Có trong tay 2 tỷ đồng vẫn khó mua chung cư ở vùng ven?

Giá nhà vùng ven cũng tăng cao

Càng về thời điểm giáp Tết Nguyên đán 2024 thì nhu cầu sở hữu cho mình một căn nhà đón Tết lại càng được nhiều người quan tâm. Tuy nhiên, không phải dễ dàng khi giá căn hộ cứ ngày một tăng cao, đặc biệt tại trung tâm Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Nguồn cung khan hiếm đã khiến giá liên tục neo cao, ngay cả những khu vực vốn dĩ có mức giá khá thấp là vùng ven nay cũng đã ở mức tương đối cao.

Báo cáo quý IV/2023 của Bộ Xây dựng mới đây cho biết qua số liệu tổng hợp báo cáo của các địa phương và thông tin khảo sát đánh giá của các tổ chức nghiên cứu thị trường, giá căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng giá tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM, đặc biệt là các khu vực trung tâm.

Báo cáo cho hay trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2 mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp giá từ 25-50 triệu đồng/m2 đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch.

Đơn cử tại Hà Nội, trong quý IV, theo tổng hợp báo cáo thì một số dự án có mức độ tăng giá bình quân tại các khu vực như: quận Thanh Xuân tăng khoảng 3,5%; quận Hà Đông tăng khoảng 3,7%; quận Hoàng Mai tăng khoảng 3,8%; quận Nam Từ Liêm tăng khoảng 4,1% ...

Trong đó, giá bán căn hộ chung cư bình dân có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 - 35 triệu đồng/m2; giá bán căn hộ chung cư trung cấp có mức giá khoảng 35 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2; giá bán căn hộ chung cư cao cấp (có mức giá trên 50 triệu đồng/m2, phổ biến ở mức giá từ 60-70 triệu đồng/m2.

Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung các căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ có từ các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà thương mại tại các tỉnh thành cấp II, cấp III. Đặc biệt, phân khúc trung cấp cũng bắt đầu khan hiếm tại 2 đô thị đặc biệt. Nguồn cung căn hộ có mức giá 40 triệu đồng/m2 gần như chỉ có tại các tỉnh thành xung quanh như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh...

Theo chia sẻ của một người thuộc thế hệ Gen Z đang có trong tay 1,5 tỷ đồng và có nhu cầu mua nhà thời điểm giáp Tết Nguyên đán cho thấy, căn hộ nhỏ giờ rất ít và giá không ngừng tăng. Cách đây vài tháng, khi lãi suất vay cao thì giá căn hộ nhiều khu vực vùng ven Hà Nội chỉ 1,5 - 1,7 tỷ đồng/căn một phòng ngủ còn giờ đây khi lãi suất giảm thì giá căn hộ nhảy vọt lên 1,8-2,1 tỷ đồng/căn một phòng ngủ. Với mức giá này, cách đây 6 tháng chị có thể mua được căn 2 phòng ngủ ở vùng ven.

Tương tự, sau nhiều năm làm việc tại Hà Nội, có trong tay gần 1 tỷ đồng, gia đình anh Hải Phong (Bắc Giang) đang rất khát khao có một căn chung cư, song theo anh, giờ giá chung cư quá cao, tài chính dưới 2 tỷ rất khó tìm nhà ở nội đô, vì các dự án mới thường có mức từ 40-50 triệu đồng/m2 trở lên.

Không thể với tới nhà nội đô, anh Phong đã liên tục tìm các dự án tại vùng ven. Tuy nhiên, để mua một căn hộ khoảng 70m2 tại các huyện vùng ven, anh cũng cần ít nhất 2,3 - 2,8 tỷ đồng. Ngay cả khi các chính sách chiết khấu rất cao được chủ đầu tư áp dụng, mức giá cuối vẫn rất... “khó chịu”.

“Theo tính toán, với một căn hộ 70m2 cách trung tâm 20-25 km, giá ban đầu khoảng 3 tỷ đồng. Sau khi hưởng chiết khấu, giá sẽ còn khoảng 2 - 2,2 tỷ đồng. Với số vốn 1 tỷ đồng, nếu như làm ăn tốt như trước thì cơ hội là có, nhưng nay kinh tế khó khăn thì thật sự là bài toán nan giải”, anh Phong chia sẻ.

Giải bài toán nguồn cung căn hộ

Mặc dù, thị trường đang thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở thương mại giá bình dân, trong khi giá cứ ngày càng tăng cao nhưng có một điểm tích cực là càng về cuối năm, nguồn cung có dấu hiệu ngày một tích cực hơn cả về chất lượng và số lượng sản phẩm. Tính riêng trong quý IV/2023, các sự kiện mở bán quy mô lớn liên tục được triển khai. Một số dự án mới được đẩy mạnh truyền thông với nhiều hoạt động khuấy động thị trường.

Theo đánh giá của VARS, dự báo trong cả năm 2024 sẽ có khoảng 25.000 giao dịch với tỷ lệ hấp thụ đạt 30 - 35%. Trong đó, nhu cầu mua ở thực chiếm tỷ trọng cao, khoảng trên 70% tổng giao dịch. Mức giá bán trong năm 2024 vẫn duy trì ở mức cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt là tại các thành phố lớn.

Đơn cử như ở Hà Nội, ngày càng ít dự án chung cư mới có giá dưới 50 triệu đồng/m2. Ngược lại, sức cầu bên phía nhóm đầu tư, tích lũy và tạo dòng tiền có thể giảm khoảng 50%. Nguyên nhân xuất phát từ việc niềm tin của khách hàng chưa khôi phục hoàn toàn và tình hình kinh tế chung vẫn chưa thực sự khởi sắc. 

Giá tăng trong khi phần lớn nhu cầu của người dân lại không đáp ứng được đà tăng của giá nhà thì chắc chắn không thể trông chờ vào các đợt giảm giá để giải “cơn khát” nhà ở cho người dân. Thay vào đó, để giải cơn khát nhà ở cho đa số người dân, theo chuyên gia, cần sự quyết liệt từ Chính phủ với những chính sách thông thoáng hơn nhằm “cởi trói” cho doanh nghiệp làm nhà giá rẻ. Nếu được "cởi trói" các vấn đề được coi là cốt lõi như vốn, quỹ đất, thủ tục…, các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực sẽ tăng hấp lực với các doanh nghiệp lớn, qua đó tăng nguồn cung.

Vì vậy, các chuyên gia của VARS đưa ra khuyến nghị cơ quan quản lý Nhà nước cần đưa ra định nghĩa chính thức về nhà ở vừa túi tiền. Nghiên cứu các cơ chế, chính sách ưu đãi dành riêng cho nhà ở vừa túi tiền với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển nguồn cung phân khúc này, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình.

Đồng thời nên có các chính sách tín dụng ưu đãi dành riêng để tăng sức mua hay tăng mức thuế đối với căn nhà thứ hai, thứ ba để giảm động lực đầu cơ, và tiền thuế có thể được quay vòng về hỗ trợ các đối tượng có nhu cầu thực sự…