Từ 1/1/2025, thay đổi về luật trong bất động sản giúp 2 nhóm đối tượng được hưởng lợi lớn

Trong Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2024 được Batdongsan.com.vn công bố mới đây, ông Lê Đức Long - Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn nhận định những thay đổi trong Luật Đất đai (sửa đổi) đã tạo khung pháp lý chính thống và nhiều chính sách linh hoạt hơn cho các đối tượng như với quy định người Việt Nam ở nước ngoài được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, trong khi trước đây chỉ cho thuê, ủy quyền quản lý nhà không sử dụng. Điều này sẽ mở rộng hơn cơ hội thu hút nguồn vốn từ nước ngoài vào thị trường bất động sản.

Cùng với nhóm đối tượng là người Việt Nam ở nước ngoài, người thuộc đối tượng tái định cư/bồi thường cũng được đảm bảo quyền lợi trong nhiều trường hợp. Các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư được tạo điều kiện cho có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất. Luật Đất đai 2024 cũng quy định khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và đảm bảo đời sống cho dân cư. 

Với các cá nhân, hộ gia đình được bồi thường khi bị thu hồi đất, trong trường hợp những đối tượng này không đủ điều kiện nhận đất ở nhưng không thể bố trí nơi ở khác vẫn được bồi thường đất ở. Đối tượng bị thu hồi đất phi nông nghiệp cũng được bồi thường đất linh hoạt hơn so với trước đây.

Với loại hình nhà ở xã hội, nguồn cung sẽ được cải thiện thông qua các quy định, chính sách ưu đãi và hỗ trợ mới. Luật mới về nhà ở xã hội cũng bổ sung thêm 2 hình thức phát triển bao gồm vốn nước ngoài/tổ chức nước ngoài và nguồn tài chính công đoàn cho người lao động thuê. Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng được dành ≤20% diện tích hạ tầng để kinh doanh, hưởng toàn bộ lợi nhuận và được miễn tiền sử dụng/thuê đất, đồng thời không phải thực hiện thủ tục xác định giá và đề nghị miễn.

Cùng với những thay đổi giúp nhiều nhóm đối tượng được hưởng lợi, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn cũng dự báo, những thay đổi về luật có thể thúc đẩy sự tăng giá đất trong tương lai khi tần suất cập nhật giá đất tăng lên và mức độ chính xác cao hơn.

Theo đó, trong điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất cập nhật hàng năm (thay vì 5 năm/lần), Chính phủ quy định việc xác định bảng giá đất do UBND tỉnh (so với trước là phải tham khảo khung giá đất), thể hiện việc trao quyền và trách nhiệm xuống địa phương, nhằm định giá đất sát với tình hình thực tế của địa phương hơn.

Trong chương XI Luật Đất đai 2024 quy định bỏ phương pháp chiết trừ, quy định chi tiết các điều kiện áp dụng 4 phương pháp định giá đất cũng nâng cao mức độ chính xác trong định giá đất. Ngoài ra, Điều 138 Luật Đất đai 2024 về bổ sung các điều kiện chi tiết để cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho đất đang sử dụng không tranh chấp cũng mang đến cơ hội thanh khoản và tăng giá tốt hơn cho những sản phẩm đất nền thuộc diện này.

Cũng theo chuyên gia này, chất lượng các dự án bất động sản sẽ được cải thiện nhờ nhiều quy định chặt chẽ hơn về quy chuẩn bàn giao, tiến độ. Như tại Điều 36 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư phải có năng lực, kinh nghiệm thực hiện dự án, không được ủy quyền/giao cho bên hợp tác khác ký hợp đồng, chỉ được chuyển nhượng đất sau khi đã hoàn thành và nghiệm thu đưa vào sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật , phải đảm bảo theo tiến độ các phân kỳ đã đăng ký.