Quy định mới về chung cư mini: Sẽ được cấp sổ hồng vào năm 2025?

Chung cư mini “nở rộ”

Trong bối cảnh giá nhà chung cư liên tục tăng cao trong nhiều năm qua, cùng với việc quỹ đất khu vực nội đô ngày càng khan hiếm đã khiến nhu cầu sở hữu nhà của nhiều người trở nên khó khăn. Việc giá nhà hàng năm vẫn vượt xa thu nhập của đại đa số người dân đã khiến người mua nhà chuyển hướng sang những loại hình nhà ở khác có mức giá rẻ hơn. Trong đó, chung cư mini là một lựa chọn cho dù đa phần các căn chung cư mini đều không có sổ đỏ.

Có thể nói, giá rẻ chính là một trong lý do chính khiến chung cư mini phát triển mạnh với tệp khách hàng là các gia đình trẻ, người vừa đi làm.

Theo nhà sáng lập EZ Property Phạm Đức Toản, những khách hàng mua chung cư mini phần lớn vì chưa đủ điều kiện mua căn hộ tại các dự án thương mại. Trong khi đó, giá chung cư thương mại thời gian qua cũng ngày một đi lên khi thị trường thiếu nguồn cung căn hộ vừa túi tiền.

Thực tế, với trên dưới 1 tỷ đồng, người mua nhà rất khó để sở hữu được căn hộ tại dự án chung cư thương mại ở các quận nội đô Hà Nội hay kể cả tập thể cũ.

Bên cạnh đó, chung cư mini cũng là lựa chọn phổ biến với những người mới đi làm hoặc sinh viên ở thuê. Với người mới đi làm ở Hà Nội, thuê chung cư mini với giá 4-7 triệu một tháng cũng là phương án hợp lý trong bối cảnh giá thuê căn hộ thương mại tại một số quận như Cầu Giấy, Thanh Xuân hiện chủ yếu từ 10 triệu đồng trở lên.

Những năm qua, đây cũng là sản phẩm chủ lực trong phân khúc cho thuê sinh viên. Một trường đại học ở Cầu Giấy mỗi năm tuyển sinh khoảng 2.000 sinh viên, nhưng ký túc xá của trường chỉ có thể đáp ứng được chỗ ở cho vài trăm sinh viên.

Ngoài ra, lợi nhuận cao, có thể lên đến 50% giá trị lô đất cũng góp phần đẩy mạnh phong trào đầu tư chung cư mini trong những năm qua. Ông Toản ví dụ năm 2015-2016, một số nơi ở Cầu Giấy vẫn có giá đất 40-50 triệu mỗi m2. Tại đây, chủ nhà xây một tòa chung cư mini cao 10 tầng với suất đầu tư 11-13 triệu đồng mỗi m2. Với giá bán khoảng 18-20 triệu đồng một m2, chủ nhà có thể thu về hơn nửa tỷ đồng cho một căn hộ trên 30 m2.

Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM, loại hình chung cư mini đã “nở rộ” trong thời gian qua, nhưng bị buông lỏng quản lý, không xử lý kịp thời các sai phạm. Do đó việc siết lại điều kiện xây loại nhà ở này, theo các chuyên gia sẽ giúp khắc phục những bất cập hiện nay, trong khi vẫn đảm bảo nguồn cung cho thị trường khi đây là loại hình giải quyết nhu cầu nhà ở cho hàng triệu người.

Hiện chưa có thống kê đầy đủ liên quan tới số lượng chung cư mini trên cả nước. Song theo số liệu công bố hồi tháng 9 của ngành điện, Hà Nội có khoảng 2.000 chung cư mini, chủ yếu tại các quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy và Tây Hồ.

Tại TP HCM, theo ngành công an, có khoảng 42.000 nhà trọ kiểu chung cư mini. Con số này nhiều gấp 20 lần Hà Nội, trong khi mật độ dân số cao hơn chưa tới 2 lần. Nguồn cung này đã giải quyết nhu cầu nhà ở cho khoảng 1,8 triệu người, gần 40% tổng lao động tại thành phố.

Quy định mới sẽ chặt chẽ hơn

Theo nhiều chuyên gia đánh giá, việc chung cư mini biến tướng, không đảm bảo an toàn, không đủ điều kiện đang nở rộ, vượt ngoài tầm kiểm soát của cơ quan quản lý có nguyên nhân đầu tiên bắt nguồn từ bất cập của các quy định pháp luật về phát triển nhà ở riêng lẻ cho hộ gia đình, cá nhân. Nguyên nhân tiếp theo là những hạn chế, yếu kém trong công tác thực thi pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước, nhất là cấp cơ sở. Bên cạnh đó, còn có nguyên nhân do các đầu nậu và một số doanh nghiệp liên kết với hộ gia đình, cá nhân đồng thời móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở, để thực hiện các công trình nhà chung cư mini trái phép.

Do đó cần có những quy định quyết liệt và chặt chẽ hơn đối với loại hình nhà ở này.

Quy định về chung cư mini, Điều 22, Quyết định 24/2014/QĐ-UBND nêu rõ, nhà chung cư mini là nhà ở do cá nhân, hộ gia đình xây dựng với chiều cao từ 2 tầng trở lên. Trong đó, mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên, được thiết kế theo kiểu khép kín với đầy đủ các phòng chức năng như một căn hộ thông thường. Diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ mini tối thiểu là 30m2, đồng thời phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư hiện hành.

Vấn đề về tính pháp lý liên quan đến chung cư mini có lẽ là vấn đề nóng và nhận được nhiều sự quan tâm nhất, đặc biệt là với những người có ý định mua đối với loại hình nhà ở này.

Điều này cũng đã được quy định trong Luật Nhà ở năm 2023, chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, các căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng. Khoản 2, Điều 57 Luật này nêu rõ: “Căn hộ quy định tại khoản 1 Điều này được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản.”

Cụ thể, căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng nếu đáp ứng các điều kiện sau:

Với trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên và tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, cho thuê, cho thuê mua căn hộ hoặc nhà ở có từ 02 tầng trở lên với quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê: Cá nhân có quyền sử dụng đất ở phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Thực hiện đầu tư xây dựng theo quy định về xây dựng cũng như các quy định khác liên quan dự án đầu tư xây dựng nhà ở; pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Còn với trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên với quy mô dưới 20 căn hộ mà và tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì cần đáp ứng các điều kiện:

Đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân. Đáp ứng điều kiện theo quy định của UBND cấp tỉnh về đường giao thông để các phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.

Ngoài ra, Luật Nhà ở 2023 cũng quy định việc quản lý vận hành chung cư mini được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.