TP.HCM: Quyết định 60 khiến người dân bị “treo” quyền lợi vì không thể tách thửa

Quyết định 60 (QĐ 60) của UBND TP.HCM ban hành ngày 5/12/2017, có hiệu lực ngày 1/1/2018 về diện tích tối thiểu được tách thửa. Ngay khi QĐ 60 có hiệu lực, ghi nhận từ các quận, huyện cho thấy số lượng hồ sơ được giải quyết tách thửa rất hạn chế do không phù hợp với một số quy định của quyết định này.

Ngày 13/10, tại buổi tọa đàm "Tháo treo cho đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới" nhiều người dân tại TP.HCM đã có cơ hội được trực tiếp bày tỏ bức xúc, khó khăn của mình trong việc tách thửa những lô đất thuộc quy hoạch dân cư hiện hữu, hiện hữu chỉnh trang, đất xây dựng mới thấp tầng, cao tầng... với đại diện các cơ quan quản lý Nhà nước trên địa bàn thành phố.

Theo ông Huỳnh Trịnh Phong, Trưởng phòng quản lý thực hiện quy hoạch Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM (QH-KT), từ Quyết định 60, quan điểm của Sở là không hạn chế nếu đất có quy hoạch chức năng là đất ở. Tuy nhiên, quy hoạch đã lập rất lâu và trước đó chưa quy hoạch đầy đủ. Đất dân cư xây dựng mới nhằm để cho các nhà đầu tư nhìn bản đồ tổng thể có thể thấy được và phân kỳ đầu tư thực hiện chứ không phải hạn chế quyền lợi của người dân. Vậy để giải quyết bài toán giữa nhà lập quy hoạch, nhà quản lý và quyền lợi của người dân, nên đề xuất, hiến kế ra giải pháp cho nhà quản lý.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng: QĐ 60 đã góp phần chặn đứng nạn “đầu nậu núp bóng chủ đất” để phân lô bán nền trái phép. Song, do có một số quy định chưa thật chuẩn xác, chưa phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành, như quy định không cho tách thửa “đất ở xây dựng mới”, “đất sử dụng hỗn hợp”, đã làm ách tắc hoạt động tách thửa đất trên địa bàn thành phố, nhất là tại các quận ven và huyện ngoại thành trong hơn 2 năm qua.

Cũng theo ông Châu, QĐ 60 đã khiến hàng ngàn hộ dân phải khốn khổ. Việc áp dụng quy định không phù hợp nếu một nền nhà có 80-100 m2 mà chỉ cho phép xây dựng 50% thì sao nói là đảm bảo quyền lợi của người dân.

Trong khi đó, luật sư Nguyễn Văn Tâm (Văn phòng luật sư Tâm Pháp Quyền) chia sẻ: suốt 3 năm nay, văn phòng luật của ông đã có nhiều văn bản gửi Sở Tư pháp, Bộ Tư pháp, UBND thành phố nêu nhiều bất cập của QĐ 60.

Cụ thể, về mặt pháp lý, văn bản do cấp thành phố ban hành phải dựa vào các văn bản cao hơn, đã ban hành trước đó là Luật Đất đai và Nghị định của Chính phủ. Thế nhưng, QĐ 60 ban hành quy định cho nhiều loại đất không được nêu trong Luật Đất đai, Nghị định 01. UBND cấp tỉnh được quyền quy định hạn mức, diện tích tối thiểu khi tiến hành tách thửa nhưng QĐ 60 của TP.HCM không chỉ quy định hạn mức tối thiểu mà còn cho luôn các quyền được tách một số loại đất.

Luật sư Tâm cho biết, văn bản này đã có sự vi phạm Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Chưa kể, QĐ 60 phân ra rất nhiều loại đất dựa theo các đồ án quy hoạch đã được lập từ rất lâu nên không còn phù hợp với các quy định pháp luật mới ban hành sau này.

Trong khi đó, khi người dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất, dù là đất dân cư xây dựng mới hay dân cư xây dựng mới chỉnh trang... thì đều thực hiện nghĩa vụ tài chính giống nhau. Như vậy, về cơ bản các loại đất mà QĐ 60 ban hành cũng chỉ là một loại đất dân cư đô thị hoặc dân cư nông thôn.

Trên thực tế, việc tách thửa bảo đảm nhu cầu thiết thực làm ăn, sinh sống, đảm bảo quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người dân. Cấm người dân tách thửa là vô hình chung xâm phạm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản đã được pháp luật bảo vệ.

Đối với tách thửa đất nông nghiệp, QĐ 60 quy định cấm tách thửa đối với một số trường hợp không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp. Nhưng thực tế, người dân vẫn tiến hành trồng cây, tăng gia sản xuất vì mục đích sử dụng đất ghi rõ là đất lúa, đất trồng cây hàng năm. Trong quá trình sản xuất, người dân có nhu cầu tách, nhập thửa, nếu cấm là vi phạm Luật Đất đai.

Luật sư Tâm khẳng định, việc hạn chế tách thửa khiến quyền lợi của người dân bị “treo” và sẽ kéo theo các hệ lụy như xây dựng không phép, trái phép, có phép thì cũng mua bán nhà theo hình thức vi bằng, giấy tay, ...