Ngang nhiên rao bán đất nền?
Dự án Khu Đô thị mới Kim Bình (Dự án Kim Bình) vẫn ngổn ngang và đang trong quá trình hoàn thiện hồ sơ về đánh giá tác động môi trường, thẩm duyệt về phòng cháy chữa cháy, các thủ tục về đất đai. Tuy nhiên, chủ đầu tư cùng các đơn vị phân phối là Công ty TNHH tư vấn đầu tư TGS, Công ty Bất động sản Trường Xuân đã "bắt tay nhau", tuồn hàng trăm sản phẩm đất nền ra thị trường.
Theo khảo sát thực tế của PV tại Dự án trên, hiện tại toàn bộ hạ tầng kỹ thuật của khu đất đều chưa được hoàn thiện. Cụ thể: Vỉa hè chưa lát, hệ thống cống chưa hoàn thiện, chưa có đấu nối hạ tầng cấp điện sinh hoạt …
| Dự án Kim Bình vẫn chưa hoàn thiện xong việc giải phóng mặt bằng nhưng đã ngang nhiên rao bán, bất chấp quy định pháp luật |
Trong vai khách hàng muốn mua đất, PV được một người xưng là cán bộ quản lý tại Dự án Kim Bình thông tin rằng: "Từng lô đất trong dự án này có giá khác nhau, một lốc đất đẹp tầm trên 20 tỷ với diện tích khoảng 4000 m2, Công ty Trường Xuân là Công ty cò giá rất cao, nếu giờ khách hàng mua thì trực tiếp liên hệ với Công ty Hai Pha chổ anh Lan là Tổng Giám đốc thì sẽ có giá rẻ hơn nhiều".
| Một góc đất nền ngổn ngang vật liệu sắt, thép hoen rỉ |
"Hiện tại, Dự án đã triển khai cơ sở hạ tầng được 50%, giờ mọi vấn đề cứ yên tâm, thích mua lốc nào là sẽ có ngay. Nếu mua lại nửa lốc hoặc một lốc của anh em trong công ty thì giá mềm hơn, khoảng mấy chục suất giá chênh nhau từ 15 -16 %", vị cán bộ này nhấn mạnh để tăng thêm tính thuyết phục cho khách hàng.
Theo tìm hiểu của PV, Dự án Kim Bình do Công ty TNHH Hai Pha Việt Nam làm chủ đầu tư với hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT). Thông qua quyết định số 657/QĐ-UBND ngày 22/4/2019 của UBND tỉnh Hà Nam phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 – Khu đất hoàn trả vốn cho nhà đầu tư thực hiện dự án chỉnh trang, hoàn thiện tuyến đường Trần Văn Chuông, thành phố Phủ Lý (vị trí 3). Theo đó, vị trí 3 thuộc lô đất phía Tây Bắc xã Kim Bình, thành phố Phủ Lý với diện tích 102.112,8 m2.
Dự án nằm trên trục đường tránh QL1A Phủ Lý – Ninh Bình với diện tích quy hoạch hơn 4ha, gồm 247 lô. Trong đó, dãy shophouse nằm mặt đường QL1 gồm 28 lô có diện tích từ 155m2 đến 290m2; biệt thự 18 lô, diện tích từ 254,2m2 đến 326m2; liền kề 201 lô, diện tích từ 102m2 đến hơn 200m2.
Cũng theo quy định, với diện tích đất đối ứng sau khi thực hiện Dự án chỉnh trang đường Trần Văn Chuông thì Công ty TNHH Hai Pha Việt Nam phải làm xong cơ sở hạ tầng mới được thực hiện rao bán cho dân để thu hồi vốn. Tuy nhiên hiện nay, tại Dự án Kim Bình này, cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện nhưng nhiều công ty bất động sản đã ngang nhiên rao bán đất nền.
| Tờ phiếu thu của khách hàng đã đóng tiền mua đất lô LK03 tại Dự án Kim Bình |
Bằng những giao dịch mua bán ngầm là những “Phiếu thu” do chính Giám đốc Công ty TNHH tư vấn đầu tư TGS (đơn vị môi giới) ký nhận. Tại một diễn biến khác, trước đó, PV được một nhân viên tư vấn về Dự án Kim Bình cho biết: "Phần lớn các lô đất rao bán đều nằm ở giai đoạn 2 của dự án và hiện chưa có sổ đỏ. Giá dao động khoảng từ 5,6tr – 8,6tr/m2 tuỳ thuộc vào vị trí mà khách hàng đặt mua. Hiện tại đã có nhiều người mua đất dự án và đóng tiền đặt cọc với hình thức góp vốn cho Công ty Hai Pha vay không lãi suất".
| Bản hợp đồng góp vốn giữa nhân viên với Công ty TNHH Hai Pha Việt Nam |
Đồng thời, nhân viên tư vấn cũng cung cấp thêm thông tin về nội dung nhiều nhân viên làm việc trong Công ty TNHH Hai Pha Việt Nam (Chủ đầu tư dự án) có đơn tự nguyện cho vay không lãi suất. Các mẫu đơn này đều có nội dung “hiện nay tôi đang làm việc và có thời gian cống hiến năng lực cho Công ty nên tôi đề nghị công ty xét duyệt cho tôi sau khi Dự án đất Kim Bình hoàn thành thì Công ty bán cho tôi một lô đất số 08 (!?)
| Hợp đồng đóng tiền đặt cọc mua đất nền của khách hàng |
Cũng để tăng thêm lòng tin cho khách hàng thì nhân viên tư vấn này khẳng định thêm hiện đã có nhiều người mua đất dự án và đóng tiền đặt cọc như hợp đồng khác do chính bên Công ty Trường Xuân ký nhận với trường hợp của khách hàng Trần Văn Thiện (có địa chỉ ở xã Duy Hải, huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam) với số tiền 60 triệu đồng để mua lô liền kề 02 – 10.11.12 với diện tích 111m2, giá bán chênh so với giá trình duyệt 2,4tr/m2.
Khách hàng có nguy cơ ôm "trái đắng"?
Việc chưa hoàn thiện cơ sở đã rao bán dự án đã vi phạm nghiêm trọng luật Bất động sản. Cụ thể, Điều 55 luật Kinh doanh bất động sản, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh có quy định như sau: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.
| Rác thải chất đống trước lối vào hiện trạng Dự án |
Luật Kinh doanh BĐS đã quy định khá rõ, chỉ khi nào dự án làm xong móng, xong hạ tầng và được sự chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng, chủ đầu tư mới được bán hàng, huy động vốn.
Mặt khác, theo Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó. Nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán gửi chủ đầu tư.
| Người dân mua đất nền của dự án khi chưa được tỉnh phê duyệt giá thì ai là người gánh chịu? |
Nhiều chuyên gia còn khuyến cáo, trên thị trường bất động sản hiện nay khách hàng đang tin tưởng vào các hợp đồng góp vốn, hợp đồng hứa, hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng vay… Các hợp đồng này chỉ mang tính chất thoả thuận giữa 2 bên, thiếu tính ràng buộc về trách nhiệm, quyền lợi. Do đó, nếu có trường hợp tranh chấp xẩy ra thì các hợp đồng nói trên xem như vô hiệu.
Vì vậy, các đơn vị đã lợi dụng các dạng hợp đồng này để huy động vốn, trục lợi trái phép đối với người mua, khách hàng… Vì nếu có trường hợp tranh chấp xẩy ra thì khách hàng là người chịu rủi ro cao, tất cả các quyền lợi đều phải phụ thuộc vào chủ đầu tư. Vì, theo Luật Kinh doanh bất động sản là phải có Hợp đồng mua bán, thể hiện rõ quyền lợi và trách nhiệm của bên mua và bên bán.
Việc Công ty TNHH Hai Pha Việt Nam đang tiến hành các hoạt động giao dịch rao bán theo hình thức đặt cọc, giữ chỗ ưu tiên, giữ chổ quyền chọn… tại Dự án Kim Bình, phải chăng chủ đầu tư đang “bất chấp” quy định hiện hành của pháp luật nhằm huy động vốn trái phép? Khách hàng mà không tỉnh táo, thiếu hiểu biết thì hoàn toàn có thể nhận “trái đắng”. Đề nghị UBND tỉnh Hà Nam và các ban ngành liên quan vào cuộc làm rõ để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.
Báo Người tiêu dùng sẽ tiếp tục thông tin đến bạn đọc ở bài viết tiếp theo.
Hồng Liên