Nguồn cung tăng nhưng cấu trúc thiếu hợp lý
Theo Báo cáo thị trường quý II và 6 tháng đầu năm 2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), toàn thị trường ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm mới trong quý II – tăng gấp 2,5 lần so với quý I và gần 90% so với cùng kỳ năm ngoái. Lũy kế 6 tháng đầu năm, nguồn cung đạt 64.000 sản phẩm, tương đương 80% tổng lượng cung của năm 2024.
Tuy nhiên, số liệu tích cực này không phản ánh đúng nhu cầu thực của thị trường. Cấu trúc nguồn cung vẫn chưa được điều chỉnh hợp lý: phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm tỷ trọng quá lớn trong khi phân khúc trung cấp, giá rẻ tiếp tục lép vế.
Cụ thể, căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm đến 62% tổng nguồn cung chung cư – tương đương hơn 10.000 căn. Riêng phân khúc hạng sang tăng 16 điểm phần trăm chỉ sau một năm. Trong khi đó, căn hộ trung cấp chiếm khoảng 35%, còn lại là một lượng rất nhỏ nhà ở giá rẻ – vốn đang là nhu cầu chính của thị trường.
Nhà ở xã hội vẫn thiếu hụt lớn
Dù có chuyển biến nhất định, nhà ở xã hội vẫn chưa đạt mục tiêu. Theo Bộ Xây dựng, đến hết tháng 5, cả nước mới hoàn thành hơn 26.000 căn nhà ở xã hội – chỉ đạt 26% kế hoạch năm. Trong khi đó, 25 dự án mới được khởi công với quy mô trên 23.000 căn vẫn đang trong quá trình triển khai.
VARS nhận định, tình trạng “lệch pha” không chỉ nằm ở chủng loại sản phẩm mà còn kéo theo mặt bằng giá bị đẩy lên cao. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng – nơi có nhu cầu ở thực lớn nhất, thị trường gần như không có căn hộ thương mại dưới 60 triệu đồng/m².
Mặt bằng giá tiếp tục leo thang
Tại Hà Nội, giá trung bình căn hộ đã đạt 75,5 triệu đồng/m² – tăng 7,7% theo quý và tới 87,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhiều dự án mới chào bán trên 100 triệu đồng/m², nhưng thanh khoản không tương ứng.
Đà Nẵng ghi nhận giá trung bình 66,4 triệu đồng/m² – tăng 5% theo quý và gần 70% theo năm. Tốc độ tăng giá căn hộ tại đây từ 2019 đến nay cao hơn TP.HCM tới 1,6 lần, chủ yếu nhờ các dự án cao cấp.
TP.HCM cũng không nằm ngoài xu hướng, với mức giá trung bình đạt 77,1 triệu đồng/m² – tăng 48,3% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, báo cáo từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, suốt nửa đầu năm 2025, thành phố không có bất kỳ dự án nhà ở thương mại nào thuộc phân khúc bình dân hoặc trung cấp (dưới 40 triệu đồng/m²).
Doanh nghiệp lo ngại chu kỳ "dư thừa nguồn cung"
Tại một diễn đàn gần đây, ông Nguyễn Trung Vũ – Chủ tịch HĐQT Cen Group – cho rằng thị trường đang chuyển từ giai đoạn thiếu cung sang dư thừa cung. Nhiều siêu dự án lên tới hàng nghìn ha đang triển khai, tạo ra lượng cung “chưa từng có”. Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh rằng cung nhiều không đồng nghĩa với hiệu quả nếu sản phẩm không có người ở.
Ông Vũ lấy Trung Quốc làm ví dụ: “Nhiều thành phố ma mọc lên vì phát triển bất động sản vượt xa nhu cầu thực. Việt Nam cần tránh đi vào vết xe đổ đó.” Theo ông, dự án chỉ thành công khi có cư dân sinh sống, với hệ sinh thái đầy đủ từ hạ tầng, y tế, giáo dục đến thương mại.
Bức tranh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 cho thấy nghịch lý ngày càng rõ: thừa nhà nhưng thiếu nhà ở thật sự. Khi nguồn cung tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp trong khi nhu cầu ở thực vẫn chưa được đáp ứng, nguy cơ khủng hoảng trong trung hạn là điều hoàn toàn có thể xảy ra. Việc điều chỉnh chính sách, cân bằng lại cơ cấu sản phẩm và tập trung vào phân khúc nhà ở phù hợp với đại bộ phận dân cư là yếu tố then chốt để đảm bảo thị trường phát triển bền vững.
VARS chỉ ra 4 nguyên nhân chính khiến thị trường “thừa mà vẫn thiếu”:
1. Cấu trúc nguồn cung chưa cân đối – phần lớn là sản phẩm cao cấp do các doanh nghiệp lớn phát triển, chiếm hơn 72% tổng lượng hàng mở bán quý II.
2. Chi phí đầu vào gia tăng, đặc biệt là giá đất, vật liệu xây dựng và chi phí tài chính.
3. Tâm lý đầu cơ và kỳ vọng tăng giá, nhất là ở các khu vực có thông tin quy hoạch, đầu tư công.
4. Quá trình đô thị hóa và tăng trưởng kinh tế nhanh – làm tăng nhu cầu nhà ở nhưng lại tập trung vào phân khúc giá cao.