Dòng tiền lướt sóng chung cư dần “rút khỏi” thị trường, nhu cầu ở thực “lên ngôi”

Dòng tiền “lướt sóng” hạ nhiệt

Trong suốt giai đoạn 2023–2024, chung cư trở thành phân khúc dẫn dắt thị trường bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM. Giá căn hộ tăng mạnh, nhiều dự án ghi nhận mức tăng 20–40% chỉ trong 1–2 năm. Sự thiếu hụt nguồn cung, chi phí xây dựng tăng cao và dòng tiền đầu tư quay trở lại sau dịch đã tạo nên một “cơn sóng” căn hộ hiếm thấy.

Ở giai đoạn này, nhà đầu tư lướt sóng chiếm tỷ trọng lớn trong giao dịch sơ cấp và thứ cấp. Họ mua ngay từ thời điểm mở bán, kỳ vọng sang nhượng trong vài tháng khi giá tăng. Không ít trường hợp chỉ cần đặt cọc và chuyển nhượng suất mua là đã có lợi nhuận.

Tuy nhiên, bước sang năm 2025, thị trường bắt đầu xuất hiện các dấu hiệu đảo chiều.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, tỷ lệ khách hàng mua chung cư với mục đích “lướt sóng” hiện chỉ còn khoảng 4%, giảm rất sâu so với mức 30-40% của những năm trước. Trong khi đó, 67% giao dịch hiện phục vụ nhu cầu ở thực và khoảng 30% mua để cho thuê.

Các con số này phản ánh sự thay đổi mang tính bước ngoặt của thị trường căn hộ sau thời kỳ tăng giá mạnh. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường với kỳ vọng “mua nhanh - bán nhanh” để hưởng chênh lệch, thì hiện nay tâm lý đầu cơ ngắn hạn đang suy yếu đáng kể. Thay vào đó, thị trường hiện chủ yếu được dẫn dắt bởi nhu cầu ở thực và nhu cầu mua để khai thác cho thuê.

Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group cũng cho thấy, phân khúc căn hộ ghi nhận mức sụt giảm mạnh nhất với khoảng 4.000 giao dịch trong quý I/2026, giảm 60% theo quý và 26% theo năm.

Nguyên nhân chính là sự rút lui của dòng tiền đầu tư. Báo cáo quý I/2026 của Bộ Xây dựng cũng cho thấy xu hướng tương tự. Tổng giao dịch bất động sản trên cả nước đạt khoảng 140.000 giao dịch, bằng 92,4% so với quý IV/2025.

Trong đó, căn hộ và nhà ở riêng lẻ giảm mạnh, chỉ đạt hơn 30.850 giao dịch, tương đương 81,5% so với quý trước. Trong khi đó, với đất nền đạt gần 109.000 giao dịch, bằng 96% so với quý IV/2025 và tăng so với cùng kỳ.

Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group nhận định, thị trường chuyển nhượng đã “giảm tốc” rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Mức giảm theo quý phản ánh yếu tố mùa vụ sau Tết góp phần khiến giao dịch chững lại theo quý, nhưng mức giảm theo năm phản ánh xu hướng dòng tiền đầu tư đang trở nên dè dặt trước các biến động vĩ mô như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị.

“Thị trường không còn vận hành theo tâm lý ‘mua nhanh - bán nhanh’ mà đang chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Dòng tiền ngắn hạn suy yếu, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn”, ông Tiến nói.

Nhu cầu ở thực và tích sản lên ngôi

trưởng thành hơn. Lực cầu từ người mua ở thực và nhà đầu tư tích sản trở thành nền tảng mới, giúp thị trường phát triển bền vững. Trong chu kỳ mới, chiến lược đầu tư cũng thay đổi: không còn “đánh nhanh thắng nhanh”, mà là lựa chọn kỹ lưỡng, nắm giữ dài hạn và khai thác dòng tiền ổn định.

Một trong những động lực lớn nhất khiến nhu cầu ở thực gia tăng là quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ. Dân số tại các đô thị lớn tiếp tục tăng nhanh, đặc biệt là nhóm người trẻ trong độ tuổi lập nghiệp và lập gia đình.

Đây là nhóm có nhu cầu nhà ở thực sự, không bị chi phối quá nhiều bởi biến động ngắn hạn của thị trường. Với họ, căn nhà không chỉ là một tài sản tài chính mà còn là nơi an cư, nền tảng cho sự ổn định cuộc sống và kế hoạch dài hạn. Thay vì chờ đợi giá giảm – điều vốn rất khó xảy ra trong dài hạn – nhiều người lựa chọn mua nhà sớm để “khóa” chi phí ở và tránh rủi ro giá tiếp tục tăng theo thời gian.

Bên cạnh nhu cầu ở thực, tư duy tích sản cũng đang trở lại mạnh mẽ. Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động, lạm phát vẫn là mối lo thường trực, còn các kênh đầu tư tài chính như chứng khoán hay tiền số có độ biến động cao, bất động sản tiếp tục được xem là kênh lưu giữ tài sản dài hạn đáng tin cậy.

Khác với lướt sóng, nhà đầu tư tích sản không kỳ vọng lợi nhuận nhanh mà hướng tới việc nắm giữ trong nhiều năm, thậm chí hàng thập kỷ. Họ xem căn hộ như một “kho lưu trữ giá trị”, có thể vừa tăng giá theo thời gian vừa tạo ra dòng tiền cho thuê ổn định.

Theo ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý Kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn dòng tiền đang có xu hướng tìm về những giá trị thực và bền vững hơn. Mặt bằng giá căn hộ neo ở mức cao cũng khiến người mua thay đổi hành vi.

“Nhiều khách hàng chuyển hướng sang thị trường thứ cấp, ưu tiên các căn hộ đã hoàn thiện, có thể ở ngay với mức giá dễ tiếp cận hơn”, ông Cảnh cho biết.