Vì sao Bộ Xây dựng đề nghị theo dõi trái phiếu doanh nghiệp bất động sản?

Theo Ủy ban chứng khoán Nhà nước (UBCKNN), thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đã có sự tăng trưởng mạnh mẽ, góp phần phát triển thị trường vốn, thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, thị trường này cũng xuất hiện một số hiện tượng chào bán, phân phối, chuyển quyền sở hữu chưa phù hợp với quy định của pháp luật.

Thực tế có nhiều công ty phát hành trái phiếu riêng lẻ có quy mô nhỏ nhưng huy động vốn với khối lượng rất lớn, gấp nhiều lần so với vốn chủ sở hữu. Một số đơn vị đưa ra mức lãi suất cao hơn nhiều so với mức lãi suất bình quân trên thị trường nhưng không có tài sản đảm bảo, không được bảo lãnh thanh toán nhất là các doanh nghiệp bất động sản. Việc này tiềm ẩn rủi ro mất khả năng thanh toán của doanh nghiệp, ảnh hưởng đến an toàn của cả hệ thống tài chính.

Còn theo số liệu thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu trong quý 1/2022 cho thấy, có tổng cộng 48 đợt phát hành riêng lẻ với tổng giá trị khoảng 30.998 tỷ đồng, chiếm 78,9% tổng giá trị phát hành và 9 đợt phát hành ra công chúng giá trị 8.696 tỷ đồng, chiếm 21,91% tổng giá trị phát hành.

Tổng giá trị phát hành trái phiếu ra công chúng tăng 13,78% so với cùng kỳ năm trước, chiếm 21,9% tổng giá trị phát hành; giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ giảm 24,17%, đạt 30.998 tỷ đồng. Nhóm bất động sản hiện vẫn dẫn đầu về giá trị phát hành với tổng khối lượng phát hành đạt 17.211 tỷ đồng, chiếm 43,36% tổng giá trị phát hành.

Bộ Xây dựng cho rằng, việc nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyển sang thực hiện huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, lượng phát hành với quy mô lớn, lãi suất cao sẽ tiềm ẩn rủi ro cho thị trường. Thứ nhất, lượng phát hành trái phiếu lớn gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu, có trường hợp gấp 40 lần vốn chủ sở hữu. Thứ hai, kỳ hạn phát hành ngắn (từ 3 - 5 năm) đặc biệt là đối với doanh nghiệp bất động sản huy động để triển khai dự án (thời gian triển khai dự án thường dài hơn, trên 5 năm). Thứ ba, tài sàn đảm bảo là các bất động sản, dự án trong khi công tác định giá tài sản đảm bảo có thể không sát với giá thực tế.

Theo các chuyên gia, hiện có một số doanh nghiệp có năng lực tài chính không tốt; dòng tiền, phương án kinh doanh không khả thi. Mặt khác, theo quy định hiện hành, khi doanh nghiệp phát hành trái phiếu, thủ tục rất chặt chẽ và phải được UBCKN thẩm định, cho phép. Dòng tiền từ nguồn này được quản lý đúng mục đích sử dụng. Tuy nhiên, với trái phiếu riêng lẻ, doanh nghiệp có thể phát hành thoải mái hơn mà không bị ràng buộc bởi các quy định trên.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản, ngoài nguồn vốn chủ sở hữu thì các doanh nghiệp rất cần nguồn vốn vay tín dụng, vốn liên doanh liên kết, vốn huy động từ khách hàng, vốn từ thị trường chứng khoán, trong đó nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp là kênh dẫn vốn rất quan trọng. Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững, trước hết phải tháo gỡ vướng mắc, bất cập về thể chế pháp luật nhằm kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, thông thoáng, cạnh tranh lành mạnh, đồng thời phải lành mạnh hóa thị trường vốn, đặc biệt là thị trường TPDN.

Để phát triển thị trường TPDN theo hướng an toàn và để trái phiếu không trở thành trái đắng đối với nhà đầu tư, UBCKNN yêu cầu các công ty chứng khoán đảm bảo tuân thủ nghiêm quy định tại Nghị định 153/2020 quy định về chào bán, giao dịch TPDN riêng lẻ. Đồng thời cơ quan này sẽ tổ chức kiểm tra, thanh tra về việc cung cấp dịch vụ của các công ty chứng khoán liên quan tới TPDN và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm theo quy định của pháp luật.

Để kiểm soát TPDN đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản, Bộ Xây dựng kiến nghị cần nghiên cứu sửa đổi quy định về chào bán, giao dịch TPDN tại thị trường trong nước và chào bán TPDN ra thị trường quốc tế. 

Bộ Xây dựng đề nghị các cơ quan liên quan theo dõi sát diễn biến thị trường phát hành TPDN lĩnh vực bất động sản nhằm kịp thời kiểm soát, điều chỉnh chính sách để thị trường bất động sản luôn phát triển lành mạnh, góp phần vào ổn định chung cho cả nền kinh tế. Các ngân hàng cần theo dõi, kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tránh rủi ro kép, ngăn chặn việc sử dụng nguồn vốn cho vay sản xuất, tiêu dùng vào đầu tư, kinh doanh bất động sản.