Phân khúc đất nền sẽ giảm mạnh và đóng băng trong thời gian tới?

Vốn được xem là phân khúc sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận trong thời gian tới, tuy nhiên do ảnh hưởng của đại dịch, hiện nay phân khúc đất nền đang có dấu hiệu “hụt hơi” và chững lại vì nhà đầu tư gặp khó khăn về dòng tiền. Việc giảm giá bán, bán cắt lỗ để thu hồi vốn đã bắt đầu xuất hiện trên thị trường.

Theo DKRA Việt Nam, thanh khoản phân khúc đất nền giảm rõ rệt trong quý 2 và 3/2021. Trong tháng 8 vừa qua, thị trường đất nền TP.HCM và các tỉnh giáp ranh có 1 dự án mở bán mới nhưng tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt được 6 nền đất. Do thời gian giãn cách xã hội kéo dài đã ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình giao dịch mua bán nhà đất, thị trường gần như đóng băng, giao dịch thứ cấp kém sôi động, thậm chí nhiều nhà đầu tư gặp áp lực tài chính từ lãi vay đã giảm giá, giảm một phần lợi nhuận để bán được hàng.

Phân khúc biệt thự vốn được quan tâm khá nhiều ở khu vực vùng ven TP.HCM những năm gần đây, giờ cũng gặp tình trạng giảm giá bán, cắt lỗ của một bộ phận nhà đầu tư giảm thu nhập và chịu áp lực từ lãi vay. Đợt dịch lần này đã thay đổi thị trường theo hướng hạ nhiệt nhu cầu đất nền và nhà phố khiến thanh khoản lao dốc liên tục nhiều tháng nay.

Giám đốc một doanh nghiệp địa ốc tại Q.1, TP.HCM cho biết, từ đợt dịch thứ 4 đến nay, các giao dịch đất nền gần như không còn hoạt động. Vùng ngoại thành của TP.HCM như Bình Chánh, Cần Giờ và các tỉnh lân cận: Đồng Nai, Long An, Bình Dương cũng “vắng như chùa Bà Đanh”. Một số khu vực nhà đầu tư đang rao bán sản phẩm với giá thấp hơn giá thị trường vì áp lực lãi vay ngân hàng.

Chị Bích Ngọc, nhân viên môi giới của một công ty địa ốc tại Q.7, TP.HCM cho biết, từ sau Tết đến nay và nhất là từ quý 2/2021, thị trường đất nền gần như chững lại và đang có dấu hiệu lao dốc, nhiều nhà đầu tư “than trời” vì áp lực lãi vay ngân hàng và nhờ bán xả hàng giúp. Nhiều nhà đầu tư đang “ngộp thở” và chấp nhận giảm lợi nhuận, mong hòa vốn hoặc thậm chí bán lỗ để thu hồi vốn.

Anh Bùi Minh Dũng (Bình Thạnh, TP.HCM), một nhà đầu tư đất nền cho biết, trước tháng 4/2021, anh có vay ngân hàng mua 4 lô đất ở huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An. Tuy nhiên, do tình hình dịch kéo dài và gặp khó khăn về tài chính nên đang rao bán cắt lỗ, mặc dù bán với giá thấp hơn giá mua. Thế nhưng rao bán mấy tháng nay vẫn chưa có người mua.

Tương tự, chị Kim Hạnh (Q.5, TP.HCM) cũng đang rơi vào cảnh kiệt quệ tài chính. Mặc dù đầu năm 2021, thời điểm vẫn đang có dịch Covid-19 nhưng chị vẫn dốc hết toàn bộ tiền kiếm được từ những đợt trúng đất của các năm trước và vay thêm ngân hàng để rót vào các dự án đất nền với hy vọng khi dịch đi qua, thị trường bất động sản sẽ phục hồi và sôi động trở lạ, chị sẽ ra hàng chốt lời.

“Trước áp lực lãi vay buộc tôi phải bán 2 căn nhà hơn 80 tỷ đồng ở Q.5 để trả lãi. Nếu tình hình dịch kéo dài và không sớm bán được đất, tôi sợ mình sẽ không gánh nổi nữa”, chị Kim Hạnh chia sẻ.

Trong khi đó, anh Minh Đức (Q.7, TP.HCM) với hơn 10 năm đầu tư đất cho biết, “ôm” quỹ đất lên đến vài ha nhưng đang khốn khổ vì không bán được. Hiện nhiều nhà đầu tư “cá mập” lỡ ôm một lượng hàng lớn, khi dịch đến thì bán ra không kịp và đang phải đối mặt với việc nợ nần, mất vốn, thậm chí phá sản vì gánh nặng tài chính.

Theo các chuyên gia bất động sản nhận định, hiện nhiều nhà đầu tư vẫn rất thận trọng trong giao dịch và họ thường là người có lợi thế trong thương lượng giá bán. Nhiều giao dịch không thể đi đến thành công phần nhiều cũng từ yếu tố thiếu đồng thuận về giá giữa bên bán và bên mua. Nhà đầu tư không quá "vồ vập" trước khi xuống tiền và đất nền sẽ bị kén chọn thay vì ồ ạt mua vào như trước dịch.

Đại diện của Colliers Việt Nam chia sẻ, động lực quan trọng khiến phân khúc đất nền trở nên sôi động chính là cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, hiện tại nhiều nguồn lực đang được tập trung để chống dịch. Một số dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm đã phải tạm ngưng hoặc thi công không đạt được tiến độ đã đề ra đã khiến đất nền giảm sức hút nhất định. Từ nay đến đầu năm 2022, rất khó để thị trường đất nền nhộn nhịp trở lại như trước đó.

Nhận định xu hướng cắt lỗ sẽ còn tiếp diễn trên thị trường bất động sản, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng, những nhà đầu tư bằng tiền có sẵn, không chịu áp lực về dài hạn thì có thể duy trì, chưa vội vàng nghĩ tới chuyện cắt lỗ. Trái lại, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn thì nên xem xét đưa ra những mức giá phù hợp cho dễ thanh khoản.

Theo ông Trần Khánh Quang, để đầu tư đất nền thành công, nhà đầu tư cần nắm rõ nguyên tắc “kiếm lời khi mua, không kiếm lời khi bán”. Nguyên tắc này được hiểu, trong một điều kiện thị trường bình thường, một lô đất rao bán 4 tỷ đồng, nhưng nhà đầu tư mua được giá 3,5 tỷ sẽ có mức độ lợi nhuận cao hơn nhà đầu tư mua 3,8 tỷ đồng.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cảnh bảo, khi đại dịch chưa thể kiểm soát, nhà đầu tư vẫn cần cân nhắc và tính toán cẩn trọng trong mọi quyết định rót vốn. Nhà đầu tư cần chú ý một số nguyên tắc quan trọng như: Nghiên cứu kỹ phân khúc lựa chọn đầu tư; tiềm năng phát triển trong tương lai; thu thập thông tin chính xác về hoạt động phát triển cơ sở hạ tầng, quy hoạch đã được công bố; đặc biệt, không chạy theo đám đông với những thông tin chưa được kiểm chứng.