Tín dụng bất động sản được “nới lỏng”, nhà đầu tư có nên thận trọng?

Tín dụng được nới lỏng

Thời gian qua, ra các gói vay ưu đãi, hướng tới người mua nhà lần đầu và các dự án nhà ở xã hội, với kỳ vọng thúc đẩy thanh khoản cho thị trường.

Tính đến cuối năm 2024, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt khoảng 3,2 triệu tỷ đồng, chiếm gần 21% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản tăng mạnh tới 18%, tín dụng phục vụ nhu cầu nhà ở tăng 6,5%.

Đáng chú ý, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) cũng có dấu hiệu quay trở lại. Chỉ trong 4 tháng đầu năm 2025, FDI đăng ký vào bất động sản đạt 1,5 tỷ USD, tương đương 26,9% tổng vốn FDI đăng ký cả nước — con số này cho thấy niềm tin của nhà đầu tư ngoại vào khả năng hồi phục của thị trường.

Tuy nhiên, cũng theo Ngân hàng Nhà nước – Chi nhánh khu vực II, dù tín dụng bất động sản đã vượt mốc 1 triệu tỷ đồng, mức tăng chỉ đạt 1,15% so với cuối năm trước. Điều này cho thấy dù “van tín dụng” đã mở, nhưng không có chuyện “bung cửa” như giai đoạn trước 2022.

Thông tư 06/2023/TT-NHNN được ví như “lưới lọc” cho dòng vốn vào bất động sản. Không chỉ hướng đến kiểm soát rủi ro tín dụng, thông tư này còn đặt trọng tâm vào việc loại bỏ các dự án yếu kém về pháp lý và chủ đầu tư dựa quá nhiều vào vay nợ.

Với người tiêu dùng, đặc biệt là những ai có nhu cầu vay mua nhà, quy trình và điều kiện vay trở nên khắt khe hơn. Hồ sơ vay vốn phải rõ ràng, minh bạch, kế hoạch trả nợ cụ thể và phương án sử dụng vốn hợp lý — một bước đi cần thiết để đảm bảo an toàn cho cả ngân hàng và người vay.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng ngân hàng BIDV, nhấn mạnh thị trường đang bước vào giai đoạn “tái cấu trúc nhu cầu và nguồn vốn”.

Theo ông Lực, các doanh nghiệp bất động sản muốn tồn tại phải thay đổi cách tiếp cận: phát triển các phân khúc có nhu cầu thực như nhà ở xã hội, căn hộ trung cấp – thay vì theo đuổi các dự án cao cấp nhưng khó tiếp cận tín dụng.

Việc hướng tới đối tượng người mua ở thực không chỉ giúp tăng khả năng bán hàng mà còn dễ dàng hơn trong việc vay vốn từ ngân hàng — vốn đang có xu hướng ưu tiên các dự án có giá trị sử dụng thực tiễn và mức rủi ro thấp.

Nhà đầu tư nên cân nhắc

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính là một công cụ phổ biến trong đầu tư bất động sản, giúp nhà đầu tư khuếch đại lợi nhuận. Tuy nhiên, việc lạm dụng đòn bẩy quá mức tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nghiêm trọng.

Nhiều nhà đầu tư vay tới 70–80%, thậm chí cao hơn, với kỳ vọng sẽ nhanh chóng bán ra hoặc cho thuê để trả lãi vay. Nhưng thực tế thị trường không phải lúc nào cũng thuận lợi. Chỉ cần chậm bán, không cho thuê được, hoặc chi phí phát sinh cao hơn dự kiến, nhà đầu tư sẽ rơi vào tình trạng dòng tiền âm, áp lực lãi vay chồng chất và đối mặt với nguy cơ vỡ kế hoạch tài chính.

Trong giai đoạn lãi suất thấp, vay vốn ngân hàng có vẻ là giải pháp lý tưởng. Tuy nhiên, khi lãi suất bắt đầu tăng – như chu kỳ đã và đang diễn ra tại nhiều quốc gia sau đại dịch COVID-19 – chi phí vay tăng mạnh, ăn mòn hoàn toàn lợi nhuận. Với các khoản vay lãi suất thả nổi, một mức tăng 1–2% có thể khiến khoản chi hàng tháng đội lên hàng chục triệu đồng.

Không có gì đảm bảo rằng bất động sản sẽ luôn tăng giá. Trong một số giai đoạn, đặc biệt là sau khi thị trường đạt đỉnh, giá có thể đi ngang hoặc giảm mạnh. Khi đó, tài sản đang thế chấp có thể mất giá trị so với dư nợ, dẫn đến âm vốn chủ sở hữu – nhà đầu tư không chỉ không có lãi mà còn gánh nợ nhiều hơn giá trị tài sản thật.

Ngoài yếu tố thị trường, nhà đầu tư còn phải đối mặt với rủi ro đến từ chính sách điều hành của nhà nước như siết tín dụng bất động sản, thay đổi luật đất đai, đánh thuế sở hữu… Các yếu tố này có thể ảnh hưởng lớn đến khả năng khai thác và thanh khoản của tài sản.

Do đó, theo giới chuyên gia, chỉ nên đầu tư vào những khu vực có hạ tầng tốt, nhu cầu ở thực cao và có tiềm năng tăng trưởng ổn định trong dài hạn. Đầu tư bất động sản giờ đây không còn là “trò chơi cảm xúc” mà phải là một bài toán tài chính có tính toán kỹ lưỡng.

Tín dụng bất động sản nới lỏng không có nghĩa là cơ hội đầu tư đang mở toang. Trong bối cảnh thị trường đang hồi phục từng bước, sự thận trọng và chiến lược đúng đắn mới là yếu tố quyết định thành công cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân.