Khi nào giá chung cư ở Hà Nội mới ngừng tăng?

Giá chung cư Hà Nội bám đuổi giá TP.HCM

Mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đang ghi nhận những diễn biến trái chiều. Trong khi mức giá tại TP. HCM đi ngang và giảm nhẹ, thì tại Hà Nội, giá bán trung bình các dự án ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều tăng nhanh trong ba tháng đầu năm.

Theo CBRE, tính đến cuối quý I, giá sơ cấp chung cư tại TP. HCM đạt 61 triệu đồng/m2, không thay đổi so với quý trước và giảm khoảng 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Các chủ đầu tư vẫn tiếp tục duy trì các chính sách thanh toán tương đối hấp dẫn để có thể tăng tính thanh khoản cho sản phẩm.

Trái lại, tại Hà Nội, phần lớn nguồn cung ở phân khúc cao cấp đã đẩy giá bán lên một mặt bằng giá mới. Giá bán sơ cấp trung bình hiện đạt 56 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 5% theo quý và 19% theo năm.

Với sự tăng mạnh về giá bán, mức chênh lệch giữa giá sơ cấp chung cư ở TP.HCM so với Hà Nội đã được thu hẹp đáng kể. Từ mức 35% ghi nhận vào cuối năm 2022, đến nay giá sơ cấp tại TP.HCM chỉ còn cao hơn Hà Nội khoảng 10%.

Lý giải nguyên nhân của cơn sốt giá, giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam cho rằng, trước hết là do nguồn cung căn hộ khan hiếm, trong khi nguồn cầu trên thị trường vẫn tiếp tục tăng cao và bị dồn nén trong suốt một thời gian dài.

Theo CBRE, Hà Nội năm ngoái chỉ đón nhận khoảng 11.000 căn hộ mở bán mới ra thị trường. Đây là con số rất thấp, chỉ bằng 1/4 so với thời điểm 35.000 - 40.000 căn hộ mở bán mới giai đoạn 2015 - 2019.

Năm ngoái cũng là năm thứ năm liên tiếp thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận sụt giảm nguồn cung mới và tổng nguồn cung trong năm ghi nhận ở mức thấp nhất trong vòng một thập kỷ qua.

Trong khi nguồn cung suy giảm liên tục thì nguồn cầu trên thị trường lại rất lớn do tốc độ tăng trưởng dân số, tốc độ đô thị hoá của Hà Nội.

Bên cạnh đó, nguồn cầu của người dân đã bị dồn nén một thời gian rất dài do sự thiếu hụt nguồn cung.

Tốc độ tăng giá bao giờ mới dừng lại?

Nhận định về xu hướng tăng giá của thị trường chung cư Hà Nội, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định, nhìn về tổng thể cả năm 2024, mức giá tăng trên thị trường sơ cấp sẽ rơi vào khoảng 10%, trong quý 1 đã tăng đến 19%, nhưng đến cuối năm rất nhiều dự án khác ở các phân khúc khác được chào bán ra thị trường thì sẽ làm chậm đà tăng giá này.

Theo bà Dung: “Cuối năm nay, phân khúc trung cấp và tiệm cận cao cấp sẽ tập trung nhiều. Giá trên thị trường thứ cấp, theo tôi sẽ tiếp tục ở mức hai con số và nếu tính toàn bộ cả năm 2024, sẽ tăng đâu đó khoảng tầm từ 16 - 20%”.

giá nhà không thể tăng mãi được và nó sẽ chỉ dừng lại ở một mức người mua có khả năng chi trả mà thôi và dừng lại ở mức nào sẽ phụ thuộc vào từng dự án.

Ví dụ như tại TP.HCM, trong giai đoạn 2017 - 2021, trong 5 năm, giá nhà ở đây liên tục tăng cho đến năm 2022 mới chững lại. Bởi nó đã tăng đến mức người mua không chịu nổi, khi mức trung bình của các dự án mở bán mới đều ở khoảng 100 triệu đồng/m2, các dự án bình dân có giá trung bình khoảng tầm 65 triệu đồng/m2, cao nhất có những dự án lên tới 250 triệu đồng/m2.

Có thể thấy là khi đã ở mức rất cao thì nó sẽ dừng lại. Tương tự như vậy, khi nhìn vào TP Hà Nội những khu vực có vị trí tốt, tương đồng như TP.HCM và mức giá của nó mới chỉ ở mức 70 - 80 triệu đồng/m2 thì đến lúc tăng đến 100 triệu đồng/m2 có thể sẽ phải dừng lại, không tăng được nữa.

Còn theo Savills, dù giá chung cư năm nay vẫn còn dư địa tăng nhưng sẽ quay đầu giảm nếu giá vượt ngưỡng chịu đựng của người mua. Đặc biệt trong bối cảnh có một số chủ đầu tư dự kiến ra hàng ở mức 100-200 triệu đồng/m2 đối với chung cư tại Hà Nội.

Bà Đỗ Thu Hằng- Giám đốc Cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội nhận định: "Ở mức cao như vậy, nó rất kén. Từ trước đến nay, đối với thị trường Hà Nội, chúng ta luôn luôn nhìn nhận là chiếm tỷ lệ nhỏ và tốc độ bán, tốc độ hấp thụ không thể nhanh được. Có một số dự án đã vượt quá so với giá trị thực, người mua cũng sẽ dừng lại, xem xét, chờ đợi khi có nguồn cung mới".