Môi giới nhập nhằng thông tin
Ngày 27/8/2018 UBND TP.HCM có Công văn 3788/UBND-ĐT về việc chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận Công ty Gia Cư làm chủ đầu tư dự án khu nhà ở Gò Sao (gọi tắt là Công văn 3788). Hiện nay, môi giới khi tư vấn cho khách hàng đều đưa ra văn bản này nhằm khẳng định tính pháp lý của dự án, tuy nhiên, Công văn 3788 đã hết hiệu lực từ ngày 27/8/2019, như vậy, Công ty Gia Cư buộc phải xin cấp lại từ đầu.
Công ty Gia Cư hiện vẫn chưa có “chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư” cho khu đất đang được quảng cáo là dự án Picity High Park (phường Thạnh Xuân, quận 12). Cần phải biết thêm những văn bản trên là cơ sở để tiến tới xin cấp phép xây dựng, phòng cháy chữa cháy ... Có thể hiểu, dự án hiện nay gần như đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý.
Sau khi Báo Người Tiêu Dùng liên hệ làm rõ các vấn đề liên quan đến pháp lý của dự án Picity High Park (khu nhà ở Gò Sao), phía chủ đầu tư là Công ty Gia Cư đã có văn bản trả lời. Cụ thể, Công ty Gia Cư cho biết, hiện “đang khẩn trương thực hiện hoàn tất công tác chấp thuận đầu tư và xin phép xây dựng cho toàn dự án. Trong đó: Hồ sơ chấp thuận đầu tư dự án được tổ chức lập, đệ trình theo nội dung hướng dẫn của luật và đang trình xin UBND thành phố xem xét ban hành Quyết định chấp thuận đầu tư, dự kiến hoàn thành đầu tháng 11/2019.
Hồ sơ xin giấy phép xây dựng sẽ được Công ty Gia Cư tiếp tục hoàn thiện và trình nộp cơ quan quản lý xem xét cấp phép ngay sau đó, dự kiến hoàn thành công tác cấp phép đầu tháng 1/2020.
Hiện dự án Picity High Park đang được quảng cáo rầm rộ trên các phương tiện truyền thông đại chúng, chủ đầu tư còn cho xây dựng nhà mẫu hoành tráng ngay trong khuôn viên dự án để tạo niềm tin cho khách hàng. Môi giới của các sàn Pi Home, Rever ... tiến hành huy động vốn 50 triệu đồng một suất mua căn hộ, tuy vậy, khi khách hàng hỏi về tình trạng pháp lý của dự án lại mù mờ, thậm chí không biết.
| Hiện dự án đang là bãi đất trống đang xin chấp thuận chủ trương đầu tư. |
Huy động vốn vì thiếu năng lực tài chính?
Trong văn bản trả lời phóng viên Báo Người Tiêu Dùng, Công ty Gia cư cam kết không thực hiện việc huy động vốn bằng hình thức ký kết hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai tại dự án khu nhà ở Gò Sao khi chưa đủ điều kiện theo luật. Tuy vậy, ngoài việc sàn giao dịch bất động sản Pi Home, Rever ... huy động vốn bằng “phiếu giữ chỗ” giá trị 50 triệu đồng/suất. Ông Nguyễn Xuân Thiêm, Tổng Giám đốc Công ty Gia Cư cũng ký thông báo gửi khách hàng với những chính sách ưu đãi đặc biệt. Theo đó, nếu đặt chỗ trong thời gian từ 1/10-3/11 sẽ ưu tiên từ 10-30 triệu đồng cho một booking. Và để hưởng ưu đãi này, ông Thiêm cài vào điều kiện “khách hàng đồng ý chuyển sang thỏa thuận giữ chỗ và thanh toán đủ 10% đợt 1”, dự kiến khách hàng sẽ phải đóng khoảng trên dưới 300 triệu đồng cho căn hộ chưa biết khi nào có chấp thuận chủ trương đầu tư, hay giấy phép xây dựng ...
Tại TP.HCM, việc các sàn giao dịch bất động sản hay chủ đầu tư huy động vốn trái phép tại dự án nhà ở hình thành trong tương lai gần như là “chuyện thường ngày ở huyện”. Tuy vậy, nếu như trước đây dự án chỉ là chưa xong phần móng, chưa có văn bản mở bán từ Sở Xây dựng thì việc huy động vốn ngay cả khi dự án chưa có chấp thuận chủ trương đầu tư gần như chưa có tiền lệ.
Vậy tại sao Công ty Gia Cư lại bất chấp kỷ cương luật pháp huy động vốn vội vàng như thế? Trường hợp không được UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư thì sao? Đến nay dự án chưa có giấy phép xây dựng, chưa phê duyệt phương án phòng cháy chữa cháy ... nhưng môi giới không hề phân tích cho khách hàng, chỉ tư vấn về viễn cảnh tươi đẹp trong tương lai ... liệu đây có phải là hành vi lừa đảo người tiêu dùng? Phóng viên đã đặt vấn đề với Công ty Gia Cư đề nghị làm rõ những thắc mắc trên nhưng phía công ty này không đưa ra câu trả lời.
Cần biết, chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư là các bước đầu của một dự án bất động sản, quá trình này hoàn tất thì chủ đầu tư mới tiến tới các bước chấp thuận đầu tư, xin giấy phép xây dựng, phòng cháy chữa cháy ...
Trở lại câu hỏi huy động vốn trái phép do thiếu năng lực tài chính, Công ty Gia Cư trước đây vốn chủ sở hữu là CTCP Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu nhưng sau đó lại chuyển qua cho CTCP Dự án Đất nền do ông Nguyễn Xuân Thiêm đứng đầu. Theo giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp mới nhất cấp ngày 13/8/2019 thì CTCP Dự án Đất nền đã đổi tên thành CTCP Đầu tư và Phát triển Pi Group với vốn điều lệ hơn 353 tỷ đồng. Trong khi đó, tổng mức đầu tư dự án khu nhà ở Gò Sao theo phê duyệt lên tới 2.591 tỷ đồng.
Ngoài ra, Công ty Gia Cư đã được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với vị trí dự án khu nhà ở Gia Cư. Tuy vậy, hiện sổ đỏ khu đất dự án đã được thế chấp tại Ngân hàng Nam Á.
Những số liệu phần nào cho thấy tiềm lực tài chính của chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án là tới đâu, còn việc quyết định có xuống tiền và kỳ vọng vào tương lai dự án hay không đều năm ở người tiêu dùng.
| Luật sư Trần Thái Bình, Đoàn Luật sư TP.HCM phân tích: Việc chủ đầu tư ký “phiếu giữ chỗ” hay “thỏa thuận giữ chỗ” với người mua là một hình thức lách các quy định về việc hoàn thành điều kiện giao dịch của bất động sản hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư đã thu tiền của khách hàng trong khi chưa rõ họ đã đáp ứng các điều kiện để được giao dịch hay chưa như chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư, giấy phép xây dựng, hoàn thành phần móng... Chủ đầu tư có thể đang lý lẽ: Họ đâu có giao dịch, họ chỉ thu đặt cọc để tiến tới giao dịch. Thực tế, chiếu theo quy định về đặt cọc trong Bộ Luật Dân sự, thì lập luận đó cũng chỉ là ngụy biện: Vì đây là giao dịch bán nhà anh không thể giao dịch một tài sản mà anh chưa có quyền sở hữu rõ ràng, hay đủ điều kiện để giao dịch. Và như vậy, giao dịch đặt cọc này đi nữa có khả năng vô hiệu cao. “Đó là chưa kể khâu chuẩn bị hồ sơ đệ trình để xin cấp chấp thuận chủ trương đầu tư, chủ đầu tư, xin giấy phép xây dựng rồi triển khai thi công để nghiệm thu phần móng tiến tới ký hợp đồng mua bán mất nhiều tháng trời, thậm chí nhiều năm trời. Khách hàng đóng tiền vào những dự án pháp lý yếu kém đi đôi với rủi ro rất cao” - luật sư Bình khuyến cáo thêm. |
Nguyên Vũ