“Gánh nặng” về dòng tiền, doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa hết “đói vốn”

Lao đao vì đói vốn

Mặc dù thị trường bất động sản đã đón nhận nhiều tín hiệu tích cực về mặt pháp lý, song tình hình “sức khoẻ” tài chính của nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn chưa mấy khả quan.

Theo khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), có hơn 70% số doanh nghiệp bất động sản phản ánh các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy tác dụng đối với hoạt động của doanh nghiệp.

Trong bối cảnh nhà đầu tư suy giảm niềm tin, trái phiếu bất động sản trải qua thời kỳ “chao đảo”, nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng được xem là “phao cứu hộ” duy nhất mà các doanh nghiệp bất động sản có thể bấu víu để duy trì hoạt động.

Tuy nhiên, phản ánh của nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết, họ chưa tiếp cận được lãi suất thấp, nhất là với các khoản vay cũ. Ngân hàng thương mại đang hạn chế hạn mức tăng trưởng (room) tín dụng và có xu hướng ưu tiên lựa chọn khách hàng chấp nhận lãi suất cao.

Không ít ý kiến bày tỏ lo ngại về việc ngân hàng có xu hướng thắt chặt các khoản cho vay bất động sản, nhất là với quy định tại Thông tư 06/2023 (có hiệu lực từ ngày 1/9/2023) của Ngân hàng Nhà nước, không bám đúng tinh thần Nghị quyết 33 của Chính phủ.

Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) Nguyễn Văn Đính cho rằng, khó khăn trong việc huy động vốn, khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng, do các dự án đang triển khai buộc phải tạm dừng, giãn, hoãn, vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu, trả lương cho công nhân.

Theo ông Đính: “Nguồn vốn đã - đang và sẽ còn là áp lực đối với hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nếu không được giải quyết sớm, thì chắc chắn, nhịp phục hồi của thị trường sẽ bị ảnh hưởng; đặc biệt, 2 kênh vốn quan trọng nhất là tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, trong bối cảnh Việt Nam hiện chưa có, hoặc chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), quỹ nhà ở...”.

Mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã nỗ lực điều chỉnh, hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế, thông qua nhiều đợt giảm lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi...; tuy nhiên, những ưu đãi tín dụng chỉ tập trung chủ yếu vào các doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, quỹ đất lớn và có dự án sạch.

Trong khi đó, sau giai đoạn thị trường khủng hoảng, sức khỏe của hầu hết doanh nghiệp đã suy yếu. Một nhóm doanh nghiệp, nếu đủ điều kiện tiếp cận với vốn vay thì đang “mắc kẹt” về pháp lý. Nhóm doanh nghiệp sẵn sàng vay vốn, lại gặp khó khăn khi lãi suất vẫn ở ngưỡng cao so khả năng chịu đựng của doanh nghiệp. Nhóm còn lại, thậm chí chưa đủ điều kiện vượt qua vòng thẩm định hồ sơ, do vẫn tồn nhiều khoản nợ đọng trước đó.

Trong bối cảnh khó thu xếp nguồn tài chính, áp lực trả nợ cũ hoặc đáo hạn trái phiếu là một thách thức khác mà doanh nghiệp trong ngành phải đối diện. Theo FiinRatings, áp lực thanh toán hiện hữu với nhóm trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) ngành bất động sản trong quý 3/2024 khi đạt giá trị 37.000 tỷ đồng và chiếm 64% tổng giá trị TPDN đáo hạn. Xa hơn, trong quý 4 của năm và 2025, rủi ro quá hạn và nợ xấu trái phiếu của ngành địa ốc vẫn được đánh giá là cao hơn so với trung bình thị trường.

Chia sẻ tại một toạ đàm mới đây, ông Lê Hồng Khang - Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings cho biết, trong 6 tháng đầu năm, tình hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản về cơ bản vẫn thấp so với trung bình 5 năm trở lại đây. Các doanh nghiệp trong ngành hiện phải đối mặt và xử lý bài toán rất lớn, là khả năng tiếp cận nguồn vốn khó khăn hơn nhiều so với giai đoạn trước.

Theo ông Khang, trước đây các doanh nghiệp bất động sản có thể tiếp cận nguồn vốn đa dạng và linh hoạt. Họ có thể huy động vốn từ các hợp đồng hợp tác đầu tư, từ người mua nhà, trái phiếu, vay ngân hàng… Tuy nhiên, đến nay các kênh này đến nay đều gặp nhiều khó khăn, kể cả với kênh vay vốn ngân hàng.

Giải tỏa “nút thắt” dòng tiền

Theo các chuyên gia, tháo gỡ các nút thắt về vốn sẽ là yêu cầu thiết yếu của các doanh nghiệp bất động sản trước bối cảnh môi trường pháp lý đã phần nào được củng cố nhờ 3 bộ luật mới có hiệu lực.

Ông Nguyễn Văn Đính cho biết, nguồn vốn sẽ còn là áp lực đối với hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh trong ngành. Nếu vấn đề về nguồn vốn không được giải quyết sớm thì nhịp phục hồi của thị trường sẽ bị ảnh hưởng, dù nút thắt về pháp lý đã có hướng giải quyết theo các bộ luật mới có hiệu lực.

Để khơi thông nguồn vốn tín dụng cho thị trường địa ốc, ông Đính cho rằng các cơ quan liên quan cần sớm ban hành các văn bản, Nghị định, Thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành ba bộ luật vừa mới được thông qua. Từ đó, đảm bảo tính “tương thích” giữa ba bộ luật cả về mặt phạm vi, đối tượng, thời gian và không gian.

Đối với các vấn đề, vướng mắc chưa được tháo gỡ trong luật, các cơ quan bộ, ngành cần chủ động rà soát, tổng hợp, nghiên cứu hướng giải quyết, thông qua việc soạn thảo, trình phê duyệt các cơ chế, chính sách đặc thù bằng các nghị quyết, để hỗ trợ xử lý, tránh ách tắc kéo dài.

Song song với việc điều chỉnh hạ lãi suất, các ngân hàng cần xem xét, nới lỏng điều kiện vay để các doanh nghiệp, khách hàng tăng cơ hội tiếp cận được với các khoản vay, tránh trường hợp “lãi tuy giảm” nhưng thủ tục lại “chặt”.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, Phó chủ tịch VNREA đề nghị, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoãn nợ các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch Covid-19 bùng phát, tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường.

Tuy nhiên, chúng ta cần kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực. Với các doanh nghiệp đạt được thỏa thuận vay tại thời điểm lãi suất đang cao, khi lãi suất giảm, ngân hàng nên xem xét, điều chỉnh dần mức lãi suất áp dụng để đảm bảo hỗ trợ doanh nghiệp tốt nhất.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục bám sát - chỉ đạo ngân hàng thương mại tiếp tục rà soát, phân loại các dự án bất động sản để kịp thời có giải pháp tín dụng phù hợp đối với doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện, nhất là các doanh nghiệp có dự án bất động sản đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp, phù hợp với thu nhập của người lao động.  

Mặt khác, Ngân hàng Nhà nước cần hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng để đáp ứng nhu cầu vốn về nhà ở.

Doanh nghiệp bất động sản cũng cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư, bán một phần hoặc toàn bộ các dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại; đồng thời chủ động cơ cấu nợ và lên phương án dòng tiền. Doanh nghiệp tập trung nguồn vốn vào các dự án đảm bảo pháp lý, có phương án vay vốn khả thi, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản để các ngân hàng thương mại có cơ sở cấp tín dụng.

Đối với các dự án mới trong giai đoạn nghiên cứu, doanh nghiệp chủ động định hướng sang phân khúc giá bình dân để đảm bảo khả năng hấp thụ khi đưa sản phẩm ra thị trường.