Cổ phiếu bất động sản: Đãi cát tìm kim cương

Cổ phiếu bất động sản lên cơn sốt

Trong 4 tháng cuối năm 2021, dòng cổ phiếu bất động sản nổi sóng trong bối cảnh ngành thép, ngân hàng chững lại. Dòng tiền thông minh đã tìm đến cổ phiếu bất động sản khiến nhiều mã thuộc nhóm này từ penny tới bluechips đều có sự tăng trưởng ấn tượng.

Chuyên gia chứng khoán Nguyễn Hồng Điệp nhận định: Quá trình nới lỏng tiền tệ, bơm tiền đã xảy ra từ giữa năm 2020 không tránh khỏi hệ quả là lạm phát sẽ tăng cao. Giữ tiền không phải là giải pháp khôn ngoan cho giới đầu tư, bất động sản là một kênh nổi trội, có truyền thống từ ngàn đời nay. Cho nên không sớm thì muộn, giá bất động sản sẽ có đợt tăng giá mạnh. Chứng khoán luôn đi trước, cho nên dòng cổ phiếu bất động sản được chú ý là điều đương nhiên.

Mặc dù nhiều cổ phiếu bất động sản đã tăng giá nhưng tỷ lệ chưa quá cao so với mặt bằng chung. Bởi vì nhiều dòng khác như chứng khoán, thép, phân bón đã tăng 5-20 lần về giá còn dòng bất động sản chỉ mới tăng 2-5 lần. Cho nên, xét yếu tố cân bằng thì dòng bất động sản vẫn còn khá rẻ. Đặc biệt một số cổ phiếu penny không hoàn toàn lõm, giá vẫn còn khá thấp và hấp dẫn, phù hợp với túi tiền cũng như tâm lý đầu tư của số đông. Tổng tài sản của doanh nghiệp bất động sản là rất lớn, nhất là doanh nghiệp có quỹ đất lớn. Một điều cả thị trường đều biết, nhưng không thể hiện ra là tổng tài sản này còn lớn hơn nhiều lần nếu tính theo giá thị trường hiện nay. Khối tài sản của các doanh nghiệp đều được ghi nhận theo giá mua từ cách đây khá lâu, có công ty từ thế kỷ trước.

Cùng nhận định trên, nhà đầu tư Nguyễn Mạnh Tuấn (Hà Nội) chia sẻ, định giá cổ phiếu ngành ngân hàng và ngành thép không còn hấp dẫn nữa và đã hết kỳ vọng cũng như đã có dấu hiệu phân phối. Để những cổ phiếu này phục hồi được thì diễn biến vĩ mô phải hết sức thuận lợi nếu không chỉ lình xình rồi tiếp tục rơi xuống và dòng tiền chuyển hướng sang các cổ phiếu có tài sản, đó chính là đất đai.

Theo quy luật, khi nền kinh tế bơm nhiều tiền thì đất là kênh trú ẩn còn cổ phiếu bất động sản cũng là kênh đầu tư hấp dẫn và có thể tăng nhiều lần so với giá đất. 

Đi tìm kim cương trong cát

Từ xưa đến nay, sóng bất động sản gọi là sóng thần vì giá đất liên tục tăng theo thời gian nên sóng dài vô tận, trong khi giá sản phẩm của nhiều ngành nghề khác không thể tăng hàng chục lần sau nhiều năm. Hiện tại, tiền kích cầu cho nền kinh tế phục hồi sau đại dịch vẫn còn trên bàn giấy nhưng hiện tượng sốt đất đã diễn ra tại nhiều địa phương, một khi dòng tiền thực tế được bơm vào nền kinh tế sẽ tìm đến chỗ trũng, đó là đất.

Tỷ phú thế giới Warren Buffett nói rằng, nhà đầu tư không thu được lợi nhuận từ sự tăng trưởng của ngày hôm qua mà từ sự tăng trưởng tương lai của công ty. Theo ông, việc đi theo các xu hướng trong quá khứ không mấy quan trọng bằng việc xác định các cơ hội mới. Khi quyết định có đầu tư vào một công ty hay không, hãy tập trung vào tương lai chứ không phải quá khứ của nó.

“Sóng cổ phiếu bất động sản sẽ kéo dài và đây là sóng thật. Đầu tiên là sóng kỳ vọng, tất cả các cổ phiếu ngành này sẽ tăng, đặc biệt những cổ phiếu lõm bởi lâu lắm mới có câu chuyện để tăng giá nên chủ doanh nghiệp sẽ làm game tăng giá tích cực. Khi đến giai đoạn thực thi, các con số cụ thể được đưa vào trong báo cáo tài chính thì cổ phiếu bất động sản sẽ phân hóa theo mô hình chữ K, những cổ phiếu nào có câu chuyện sẽ tiếp tục tiếp tục tăng giá còn ngược lại sẽ lao dốc”, ông Trần Ngọc Báu, sáng lập WiGroup, chia sẻ.

Ông Nguyễn Mạnh Tuấn nhận định, đầu tư là nhìn xa trông rộng, cách nay 10 năm, đất Thủ Thiêm là 100-200 triệu đồng/m2 nhưng giờ đã là tiền tỷ và tiếp tục tăng trong tương lai. Chúng ta đang sống trong thời kỳ bơm tiền mà quỹ đất không còn nhiều nên nói giá đất cao là khó. Tiền còn nhiều và đất cạn kiệt thì giá tiếp tục tăng và cổ phiếu bất động sản hưởng lợi. 

Bí quyết chọn cổ phiếu bất động sản tốt là phải chọn cổ mang tính chất kim cương trong cát, đó là doanh nghiệp có rất nhiều quỹ đất tốt, giá vốn thấp, vị trí đẹp tiềm ẩn mà vốn hóa lại nhỏ hơn nhiều so với giá trị quỹ đất thực tế. Một doanh nghiệp có quỹ đất trị giá 10 ngàn tỷ đồng nhưng vốn hóa chỉ 1 ngàn tỷ đồng, đấy là doanh nghiệp rẻ, người mua lãi gấp 10 lần và trong thời kỳ bơm tiền, giá đất tăng 4-5 năm lần, đồng nghĩa việc nhà đầu tư mua được tài sản rẻ hơn 40-50 lần trong tương lai. Đấy là cổ phiếu có siêu kỳ vọng để bay xa hơn còn những cổ phiếu bất động sản có các chỉ số tài chính đẹp long lanh nhờ vừa bán hết quỹ đất thì đã chạm giới hạn tăng trưởng.

“Nhà đầu tư phải nhìn dòng tiền đang xoay chuyển vào đâu. Hiện tại tù mù, tương lai chắc chắn ngon thì đó mới là siêu cổ phiếu. Nhà đầu tư phải đi trước thời đại, tìm ra những tài sản có giá trị trong tương lai bởi vì đầu tư là kỳ vọng”, ông Nguyễn Mạnh Tuấn kết luận.