Thị trường Condotel: Bước vào giai đoạn “thoái trào” hay đang “nằm im chờ thời”?

Thị trường Condotel ảm đạm

Trong khi các loại hình bất động sản khác có dấu hiệu phục hồi, phát triển tốt với tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền được cải thiện so với thời điểm chịu tác động của dịch Covid 19.

Mặc dù vậy, phân khúc Condotel lại hoàn toàn trái ngược với các loại hình khi khi ghi nhận hạn chế cả về nguồn cung lẫn thanh khoản.

Cụ thể, theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm, số lượng dự án du lịch, nghỉ dưỡng được triển khai, hoàn thành trên cả nước rất ít. Riêng quý I chỉ có 1 dự án tại tỉnh Cao Bằng.

Đại diện một công ty môi giới chia sẻ, chưa bao giờ, số dự án condotel mới lại èo uột như hiện nay. So với sự phát triển của các loại hình khác thì rõ ràng, bất động sản nghỉ dưỡng đang là mảng có gam màu ảm đạm nhất.

Không chỉ ảm đạm về nguồn cung mà thanh khoản của loại hình Condotel cũng cực kỳ “èo uột”. Nhìn vào số liệu thống kê của trang Batdongsan.com.vn mới đây cho thấy, mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thể hiện qua lượt tìm kiếm của người dùng đang giảm 41% trong 2 năm qua. Đây là tỷ lệ giảm khá mạnh. Tuy sức mua yếu dần, nhưng 6 tháng đầu năm 2022, mặt bằng giá chào bán condotel ghi nhận tăng 9 - 15% so với cùng kỳ năm trước.

Với việc giá chào bán ghi nhận tăng nhẹ khiến cho nhiều nhà đầu tư từng có xu hướng tìm cách thoát hàng bằng mọi giá đầu năm 2022 đã bắt đầu suy nghĩ lại, thay vào đó là cố sức gồng lên, trụ lại để chờ đợi những đợt sóng mới của thị trường.

Ví dụ như trường hợp của chị Hoàng Thị Thùy Anh (Hà Nội), thời điểm năm 2021 chị có tổng 3 căn hộ condotel nằm ở ven biển Đà Nẵng. Đến đầu năm 2022, chị đã chào bán 2 căn để cố gắng thu hồi vốn thế nhưng dù đăng tin nhiều nơi cũng chỉ có thể bán được 1 căn, còn 1 căn bị tồn lại. Sau thời gian gần như đóng băng vì đại dịch, từ khi ngành du lịch mở cửa trở lại, 2 căn hộ nghỉ dưỡng condotel của chị gần như lúc nào cũng có khách hỏi thuê.

“Việc 2 căn condotel luôn được lấp đầy khách đã giúp tôi giảm bớt áp lực nặng nề về lãi suất ngân hàng, đồng thời cũng mở ra những kỳ vọng về sự tăng trưởng trở lại của thị trường trong tương lai không xa thế nên tôi đã dừng việc ký gửi môi giới bán. Tôi sẽ chờ đợi thêm thời gian từ 1 – 2 năm nữa để chờ đợi làn sóng mới nổi lên trước khi cân nhắc đến khả năng sẽ rao bán lại những căn hộ này”, chị Thùy nói.

Pháp lý vẫn là rào cản của thị trường Condotel?

Việc du lịch phục hồi tích cực đã đem đến những hy vọng nhất định cho sự hồi phục của thị trường căn hộ du lịch (Condotel) sau thời gian dài “ngủ đông”.

Tuy nhiên, trong Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung về tính pháp lý của condotel, thì Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, không đưa quy định về condotel vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, pháp lý rõ ràng là vấn đề mang tính then chốt đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Việc bất động sản nghỉ dưỡng không được quy định trong luật sẽ kéo lùi sự phát triển của hạ tầng ngành du lịch. Điều này đi ngược với chủ trương phát triển kinh tế xanh ở nước ta, lãng phí tiềm năng dồi dào của du lịch. Cơ sở lưu trú thiếu thốn, yếu kém, thì tiềm năng du lịch tốt mấy cũng khó phát triển.

“Quan điểm của tôi là cần hoàn thiện pháp lý cho các loại hình bất động sản mới trên thị trường như condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng… Phải đáp ứng đầy đủ được nhu cầu về pháp lý cho loại hình bất động sản mới này là điều kiện tiên quyết thúc đẩy phát triển tốt thị trường du lịch trong nước”, ông Đính nói, đồng thời bày tỏ sự khó hiểu khi Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không đưa nội dung pháp lý các loại hình bất động sản kể trên ra bàn bạc, lấy ý kiến.

“Rõ ràng, đây là nhu cầu có thực của thị trường, nhưng cơ quan quản lý nhà nước chưa giải quyết thấu đáo. Nếu sửa Luật Đất đai lần này không giải quyết được, thì thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục bị ‘cùm chân’ như thời gian qua”, ông Đính nhấn mạnh.

Báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho thấy, trong 8 năm trở lại đây, ngoài một số ít địa phương tùy tiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel đã bị cơ quan chức năng kết luận là trái với các quy định của Luật Đất đai, thì hầu hết các chủ sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng chưa được cấp sổ hồng. Trong đó, có khoảng 100.000 căn condotel chưa được cấp giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, “sổ hồng” cho condotel thôi chưa đủ, các chuyên gia cho rằng, cần có những quy định đầy đủ về việc cấp chứng nhận quyền sở hữu như làm rõ các cơ chế về cấp sổ, hình thức giao/cho thuê đất, xác định về nghĩa vụ tài chính đối với tiền sử dụng đất/tiền thuê đất… Những quy định này cần cụ thể và thống nhất giữa các luật điều chỉnh có liên quan để hạn chế chồng chéo, gây khó khăn cho bất động sản thương mại.

Ý kiến trái chiều về “số mạng” của Condotel trong thời gian tới

Theo khảo sát thực tế, không ít nhà đầu tư đang chờ đợi cơn sóng mới của condotel sau một thời gian dài thị trường này đóng băng.

Đại diện một sàn môi giới cho biết, từ cuối năm 2020 tại Đà Nẵng có xuất hiện tình trạng bán cắt lỗ condotel nhưng đến cuối năm 2021 thì tình trạng này đã ngừng.

“Thời điểm bùng dịch, sàn chúng tôi nhận bán gần 50 căn condotel trên địa bàn TP. Đà Nẵng. Có những nhà đầu tư vì quá mệt mỏi nên chấp nhận bán gấp với mức lỗ từ 100 - 300 triệu đồng/căn. Song, kể từ cuối năm 2021, các ký gửi đã giảm gần 70%, hầu hết những căn đăng bán nhưng bị “ế” trước đó cũng yêu cầu dừng để chờ thời. Nhu cầu thuê đang được cải thiện đáng kể từ khi các thông tin mở cửa du lịch được công bố. Các nhà đầu tư đang chờ mong những tín hiệu mới sẽ đưa tới sóng sôi động cho thị trường này”, môi giới này chia sẻ.

Anh Khánh, một môi giới bất động sản tại Khánh Hoà cũng cho hay, sau dịch, condotel trở thành phân khúc tiềm năng khi đón đầu làn sóng nghỉ dưỡng tái tạo sức khỏe - xu hướng sống lên ngôi hậu Covid-19 của người dân.

“Hiện du lịch đã được mở cửa hết công suất, căn condotel của tôi cũng đã cho khách thuê liên tục, do đó thay vì rao bán tôi quyết định sẽ giữ lại cho thuê bù lại khoảng trầm lắng thời trước”, anh Khánh nói.

Qua những phân tích diễn biến từ thị trường, nhiều chuyên gia đưa ra nhận định rằng sau quãng thời gian “ngủ đông” dài, loại hình căn hộ condotel dù cần thêm nhiều thời gian để có thể hồi phục, song sẽ chứng kiến những bước nhảy trong thời gian sắp tới. Tuy nhiên, loại hình này rất khó để có thể quay trở lại với thời kỳ hoàng kim như trong giai đoạn 2019

Ông Nguyễn Văn Đính nhận định, khi du lịch đã phục hồi hoàn toàn, số lượng sản phẩm căn hộ condotel tại các địa phương nổi tiếng về du lịch như Phú Quốc, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh… sẽ được “phá băng”.

“Nếu so sánh về giá thì bất động sản nghỉ dưỡng tại các dự án hiện nay chưa bị tăng quá nhiều so với căn hộ chung cư, đất vùng ven trong thời gian 2 năm vừa qua. Đây sẽ là lý do để phân khúc bất động sản này thu hút các nhà đầu tư trở lại”, ông Đính nhận định.

Ở một góc nhìn khác, ông ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc đốc Công ty CP Đầu tư bất động sản Việt An Hòa lại cho rằng: “Condotel sẽ sớm bị ‘triệt tiêu’, sẽ chấm dứt trào lưu đầu tư trong vòng 12 tháng nữa”.

Theo ông Quang, trong thời gian qua, Condotel phát triển khi du lịch tăng trưởng quá nhanh khiến phân khúc này phát triển quá ‘nóng’. Đến nay, Condotel đã vượt quá nhu cầu trên thị trường. Cộng với dịch bệnh, du lịch hạn chế nên việc kinh doanh Condotel gặp khó khăn.

“Phân khúc Condotel sẽ sớm bị ‘triệt tiêu’ trên thị trường bất động sản, sẽ chỉ còn tồn tại khoảng 10-15%. 15% là đối với những đơn vị khai thác du lịch có tiềm năng, tiềm lực và đủ khả năng vận hành Condotel”, ông Quang nhấn mạnh.