Giá bất động sản ngược chiều với nguồn cung
Chiều ngày 15/4, tại buổi hội thảo với chủ đề Tạo đà phục hồi thị trường bất động sản phía Nam, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định, trong 2 năm qua, giá bất động sản ngược chiều với câu chuyện nguồn cung, trong đại dịch chi phí các cái khác giảm nhưng giá bất động sản lại tăng tại những khu vực có dự kiến nâng cấp, nâng loại đô thị, dự kiến nhập vào các thành phố, đặc biệt có một số dự kiến quy hoạch phát triển xã hội.
Giá bất động sản chủ yếu tăng do cung ít cầu cao. Bên cạnh đó, dòng tiền đổ vào bất động sản do không tin tưởng vào đầu tư kinh doanh thời Covid-19. Đến năm 2022, khi thị trường chứng khoán, trái phiếu nằm trong sự kiểm soát cao thì dòng tiền vẫn đổ vào kênh an toàn - bất động sản bên cạnh đó một phần đổ vào sản xuất kinh doanh do chúng ta mở cửa nền kinh tế. Bên cạnh đó, thủ tục pháp lý chưa được tháo gỡ, có dự án 3-4 năm, tình trạng này xảy ra khi chưa có Covid 19 dẫn đến tình trạng bị tồn đọng dự án.
Ổng Khởi nhấn mạnh: “Nhiều người đặt vấn đề sốt đất, nhiều nơi tăng cao nhưng xin khẳng định rằng, không có chuyện sốt đất, bong bóng bất động sản, dù có điểm sốt nhưng không phải tất cả các tỉnh miền Bắc, Nam đều sốt và sốt cao so với thời kỳ cách đây 2008”.
Nguyên nhân khiến bất động sản phía Nam tăng
Theo báo cáo thị trường của DKRA Việt Nam cho thấy, bất động sản thị trường miền Nam đang có xu hướng tăng sau một thời gian trầm lắng cả về nguồn cung và lượng tiêu thụ. Trong đó, nguồn cung đất nền bằng 42% so với quý trước, tỷ lệ tiêu thụ đạt xấp xỉ 76% nguồn cung mở bán. Căn hộ bằng 30% so với quý trước, Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 80% trên nguồn cung mở bán. Phân khúc nhà phố, biệt thự bằng 17% so quý trước, Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 71%. Phân khúc bất động sản biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung bằng 59% so với quý trước nhưng tăng 4% so với cùng kỳ năm trước, Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 57%. Phân khúc shohouse cấp ra thị trường tăng 4% so với quý trước, tỷ lệ thiêu thụ xấp xỉ 87%. Phân khúc Condotel nguồn cung tăng 71% so với quý trước, tỷ lệ tiêu thụ đạt 32% nguồn cung mới, gấp 3.3 lần so với Q4/2021.
Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam cho biết, trong hai năm 2020-2021, thị trường bất động sản khá trầm lắng cả về nguồn cung và lượng tiêu thụ. Tuy nhiên, có một nghịch lý là giá bất động sản ở thị trường sơ cấp lại tăng đáng kể tại hầu hết các phân khúc và địa phương. Mức tăng trung bình khoảng 10% - 15% so với giai đoạn mở bán trước (6 - 8 tháng), cục bộ ở một số dự án mức tăng có thể lên đến 30% - 35%.
Ông Thắng cho rằng có nhiều nguyên nhân dẫn đến mặt bằng giá bất động sản tăng. Trong đó, nguyên nhân chính là dịch bệnh kéo dài đã ảnh hưởng nghiêm trọng nền kinh tế, nhiều khách hàng có sử dụng đòn bẩy tài chính, thu nhập bị ảnh hưởng nên chấp nhận cắt lỗ, giảm lợi nhuận để bán thu hồi vốn, giảm áp lực lãi vay.
Bên cạnh đó, quỹ đất dùng để phát triển dự án, đặc biệt là khu vực nội đô thành phố ngày càng hạn hẹp. Những nút thắt pháp lý, cấp phép dự án mới chưa được tháo gỡ, thời gian triển khai dự án kéo dài làm tăng chi phí hồ sơ thủ tục, lãi vay để phát triển dự án.
Chưa kể, nguồn cung mới mở bán ra thị trường ngày càng khan hiếm, tính riêng phân khúc căn hộ, nguồn cung mới năm 2021 chỉ bằng khoảng 1/3 so với năm 2017. Phần lớn các sản phẩm mở bán ra thị trường đều được chủ đầu tư trau chuốt, định vị ở phân khúc cao cấp. Ông Thắng nhận định, các cơn sốt đất, thậm chí là “sốt ảo” cục bộ tại một số địa phương trong thời gian ngắn đã đẩy giá bất động sản lên mặt bằng giá mới, vượt ngoài khả năng của người mua có nhu cầu ở thực. Mặt khác, việc tăng giá bán sơ cấp còn do các chủ đầu tư áp dụng nhiều chính sách kích cầu như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ ân hạn nợ gốc và lãi vay, thậm chí phối hợp cùng ngân hàng hỗ trợ cho vay đến 80% - 100% giá trị sản phẩm.
Ngược lại, đối với thị trường thứ cấp, ghi nhận sự sụt giảm đáng kể ở nhiều phân khúc. Trong thời điểm giãn cách xã hội, mức giảm ghi nhận tại một số địa phương lên đến 10% - 15% so với giai đoạn trước khi dịch bùng phát. Đối với phân khúc căn hộ, tại thị trường TP.HCM trong Quý 3/2021, mức giá bán thứ cấp sụt giảm trung bình từ 3% - 5% so với giai đoạn đầu năm 2021. Sự sụt giảm chủ yếu tập trung ở những dự án căn hộ sắp bàn giao hoặc đang bàn giao.