng ven.
Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Dịch vụ Tư vấn và Nghiên cứu (Savills Hà Nội) cho biết, quý II/2025, Hà Nội đón nhận thêm 8.000 căn hộ mới, nâng tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm lên 14.900 căn, tăng đến 121% so với cùng kỳ năm trước. Đây là cơ hội để người mua có thêm lựa chọn, đồng thời cũng là yếu tố thúc đẩy sự cạnh tranh trên thị trường.
Mặc dù vậy, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội vẫn không hề “hạ nhiệt”. Bà Hằng cho biết, giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu
Đáng chú ý, nhiều dự án mở bán trong giai đoạn này có mức giá vượt ngưỡng 100 triệu đồng mỗi m2, thậm chí chạm mốc 300 triệu đồng ở một số vị trí đắc địa.
Dù nguồn cung sơ cấp trong quý đạt hơn 6.800 căn, gấp đôi so với quý trước, nhưng phần lớn tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Điều này khiến khoảng trống nhà ở vừa túi tiền ngày càng lớn. Người mua ở thực với khả năng chi trả 2–3 tỷ đồng gần như không còn nhiều lựa chọn, ngay cả ở các khu vực ngoại thành.
Thị trường Hà Nội hiện ghi nhận mức giá sơ cấp trung bình lên tới 91 triệu đồng/m². Một số dự án thậm chí chạm ngưỡng 300 triệu đồng/m² như Noble Crystal (Tây Hồ). Các dự án khác như Sun Feliza (Cầu Giấy), The Matrix Premium (Mễ Trì) hay Endless Skyline West Lake cũng đồng loạt đưa ra mức giá vượt xa khả năng chi trả của người mua ở thực.
Điều đáng nói, tại các khu vực ngoại thành như Đông Anh, Gia Lâm – vốn được coi là “vùng đệm” giá mềm – nhiều dự án cũng đang được chào bán từ 60 đến 120 triệu đồng/m².
Theo Savills, từ năm 2026, khi nhiều dự án ở phân khúc trung cấp và nhà ở xã hội được triển khai, thị trường có thể đón nhận nguồn cung phù hợp hơn với nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, sự điều chỉnh về giá khó có thể diễn ra ngay trong ngắn hạn.
Người thu nhập cao vẫn “chùn tay” trước quyết định mua nhà
Trong khi giá bất động sản tăng chóng mặt, thu nhập bình quân của người lao động chỉ tăng 5–7% mỗi năm, khiến khoảng cách ngày càng bị nới rộng. Người trẻ buộc phải tìm đến các giải pháp “chữa cháy” như mua căn hộ siêu nhỏ, dịch chuyển ra xa trung tâm hoặc tiếp tục thuê nhà.
Nhận định về vấn đề này, Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars) cũng cho rằng, mức giá hiện nay không chỉ vượt xa khả năng chi trả của nhóm thu nhập thấp mà còn nằm ngoài tầm với của cả những người thuộc nhóm thu nhập trung bình cao.
Theo phản ánh từ các môi giới bất động sản là hội viên của VARS, nhiều khách hàng trẻ dù có mức thu nhập khá cao, từ 40–50 triệu đồng/tháng, vẫn chưa dám “xuống tiền” mua nhà nếu thiếu sự hỗ trợ tài chính từ gia đình.
Nguyên nhân lớn nhất đến từ áp lực trả nợ vay ngân hàng. Sau thời gian ưu đãi lãi suất, mức lãi suất “thả nổi” có thể tăng mạnh, khiến khoản chi hàng tháng trở thành gánh nặng đáng kể. Điều này tạo ra một rào cản tâm lý đối với thế hệ trẻ – những người vốn ưu tiên chất lượng sống, sự linh hoạt trong tiêu dùng và trải nghiệm hơn là việc gánh khoản vay dài hạn kéo dài hàng chục năm chỉ để sở hữu một căn hộ diện tích nhỏ.
VARS nhận định, trong ngắn hạn, giá căn hộ tại Hà Nội khó có khả năng hạ nhiệt. Áp lực chi phí đầu vào tăng cao, cùng với kỳ vọng sinh lời lớn của nhà đầu tư, tiếp tục là động lực đẩy giá. Đáng chú ý, một bộ phận lớn nhà đầu tư hiện không chịu áp lực vốn vay, bởi họ chủ yếu dùng vốn tự có hoặc nguồn vốn giá rẻ, nên chưa có động lực để giảm giá bán. Trái lại, kỳ vọng lợi nhuận còn có xu hướng tăng thêm khi lãi suất duy trì ở mức thấp, dòng tiền rẻ tiếp tục chảy vào thị trường, và các chính sách đầu tư công được thúc đẩy mạnh mẽ.
Trong bối cảnh đó, những căn hộ có mức giá phù hợp với số đông người mua ở thực vẫn vô cùng khan hiếm, khiến giấc mơ an cư của người trẻ ngày càng xa vời.