Nhiều dấu hiệu bất ổn đang lấn át kỳ vọng của thị trường BĐS

Thị trường “chậm nhiệt” từ giữa năm 2022

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tính đến cuối quý II – đầu quý III thị trường xuất hiện các dấu hiệu bất ổn như giảm tốc, chững lại, giảm thanh khoản, nguồn cung lẫn rủi ro pháp lý,… đến nay chưa có dấu hiện dừng lại.

Nguyên nhân khiến tình trạng trên diễn ra một là do sự lệch pha trong cung - cầu của thị trường. Đây là tình trạng dư thừa BĐS giá trị cao trong khi nhu cầu người dân về BĐS giá “vừa túi tiền” thì vô cùng hiếm. Cụ thể, năm 2020 tỉ lệ căn hộ bình dân ở mức 1% và đến năm 2021 tỉ lệ này là 0. Trong quý II/2022 trên thị trường chào bán cả ngàn căn hộ trong có 74% là căn hộ cao cấp còn lại 26% là căn hộ trung cấp, điều này có nghĩa là căn hộ bình dân đã không còn được đưa ra trên thị trường nữa.

Hiện nay, tại các các đô thị lớn Hà Nội, TP.HCM hầu như không có căn hộ giá 25 triệu đồng/m2. Mức giá cho một căn hộ phổ biến khoảng trên dưới 100 triệu đồng/m2, các dự án khu vực trung tâm lên đến trên 200 triệu đồng/m2. So với thu nhập bình quân của đa số người dân hiện nay rất khó để có thể sở hữu “chốn an cư”.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, cả nước chỉ hoàn thành 3 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 6.000 căn với tổng diện tích khoảng 300.000 m2 sàn xây dựng, con số này hoàn toàn không đủ đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Bên cạnh đó, hàng nghìn căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (gọi chung là condotel) “án binh bất động” trong nhiều tháng vì bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thực tế tại Việt Nam, chính quyền chưa thống nhất khung pháp lý của loại hình BĐS condotel nên khi gặp rủi ro rất khó xử lý theo quy trình như các loại BĐS khác.

Thêm vào đó, để đáp ứng chính sách “siết tín dụng bất động sản” được công bố vào tháng 3/2022, Ngân hàng Nhà nước thực hiện thắt chặt tín dụng BĐS nhằm hạ nhiệt những nơi sốt đất vốn được đẩy lên bằng dòng tiền đầu cơ. Điều này làm cho BĐS nhà ở khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, dẫn đến việc thiếu hụt nguồn vốn tín dụng Ngân hàng.

Doanh nghiệp “đứng im” chờ thị trường BĐS trở lại “màu hồng”

Khó khăn chưa qua, thách thức lại tới với ngành bất động sản trong 6 tháng cuối năm. TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam chỉ ra 3 vấn đề chính, đó là nguồn cung ít, giá bán vẫn “neo” ở mức cao, nhưng tính thanh khoản chậm. Nguyên nhân đến từ việc quỹ đất hiện không phát triển được các dự án mới, gặp khó khăn và ách tắc về vấn đề pháp lý, cũng như nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao.

Trước những dấu hiệu bất ổn trên, các nhà đầu tư BĐS chọn phương án “bất động” chờ tín hiệu từ thị trường để bảo vệ chính mình. Hầu hết các doanh nghiệp đều hạn chế các hoạt động của mình trong bối cảnh dòng tiền bị tắc nghẽn và gồng gánh áp lực thiếu vốn, giao dịch giảm chính là minh chứng rõ nhất cho điều này.

Việc các doanh nghiệp lựa chọn “đóng cửa” sẽ tác động lớn đến lợi nhuận và doanh thu của mình nhưng bù lại tình trạng thiếu hụt nhà ở tăng lên đẩy giá bán căn hộ tạo thành “sóng” mới trong thị trường.

Để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả và bền vững, Bộ Xây dựng đang khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản như: Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị,… theo dõi sát tình hình, diễn biến thị trường bất động sản để kịp thời thực hiện giải pháp làm lành mạnh thị trường khi cần thiết; tăng nguồn cung, nhất là tạo điều kiện thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho phân khúc thu nhập thấp…; rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân theo đúng quy định…

Về phía các doanh nghiệp, nhà cung cấp sản phẩm bất động sản, các chuyên gia cho rằng, cần phải xác định rõ thị trường đang thiếu hụt sản phẩm nào, nhu cầu thực của người dân đang cần gì. Từ đó, cân đối danh mục đầu tư để đưa ra những sản phẩm thị trường và người dân cần với mức giá phù hợp. Hơn nữa, các cơ quan quản lý cũng cần hỗ trợ doanh nghiệp bổ sung nguồn cung mới, phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân bằng việc tháo gỡ vướng mắc, đảm bảo tiến độ phê duyệt các dự án bất động sản tại Việt Nam.