HoREA: Cần quy hoạch khu vực riêng để lập dự án xây dựng nhà ở xã hội

Hiện nay trên cả nước nói chung và địa bàn TP.HCM nói riêng, việc phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) đang gặp rất nhiều khó khăn bởi quá nhiều “rào cản”, thủ tục như quy hoạch, tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng…

Theo một lãnh đạo của Tổng CTCP Địa ốc Sài Gòn cho biết, dự án NƠXH An Phú Đông, Q.12, TP.HCM do doanh nghiệp này làm chủ đầu tư có diện tích 4.200m2, đã xây dựng tòa nhà 16 tầng với 320 căn hộ và được Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng) chấp thuận kết quả kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành công trình, được bàn giao đưa vào sử dụng từ tháng 12/2019. Thế nhưng, đến nay doanh nghiệp vẫn chưa thể làm thủ tục cấp sổ hồng cho các hộ dân bởi UBND Q.12 không chấp thuận phương án kết nối giao thông từ dự án vào hạ tầng hiện hữu. Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư phải sử dụng nguồn vốn tự có để đầu tư nâng cấp mở rộng tuyến đường hiện hữu bờ bao kênh Rạch Gia, với quy mô mặt cắt ngang đường là 7 m để kết nối vào dự án.

Lãnh đạo của Tổng CTCP Địa ốc Sài Gòn cũng cho biết, đây là dự án NƠXH do doanh nghiệp tự đền bù và đầu tư xây dựng bằng kinh phí của mình nhằm mục đích đóng góp chung vào quỹ NƠXH cho người có thu nhập thấp trên địa bàn TP.HCM nên lợi nhuận tối đa của doanh nghiệp không quá 10%. Vì vậy, việc yêu cầu doanh nghiệp tiếp tục đầu tư kinh phí để nâng cấp hạ tầng đường giao thông kết nối vào dự án là không phù hợp với các quy định của nhà nước về hỗ trợ đối với chủ đầu tư dự án NƠXH. Vụ việc cứ kéo dài từ đó đến nay khiến việc cấp sổ hồng cho người mua nhà vẫn “treo” lơ lửng chưa biết đến bao giờ mới xong.

Còn theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH thương mại xây dựng Lê Thành (Công ty Lê Thành) cho biết, tỷ suất lợi nhuận ở một dự án NƠXH là 10-15%, thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại nhưng thường mất thời gian từ 4 đến 5 năm. Hiện Công ty Lê Thành đang triển khai 2 dự án NƠXH đang bị vướng mắc mấy năm qua nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết.

Theo đó, Dự án NƠXH cho thuê Lê Thành An Lạc đã triển khai, đang vướng hàng loạt khó khăn, vướng mắc về quyết định miễn tiền sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà lẽ ra doanh nghiệp này đương nhiên được hưởng khi làm NƠXH. Ngoài ra, dự án còn vướng về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; vay vốn ưu đãi; thế chấp dự án để vay vốn ngân hàng; chính sách thuế. Từ đó, doanh nghiệp không thể được cấp sổ hồng cho dự án để cầm cố vay ngân hàng ưu đãi theo quy định làm nhà ở xã hội, với lãi suất 4,8%/năm.

Đối với dự án NƠXH Lê Thành Tân Kiên, theo quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016-2020 thì khu đất này ưu tiên để phát triển NƠXH nhưng công ty đã nộp hồ sơ xin quyết định chủ trương đầu tư dự án tại Sở Kế hoạch và Đầu tư từ tháng 3/2019 đến nay vẫn chưa có “Quyết định chủ trương đầu tư” do vướng các khâu về chỉ tiêu quy hoạch và ranh đất thực hiện dự án.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), một trong những “rào cản” chính là thủ tục còn nhiều bấp cập, nhất là thủ tục đầu tư dự án NƠXH của doanh nghiệp tư nhân lại rất rắc rối, nhiêu khê hơn thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại.

“Chủ đầu tư dự án NƠXH được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền không dám phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án NƠXH do lo ngại tăng dân số cục bộ, không phù hợp với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt. Điều này dẫn đến hồ sơ không được giải quyết kịp thời do phải chờ đợi thực hiện thủ tục điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 vốn rất nhiêu khê”, ông Châu dẫn chứng.

Để gỡ khó cho doanh nghiệp khi tham gia xây dựng các dự án NƠXH, ông Châu kiến nghị tại điều 54 Luật Nhà ở 2014 chỉ quy định UBND cấp tỉnh quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng NƠXH cho thuê mà chưa bao gồm NƠXH để bán, cho thuê mua. Vì vậy, cần phải quy hoạch khu vực riêng để lập dự án xây dựng NƠXH để cho thuê, bán, cho thuê mua và nhà ở giá phù hợp với người có thu nhập trung bình, thấp.

Ngoài ra, vì ngân sách nhà nước có hạn nên nguồn vốn ngân sách chỉ nên tập trung phát triển NƠXH cho thuê. Đối với NƠXH để bán, cho thuê mua, có thể xã hội hóa, thu hút doanh nghiệp tư nhân bằng những chính sách ưu đãi thực chất.

Người đứng đầu HoREA đề nghị sửa đổi điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP theo hướng quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được lựa chọn xây dựng NƠXH trên 20% quỹ đất trong dự án hoặc được hoán đổi bằng quỹ đất ở hoặc quỹ nhà ở tại vị trí khác theo nguyên tắc bảo đảm giá trị tương đương.

Đồng thời cần sớm chỉ đạo đẩy nhanh gói tín dụng 15.000 tỷ đồng hỗ trợ thực hiện chính sách NƠXH. Ngân hàng Nhà nước cần xem xét sửa đổi Thông tư 20/2021/TT-NHNN cho phép ngân hàng Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank được cho cá nhân, hộ gia đình vay mua, thuê mua NƠXH. Bởi với quy định hiện nay, cá nhân, hộ gia đình chỉ được vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội để mua, thuê mua NƠXH với điều kiện phải gửi tiết kiệm tại đây trong 12 tháng.