Nhà đầu tư nên chọn cổ phiếu bất động sản nào?

Lãi suất mua nhà tăng

Ông Trần Văn Tần, Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng cho biết, trong 5 tháng đầu năm nay, tín dụng trong cả nước tăng 6,16% so với cuối năm 2017. Vốn vào lĩnh vực bất động sản chỉ tăng trưởng 2,15%.

Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM Nguyễn Hoàng Minh cho biết, tăng trưởng tín dụng 5 tháng đầu năm nay tại TP.HCM đạt mức 6,42%. Trong 1,89 triệu tỷ đồng đã chảy vào nền kinh tế trong 5 tháng đầu năm chỉ có 10,8% vào bất động sản.

Nguồn vốn ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản không còn dồi dào như trước đây. Từ đầu năm tới nay, chủ đầu tư và người vay mua nhà phải đối mặt với mặt bằng lãi suất tăng lên. CTCP Chứng khoán TP.HCM (HSC) cho biết: Lãi suất cho vay mua nhà tăng 1-2% lên 11-12%/năm, còn lãi suất cho vay chủ đầu tư tăng khoảng 0,5% lên 10-11%/năm.

Một số chủ đầu tư có thương hiệu mạnh và tình hình tài chính tốt vẫn có thể tiếp cận vốn vay ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu thường với lãi suất thấp hơn nhiều lãi suất vay ngân hàng. Như lãi suất vay vốn bình quân của Tập đoàn Vingroup chỉ khoảng 8-9%/năm, CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) phát hành 660 tỷ đồng trái phiếu thường kỳ hạn 7 năm với lãi suất cố định là 6,5%/năm, CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) phát hành 500 tỷ đồng trái phiếu thường kỳ hạn 4 năm với lãi suất thả nổi khoảng 10%/năm.

HSC cho rằng 5 công ty bất động sản niêm yết lớn nhất trên sàn chứng khoán đã đa dạng hóa nguồn vốn huy động thay vì phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng. Các dự án bất động sản tại Việt Nam về cơ bản được tài trợ bằng tiền do người mua nộp theo tiến độ nên diễn biến tăng lãi suất cho vay sẽ có nguy cơ ảnh hưởng nhiều hơn đến nhu cầu mua nhà.

Thanh khoản tập trung vào phân khúc vừa túi tiền

CTCP Chứng khoán VNDIRECT nhận định, thanh khoản thị trường bất động sản nhìn chung vẫn tập trung vào phân khúc căn hộ với kỳ vọng lượng căn hộ chào bán trong nửa cuối năm sẽ tăng cao do hầu hết các chủ đầu tư vẫn né tránh việc chào hàng vào thời điểm không thuận lợi khi nhiều vấn đề an toàn cháy nổ đang được chú ý.

Hiện tại, lượng hấp thụ căn hộ vẫn tích cực ở phân khúc trung và bình dân đạt 70-80% trong 3 tháng mở bán lần đầu với tỷ lệ người mua ở thực cao. Riêng phân khúc cao cấp đang tăng dần lượng hàng tồn kho do triển vọng kinh doanh căn hộ dịch vụ đang có nhiều áp lực và lượng hàng mở bán tăng mạnh từ các nhà phát triển bất động sản ngoại. Nhìn chung, số căn hộ bán ra tại TP.HCM và Hà Nội có thể tăng 10-12% cùng kỳ cho cả năm 2018, trong đó phân khúc hạng B và C chiếm trên 80% tổng lượng giao dịch. Tốc độ tiêu thụ bất động sản liền thổ trong 2 quý cuối có thể chậm lại do hạ nhiệt giao dịch đất nền nhưng vẫn giữ sức mua các loại tài sản nhà liền thổ.

DXG được các nhà đầu tư đánh giá cao khi sở hữu quỹ đất 700 ha.

Doanh nghiệp sở hữu quỹ đất được ưu tiên lựa chọn

Hiện tại nhu cầu bất động sản nhà ở trung cấp và vừa túi tiền đang chiếm ưu thế về lượng giao dịch và tính ổn định dài hạn. Vì vậy, VNDIRECT cho rằng nhà đầu tư thích cổ phiếu ngành bất động sản nên lựa chọn cổ phiếu của doanh nghiệp tập trung vào phân khúc nhà liền thổ hoặc căn hộ có giá bán hợp lý và thích hợp phần đông nhu cầu trên thị trường là lựa chọn an toàn khi phân khúc cao cấp đang cho thấy nhiều áp lực từ nguồn cung và cạnh tranh cao từ các dự án của chủ đầu tư ngoại. Cổ phiếu NVL (CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va), KDH (CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền), NLG, DXG đều là các mã có cơ cấu sản phẩm khá phù hợp với cách nhìn trên và quỹ đất tương đối lớn cho giai đoạn phát triển ít nhất 5 năm.

VNDIRECT nhận định DXG có nền tảng hoạt động tốt như thị phần môi giới đứng đầu ở Việt Nam, phát triển dự án bất động sản ở quy mô vừa, vào phân khúc trung cấp trong TP.HCM. Nếu tính luôn phần sở hữu gián tiếp 43,7% thông qua LDG (CTCP Đầu tư LDG), quỹ đất của DXG rộng hơn 700 ha chủ yếu ở khu du lịch ven biển như Hội An, Nha Trang, Phú Quốc đảm bảo cho DXG tiếp tục phát triển trong 5 năm tới. Kế hoạch kinh doanh 2018 với lợi nhuận 1.068 tỷ, tăng 42,4% so với năm ngoái là hoàn toàn có thể đạt được. Nhà đầu tư có thể lựa chọn thời điểm thích hợp để giải ngân cho nhu cầu đầu tư trung hạn.

Cổ phiếu PDR của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt năm 2017 tăng mạnh chủ yếu nhờ việc chuyển giao 2 dự án EverRich 2 và EverRich 3. Trong khi các dự án gối đầu tiếp theo chỉ có Millennium dự kiến giao nhà vào quý 3/2018. VNDIRECT nhận định, trong 6 tháng tới nhà đầu tư không nên mua PDR vì không có chất xúc tác nào thực sự mạnh mẽ.

Đối với 2 ông lớn VIC (Tập đoàn Vingroup), VHM (Vinhomes) đang được nhà tạo lập giữ giá trên 100.000 đồng/cổ phiếu, trạng thái tích lũy. VNDIRECT khuyên nhà đầu tư cá nhân nên lựa chọn những cổ phiếu khác trong ngành đang có xu hướng tạo đáy để tham gia hơn là đầu tư vào những cổ phiếu đang tích lũy đi ngang chờ câu chuyện.

Nguyễn Như

Nên đọc

Lọt vào rổ VN30, cổ phiếu Vincom Retail tăng trần

Chủ tịch Ngân hàng VPBank Ngô Chí Dũng sở hữu bao nhiêu cổ phiếu VPB?

Cổ phiếu ngân hàng tiếp tục “đỏ lửa”

Cổ phiếu HSG của Tập đoàn Hoa Sen sắp về mệnh giá