Thị trường bất động sản quý III: Đất nền khởi sắc, chung cư tiếp tục tăng giá?

Chung cư và đất nền “nóng ran”

Dữ liệu thị trường quý III/2024 của Batdongsan.com.vn đã đưa ra những thông tin đáng chú ý về thị trường đất nền vùng ven Hà Nội. Theo đó, đà tăng giá vẫn đang tiếp diễn và những cuộc đấu giá đất vùng ven gần đây đang đẩy giá đất nền lên mức tăng mới.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, đến thời điểm hiện tại so với quý I/2023, đất nền Hoài Đức đã tăng 81%, từ mức giá trung bình toàn thị trường là 55 triệu đồng/m2 lên mức 100 triệu đồng/m2; đất nền Đông Anh tăng 53%, từ mức giá trung bình 41 triệu đồng/m2 lên mức 63 triệu đồng/m2. Đất nền Thanh Oai tăng 90%, từ mức giá trung bình 21 triệu đồng/m2 lên mức 40 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, riêng trong quý III/2024, những đợt đấu giá đất ven Hà Nội với giá trúng cao gấp hàng chục lần giá khởi điểm lại cho thấy dấu hiệu bất thường. Nhìn nhận về sự bất thường này, dữ liệu khảo sát ý kiến của hơn 500 môi giới bất động sản do Batdongsan.com.vn thực hiện ghi nhận có 38% môi giới cho rằng đất đấu giá cao bất thường là do tâm lý Fomo, đầu cơ. 29% cho rằng các thay đổi về luật đã thúc đẩy giá tăng cao, 21% nhận định các nhóm lợi ích đang thổi giá đất vùng ven.

Bên cạnh đất nền thì tại miền Bắc, giá nhà riêng cũng có những chuyển biến đáng chú ý. Cụ thể, giá nhà riêng đã tăng từ mức 95 triệu đồng/m2 vào quý I/2021 lên mức 173 triệu đồng/m2 vào quý III/2024. Trong khi đó, cùng khoảng thời gian, giá đất nền tại khu vực miền Bắc tăng từ 27 triệu đồng/m2 lên 46 triệu đồng/m2. Trong đó, đáng chú ý, thị trường Hưng Yên là tâm điểm của bất động sản miền Bắc với mức độ quan tâm tăng mạnh ở cả nhà riêng và đất nền. Với phân khúc nhà riêng, so với quý trước, mức độ quan tâm với nhà riêng Hưng Yên tăng 44%, mức độ quan tâm đất nền Hưng Yên tăng 43%.

Bên cạnh những diễn biến tăng trưởng của thị trường đất nền, thị trường căn hộ chung cư cũng ghi nhận đà tiếp tục đi lên của giá bán. Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nêu một nghịch lý là giá căn hộ chung cư tăng cao là do nguồn cung khan hiếm. Thế nhưng, thời gian qua, dù nguồn cung được cải thiện nhưng giá vẫn tiếp tục tăng. Nguyên nhân là bởi nguồn cung mới cải thiện nhưng giá chào bán cao và mức giá này vẫn được thị trường hấp thụ.

Bên cạnh những diễn biến tăng trưởng của thị trường đất nền, thị trường căn hộ chung cư cũng ghi nhận đà tiếp tục đi lên của giá bán. Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nêu một nghịch lý là giá căn hộ chung cư tăng cao là do nguồn cung khan hiếm. Thế nhưng, thời gian qua, dù nguồn cung được cải thiện nhưng giá vẫn tiếp tục tăng. Nguyên nhân là bởi nguồn cung mới cải thiện nhưng giá chào bán cao và mức giá này vẫn được thị trường hấp thụ.

Trên thực tế, các dự án mở bán tại Hà Nội và TP.HCM thời gian vừa qua đã thiết lập mặt bằng giá mới. Giá bất động sản được dự báo sẽ vẫn neo cao do các sản phẩm giá cao vẫn được hấp thụ và nhu cầu ở thực rất lớn. Trong tương lai, bất động sản vẫn duy trì vị thế của kênh đầu tư hấp dẫn.

Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhấn mạnh, trước đó, Batdongsan.com.vn đã dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có sự đảo chiều vào khoảng quý II đến quý IV/2024. Những diễn biến thực tế của thị trường đều cho thấy dấu hiệu đảo chiều, mức độ quan tâm đến bất động sản có xu hướng tăng. So với cùng kì năm ngoái, mức độ quan tâm đất nền trong quý III/2024 dự kiến tăng 49%, nhà riêng tăng 25%, chung cư tăng 24%, biệt thự tăng 22%. Thị trường bất động sản hiện tại đang có nhiều diễn biến tích cực hơn.

Bên cạnh đó, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, 3 bộ Luật sửa đổi liên quan đến bất động sản đang được đón nhận tích cực bởi người mua, môi giới, sàn giao dịch và chủ đầu tư BĐS. Thị trường năm 2024 dự kiến sẽ tăng tính minh bạch nhờ những thay đổi về luật, là tiền đề thúc đẩy thị trường phát triển mạnh mẽ.

Thị trường có nhiều “trợ lực” để phục hồi

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho rằng, thị trường BĐS đã và đang có dấu hiệu phục hồi với những trợ lực chính như kinh tế thế giới 2024 đi ngang, dự báo phục hồi nhẹ trong năm 2025; trong khi kinh tế Việt Nam dự báo năm 2024 - 2025 đang tốt hơn năm 2023; lạm phát tăng trong tầm kiểm soát; lãi suất toàn cầu giảm; lãi suất tại Việt Nam duy trì ở mức thấp; tỷ giá dịu dần. Bên cạnh đó, những vướng mắc về pháp lý dần được tháo gỡ; thể chế được quan tâm hoàn thiện (nhiều luật liên quan được thông qua và có hiệu lực; nhiều nghị định, chính sách... được ban hành).

Theo ông Lực, thị trường BĐS đang có dấu hiệu phục hồi dù còn chậm và không đồng đều. Để nắm bắt thời cơ và phát triển trong thời gian tới, doanh nghiệp BĐS còn nhiều việc phải làm.

Đầu tiên, doanh nghiệp cần kiến nghị đúng, trúng, kiên trì; cơ cấu lại hoạt động; kiểm soát rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá, nợ đáo hạn...; chủ động tìm hiểu, tiếp cận các chương trình, gói hỗ trợ.

Bên cạnh đó, đa dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm; đưa giá BĐS về mức hợp lý hơn; chủ động chuyển đổi số, chuyển đổi xanh và kinh doanh tuần hoàn và thích ứng, nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp, văn hoá doanh nghiệp; chuẩn hóa quy trình, sản phẩm và nhân sự theo các luật mới có hiệu lực.

Trong khi đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo, trong những tháng cuối năm 2024, quá trình phục hồi của thị trường BĐS sẽ có những tiến triển rõ nét.

VARS nhận định rằng, nhờ sự phát triển vượt mức của nền kinh tế, tín dụng được cải thiện, mặt bằng lãi suất vay vẫn giữ ở mức thấp và tiến độ giải ngân đầu tư công được thúc đẩy, thị trường sẽ tiếp tục khởi sắc.

VARS chỉ ra rằng, việc Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Khoản 2, Điều 209 của Luật các tổ chức tín dụng sau khi có hiệu lực sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu sẽ tạo động lực tích cực, thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường BĐS.