Giữa lúc chung cư tại Hà Nội và TP. HCM đang tăng giá phi mã, nếu có sẵn 2-3 tỷ đồng trong tay nên mua nhà phân khúc nào?

Theo báo cáo mới nhất về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2024 của Bộ Xây dựng, giá bán chung cư tiếp tục xu hướng tăng so với quý trước, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM. Việc lựa chọn phân khúc chung cư phù hợp với ngân sách 2-3 tỷ đồng trở nên quan trọng hơn bao giờ hết khi giá cả có biến động lớn.

Biến động giá chung cư tại Hà Nội

Trong quý II/2024, giá rao bán tại một số dự án chung cư ở Hà Nội tăng cao đáng kể. Tại thị trường sơ cấp, giá bán một số dự án như Royal City, The Pride, và Mỹ Đình Sông Đà - Sudico tăng lần lượt 33%, 33% và 32%. Một số khu đô thị cũ như Trung Hòa - Nhân Chính và chung cư tái định cư tại Nam Trung Yên cũng chứng kiến mức tăng giá từ 20-25%.

Nếu muốn tìm kiếm các căn hộ có mức tăng giá chậm hơn, người mua có thể xem xét các khu vực xa trung tâm như dự án Bình Minh Garden Đức Giang hay Le Grand Jardin Sài Đồng, tuy nhiên giá bán ở các khu vực này cũng không dưới 3 tỷ đồng, dao động từ 3,2-4,5 tỷ đồng cho các căn hộ từ 2-3 phòng ngủ.

Tại thị trường thứ cấp, giá rao bán cũng tăng ở một số dự án như: 249A Thụy Khuê (quận Tây Hồ) tăng khoảng 12,1% lên 55,8 triệu đồng/m2, D’. El Dorado II (quận Tây Hồ) tăng 9,6% lên 80,6 triệu đồng/m2 và Vinhomes D'Capitale (quận Cầu Giấy) tăng 13,9% lên 74,1 triệu đồng/m2.

Tình hình giá chung cư tại TP. HCM

Thị trường căn hộ chung cư tại TP. HCM trong quý II/2024 cũng chứng kiến sự tăng giá tương tự. Các dự án như Saigon Pavillon (quận 3) tăng 5,8% lên 103,5 triệu đồng/m2, Scenic Valley (quận 7) tăng 7,1% lên 57,9 triệu đồng/m2 và Republic Plaza (quận Tân Bình) tăng 7% lên 41,3 triệu đồng/m2.

Khảo sát từ các tổ chức nghiên cứu thị trường cho thấy giá bán căn hộ chung cư phân khúc trung cấp tại TP. HCM (giá từ 35-55 triệu đồng/m2) tăng 2%, trong khi phân khúc cao cấp (giá trên 55 triệu đồng/m2) tăng 5% so với cùng kỳ năm 2023.

Giá bán của các dự án chung cư đã qua sử dụng cũng tăng, đặc biệt ở khu vực nội thành. Chẳng hạn, căn hộ City Garden (quận Bình Thạnh) có giá trung bình 85 triệu đồng/m2, tăng 18% so với cùng kỳ năm trước; dự án Antonia (quận 7) và Masteri Thảo Điền (quận 2) lần lượt tăng 11% và 10%.

Một số dự án cụ thể có mức giá dao động như sau: Thủ Thiêm Star (quận 2) giá từ 31,5-33,5 triệu đồng/m2; The Era Town (quận 7) giá từ 25,5-29,5 triệu đồng/m2; Republic Plaza (Tân Bình) giá từ 40,5-42,5 triệu đồng/m2.

Tại thị trường thứ cấp, một số dự án cũng có mức tăng giá đáng chú ý: Masteri Thảo Điền (quận 2) tăng 6,1% lên 77 triệu đồng/m2, Eco Green Sài Gòn (quận 7) tăng 6,8% lên 61,1 triệu đồng/m2 và The Antonia (quận 7) tăng 7,2% lên 82,6 triệu đồng/m2.

5 yếu tố quan trọng khi lựa chọn phân khúc chung cư phù hợp với túi tiền

Trong cuộc trao đổi với VietnamFinance, bà Lê Thị Lan, Chuyên gia Hoạch định tài chính cá nhân tại FIDT, đã chia sẻ những điểm cần lưu ý khi đầu tư vào phân khúc căn hộ chung cư.

Trước hết, nhà đầu tư cần nắm rõ chu kỳ lợi nhuận kỳ vọng của căn hộ chung cư. Theo thống kê, căn hộ chung cư có hiệu suất cho thuê từ 4-6% và hiệu suất tăng giá từ 4-8%, do đó tổng hiệu suất tăng giá có thể đạt từ 8-14% mỗi năm. Tuy nhiên, hiệu suất tăng giá này thường giảm dần sau 6-8 năm đầu tiên kể từ khi nhận bàn giao căn hộ. Đặc biệt, hiệu suất sinh lời tỷ lệ nghịch với giá trị của căn hộ; điều này giải thích tại sao các căn hộ có giá từ 2-3 tỷ đồng lại cho tổng hiệu suất cao hơn so với các căn hộ phân khúc giá cao hơn.

Tiếp theo, nhà đầu tư cần cân nhắc chi phí cơ hội và tính chu kỳ của từng loại tài sản. Trong bối cảnh kinh tế hiện tại, khi thị trường đang trong giai đoạn từ khó khăn đi lên phục hồi, nhiều nhà đầu tư có xu hướng tìm đến những kênh đầu tư có tính thanh khoản cao và an toàn. Tuy nhiên, cần xem xét liệu căn hộ chung cư còn nhiều dư địa để tăng giá mạnh trong 3-5 năm tới hay không, trong khi các kênh đầu tư khác như chứng khoán, đất nền dân sinh hiện hữu, và đất nông nghiệp đang có giá trị thấp hơn và được kỳ vọng sẽ đem lại hiệu suất sinh lời cao hơn.

Bà Lê Thị Lan khuyến nghị nhà đầu tư cân nhắc 5 yếu tố sau khi lựa chọn danh mục đầu tư:

1. Cấu trúc danh mục tài sản hiện có: Đảm bảo danh mục đủ đa dạng, tính thanh khoản cao, và có các biện pháp bảo vệ tài chính

2. Dòng tiền của bản thân và gia đình: Xem xét dòng tiền hiện tại có đủ đáp ứng nhu cầu hay không, và liệu có cần thiết phải tạo thêm dòng tiền

3. Hiệu suất sinh lời kỳ vọng: Đánh giá xem việc sở hữu căn hộ chung cư có đáp ứng được mục tiêu lợi nhuận và mong muốn của bạn

4. Thời gian giữ khoản đầu tư và mức độ chấp nhận rủi ro: Xác định thời gian bạn có thể giữ khoản đầu tư và mức độ rủi ro bạn có thể chấp nhận để chọn kênh đầu tư phù hợp

5. Hiểu về chu kỳ kinh tế: Nắm bắt sự biến động của các lớp tài sản trong giai đoạn hiện tại để chọn sản phẩm đầu tư phù hợp với chu kỳ kinh tế

Bằng cách cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố trên, nhà đầu tư có thể đưa ra quyết định đầu tư thông minh, tối ưu hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro.