Đất nền trước giờ “G”: Chu kỳ tăng giá mới đang đến gần?

“Cú hích” từ các Luật mới sớm có hiệu lực

3 Luật mới gồm Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản sửa đổi dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/8, thay vì tháng 7 như kế hoạch tại Nghị quyết của Chính phủ. Theo các chuyên gia, những điểm mới của Luật Đất đai sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn nhưng có thể sẽ khiến giá bất động sản tăng sau năm 2025. Đặc biệt, đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam cho rằng, chưa từng có tiền lệ luật mới được thông qua mà giá nhà đất giảm. Ngược lại, khung pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024 sẽ khiến chi phí triển khai dự án tăng.

Theo vị chuyên gia này, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó, căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng...để xác định giá. Bảng giá đất mới sát với giá thị trường kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng.

Về cơ bản những người sở hữu đất sẽ có lợi hơn, doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ dễ dàng hơn để giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường. Nhưng theo đó, chi phí phát triển dự án cũng cao hơn trước, chủ đầu tư vì vậy phải tăng giá thành sản phẩm.

Theo đánh giá của ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), đây được coi là những căn cứ bản lề góp phần giúp thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh. Khi chính thức có hiệu lực, 3 luật mới này sẽ có những tác động tích cực đối với thị trường BĐS.

“Thị trường năm 2024 sẽ thanh lọc những chủ đầu tư tài chính kém, thay vào đó là những chủ đầu tư tài chính tốt, sản phẩm tốt với pháp lý hoàn chỉnh... mới có ghế trong “sân chơi" bất động sản mới. Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các dự án bất động sản mới buộc phải hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch, thiết kế mới được bán hoặc cho thuê. Với quy mô và nâng cao chất lượng cũng như các tiện ích, hạ tầng ngày càng được nâng cao”, ông Đính nói.

Trong khi đó, về Luật Kinh doanh BĐS, đại diện VARS cho rằng, những quy định mới của Luật Kinh doanh BĐS sẽ loại bỏ nhiều môi giới BĐS không chuyên, tạo ra một môi trường kinh doanh BĐS lành mạnh và minh bạch trên thị trường.

Còn về Luật Nhà ở, quy định chung cư mini trong Luật Nhà ở 2023 được xem xét cấp sổ hồng nếu đáp ứng đủ điều kiện, tạo cơ hội tiếp cận nhà ở đối với người dân, đặc biệt là nhóm người có thu nhập thấp vẫn có thể sở hữu nhà. Ngoài ra, Luật Nhà ở 2023 cũng quy định không quy định thời hạn sở hữu chung cư, qua đó góp phần thúc đẩy việc phát triển phân khúc này, trước bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, đặc biệt trong trung tâm các thành phố lớn, nơi mật độ dân cư đông đúc.

Dự báo thị trường trong thời gian tới, chủ tịch VARS cho rằng quá trình phục hồi của thị trường BĐS sẽ tiếp tục diễn tiến theo chiều hướng tích cực. Mọi sự chuyển biến sẽ diễn ra từ từ, ổn định dựa trên đà phục hồi và tích lũy trước đó, cùng với sự hậu thuẫn từ tăng trưởng kinh tế và sự phát triển của đô thị hóa. Trong đó, phân khúc có nhu cầu lớn là căn hộ chung cư sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Tiếp đến là loại hình nhà, đất thổ cư khi các nhà đầu tư ngày càng chắc chắn hơn về triển vọng phục hồi của thị trường địa ốc sau khi trải qua quá trình "thăm dò".

Đất nền trước giờ “G”

Cuối năm 2023, khi nhận định về khả năng phục hồi của thị trường bất động sản, Batdongsan.com.vn từng dự báo đất nền sẽ là một trong số những phân khúc phục hồi chậm và cần nhiều thời gian để lấy lại thanh khoản so với căn hộ, nhà riêng và nhà mặt phố. Tuy nhiên, đất nền lại đang là phân khúc đón “mùa xuân” sớm hơn kỳ vọng.

Minh chứng là trong 3 tháng đầu năm thị trường xuất hiện càng nhiều nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất nền số lượng lớn. Động thái này có thể đẩy chu kỳ tăng giá đất nền đến sớm hơn những dự báo trước đó, có thể là từ quý 2 năm nay.

Hiện nay giá đất nền vẫn đang ổn định, nhưng càng về cuối quý 1, số lượng các nhà đầu tư có sẵn tiền đi gom hàng và đi tìm mua đất nên càng nhiều lên. Khi nhu cầu tăng rõ ràng hơn thì giá sẽ tăng. Nhiều đơn vị môi giới đất nền cũng đã xác nhận là giá đất nền có sự điều chỉnh ngay trong tháng 3 vừa qua.

Ở góc độ nhà đầu tư, ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch BHS Group cho rằng khi 3 bộ Luật mới có hiệu lực, thị trường sẽ chuyển sang một giai đoạn mới, mặt bằng giá các sản phẩm BĐS sẽ tăng cao. Đầu tư vào thời điểm hiện nay, nhà đầu tư sẽ có cơ hội lựa chọn những sản phẩm đã hoàn thiện về pháp lý và có giá cả phù hợp hơn.

Quan sát thực tế cho thấy, sau cơn sốt chung cư Hà Nội và biệt thự vùng ven Hà Nội, từ tháng 2 trở lại đây các nhà đầu tư đang đổ xô quan tâm đến đất đấu giá, đất nền và bất động sản trong các khu đô thị tại các tỉnh vùng ven Hà Nội như Hải Phòng, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hải Dương...Đặc biệt, bất động sản trong các đô thị lớn tại những thị trường có tiềm năng phát triển mạnh mẽ về công nghiệp được quan tâm.

Trong khi bất động sản khu đô thị sôi động trở lại thì đất nền, đất đấu giá pháp lý sạch đang được nhà đầu tư quan tâm mạnh trở lại trong thời gian gần đây. Mới đây, nhiều cuộc đấu giá đất tại Mê Linh, Đông Anh, Chương Mỹ (Hà Nội) đã hút nhiều nhà đầu tư tham gia. Thậm chí, tại Bắc Giang, Bắc Ninh các lô đất đấu giá cũng đang nóng trở lại.

Nhiều chuyên gia dự báo loại hình bất động sản được quan tâm nhất trong năm 2024 là đất nền ven đô, phân khúc giá dưới 2 tỷ đồng/nền thu hút lượng quan tâm lớn nhất. Sức hút của đất nền nếu xét về lâu về dài sẽ rất khó giảm.

Phân khúc này luôn được lòng giới đầu tư nhờ nhiều yếu tố, điển hình là tâm lý chuộng nhà gắn liền với đất và nhu cầu tích lũy tài sản an toàn cũng như khả năng tăng lợi nhuận từ đất nền vẫn ở mức cao.