Doanh nhân nhận định về thị trường bất động sản 2017

(NTD) - Thị trường bất động sản năm 2016 có nhiều diễn biến lớn. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành Thông tư 06 sửa đổi Thông tư 36 theo hướng siết chặt dòng vốn tín dụng vào bất động sản.

PGS.TS Trần Kim Chung Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM)

Phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ giá thấp sẽ là tâm điểm phát triển thị trường địa ốc

Các khoản thu về nhà đất tăng 32,6% so với dự toán, trong đó thu tiền sử dụng đất tăng 28%, thu thuế sử dụng đất nông nghiệp tăng 38,7%. Kinh doanh bất động sản tăng 99,1% về số doanh nghiệp và 242,5% về vốn đăng ký. Giá bất động sản thị trường sơ cấp đã tăng khoảng 5-7% so với đầu năm, giá bán tại thị trường thứ cấp cũng tăng khoảng 10-15%. Giao dịch thị trường bất động sản nửa cuối năm 2016 phục hồi nhẹ sau nửa đầu năm chững lại. Phân khúc căn hộ có tỷ lệ hấp thụ bất động sản của thị trường lên đến gần 80%. Đây là tỷ lệ hấp thụ cao nhất trong vòng 4 năm.

Trong năm 2017, thị trường có khả năng sẽ giảm nhiệt, quy mô sẽ giảm khá nhiều do việc đầu cơ suy giảm. Bất động sản sẽ phân hóa mạnh, chỉ một số dự án cục bộ có ưu thế tài chính, sản phẩm mới có thể tiêu thụ thuận lợi. Một số dự án đã triển khai sẽ được hoàn thành trong khi một số dự án chuẩn bị khởi công có thể sẽ bị đình hoãn. Nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng cho thị trường sẽ bị thu hẹp: Các ngân hàng thương mại hầu như không còn dư địa về nguồn vốn ngắn hạn theo quy định của NHNN áp dụng từ tháng 1/2017; áp lực xử lý nợ xấu dự tính vào khoảng 100.000 tỷ đồng nợ xấu. Phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ giá thấp (trên dưới 1 tỷ đồng) sẽ là tâm điểm phát triển của thị trường trong giai đoạn tới.

Ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)

Mua bán, sáp nhập doanh nghiệp tăng mạnh hơn trước đây

Từ cuối năm 2015, HoREA nhận thấy thị trường đang có dấu hiệu chững lại và có nguy cơ xuất hiện rủi ro. Đó chính là sự lệch pha cung cầu trong phân khúc nhà ở cao cấp, nghỉ dưỡng, lệch pha tín dụng ngân hàng vào một số doanh nghiệp lớn trong đó có bất động sản.

Hiệp hội kiến nghị các doanh nghiệp cần phát triển các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp với túi tiền. Sự tham gia của Vingroup trong thời gian tới vào phân khúc này sẽ tạo ra nhiều tác động tích cực cho thị trường, tạo cơ hội có nhà cho người thu nhập thấp và tạo ra sự cân đối cho thị trường, hạn chế làn sóng đầu tư, đầu cơ.

Trong năm 2017 chưa có bong bóng mà có thể sẽ theo xu thế chững lại. Mua bán sáp nhập doanh nghiệp cũng sẽ mạnh hơn trước đây. Hiện nay, thành phố có 500 dự án tạm ngưng triển khai, đây là cơ hội rất lớn cho các hoạt động mua bán, dù năm 2017 dòng vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản có thể giảm đi. Xu thế phát triển bất động sản xanh sẽ là xu hướng của tương lai.

Ông Sử Ngọc Khương Giám đốc Đầu tư Công ty Savills Việt Nam

Nguồn vốn của nhà đầu tư nước ngoài chỉ mang tính chất khơi thông

Việc hợp tác với các đối tác trong và ngoài nước đang ngày càng cởi mở hơn, giúp doanh nghiệp hạn chế sự lệ thuộc vào ngân hàng. Tuy nhiên, nguồn vốn của nhà đầu tư nước ngoài chỉ mang tính chất khơi thông khi các doanh nghiệp bất động sản trong nước đang gặp khó khăn, thực ra nguồn vốn chủ đạo trên thị trường vẫn đang là của các doanh nghiệp bất động sản trong nước. Thời gian qua có sự lệch pha về phân khúc nhà ở. Nhưng thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp đã tập trung phát triển nhà giá thấp, chấp nhận lợi nhuận thấp nhưng bán được nhiều sản phẩm. Người trẻ Việt Nam có xu hướng tách ra khỏi gia đình, tự lập và mua căn hộ sẽ dần phổ biến. Nắm bắt nhu cầu này, gần đây một số công ty bất động sản đã tập trung đi vào phân khúc này như Nam Long, Him Lam.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh Giám đốc Bộ phận Thị trường vốn đầu tư Công ty Jones Lang Lasalle VN (JLL Vietnam)

Thị trường vẫn thu hút các nhà đầu tư nhờ dân số trẻ, sức cầu lớn

Thị trường bất động sản năm 2016 vẫn đang phát triển và xu hướng này sẽ tiếp tục trong năm 2017. Thị trường Việt Nam đang rất thu hút các nhà đầu tư vì các yếu tố kinh tế vĩ mô thuận lợi, quy mô dân số Việt Nam được đánh giá là dân số trẻ nên sức cầu lớn. Một yếu tố khác nữa là hiện nay các bạn trẻ đang muốn tách khỏi gia đình để sống độc lập. Bên cạnh đó, tỷ suất sinh lợi cũng là mức hấp dẫn với các nhà đầu tư. Tại TP.HCM, sự phát triển về cơ sở hạ tầng đã thay đổi rất nhiều như tuyến cao tốc Long Thành - Dầu Giây, tuyến metro số 1 là cú hích cho bất động sản phát triển.

Hai sản phẩm hấp dẫn nhà đầu tư hiện nay là văn phòng và căn hộ dịch vụ. Tuy nhiên, nhà đầu tư rất khó tìm được những tài sản đáp ứng yêu cầu về vị trí tốt và có quyền sở hữu đất. Nhiều dự án vị trí đẹp thì lại chưa hoàn thiện nghĩa vụ tài chính hoặc vướng quy hoạch. Cuối cùng, còn một khó khăn nữa, đó là thị trường vẫn còn non trẻ và thiếu tính minh bạch.

Tấn Lợi - Ảnh: Vũ Tường Chiều