Có nên định giá đất theo giá trị sử dụng?

Ông Ánh lấy dẫn chứng, một mảnh đất nông nghiệp có giá 300 nghìn đồng/m2 nhưng khi chuyển mục đích sử dụng thành đất ở thì giá lên đến 3 triệu đồng/m2.

Theo ông Ánh, Nghị định quy định về giá đất nên có các nội dung như định giá như thế nào? Ai chịu trách nhiệm? Việc sử dụng kết quả định giá đất ra sao? Tránh sa đà vào quy định chi tiết các phương pháp định giá đất, nên thiết lập cơ chế để các đơn vị thẩm định giá đất thực hiện.

TS.Trần Du Lịch cho rằng “giá” là sản phẩm của thị trường chứ không phải của Nhà nước. Có thị trường, có giao dịch thì mới có giá. Trên thế giới, các quốc gia đưa ra những phương pháp định giá và họ sử dụng vào mục đích thu thuế và trưng mua. Ở nước ta, định giá đất để thu tiền sử dụng đất.

Ông Lịch từng đề xuất không thu tiền sử dụng đất mà nên chuyển sang đánh thuế tài sản. Khi đó, giá nhà sẽ không tăng quá cao. Người mua nhà ở hình thành tương lai không thể đầu cơ vì phải nghĩ đến việc đóng thuế. Việc quản lý của cơ quan chức năng cũng trở nên nhẹ nhàng. 

Riêng phương pháp thặng dư để tính giá đất tại nghị định quy định về giá đất sắp ban hành, theo TS Trần Du Lịch, nên làm rõ từng khoản để tính tổng doanh thu và chi phí đầu tư. Trên cơ sở đó, DN tự kê khai và nộp ngân sách Nhà nước. Sau khi dự án hoàn tất, cơ quan quản lý sẽ hậu kiểm. Trường hợp có chênh lệch về chi phí đầu tư thì đánh thuế phần đó.

“Đây là vấn đề phương pháp quản lý. Như khi góp ý kiến cho Luật Kinh doanh bất động sản, tôi đề xuất không nên quy định chung cư phải xây xong móng mới được bán, mà chỉ nên quy định toàn bộ tiền đặt mua của khách hàng phải chuyển vào tài khoản phong toả tại ngân hàng. Số tiền này chỉ được sử dụng vào mục đích duy nhất là xây dự án. Nếu ngân hàng giải ngân sai mục đích thì xử lý” - ông Lịch nêu quan điểm.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu đánh giá với tình hình địa ốc hiện tại, nếu định giá đất theo hướng đẩy lên cao và tận thu sẽ gây bất lợi trong thu hút đầu tư.

Khi giá đất tăng lên, chi phí giải phóng mặt bằng và đầu tư cơ bản cho dự án tăng, dẫn đến giá bất động sản đội lên so với các nước trong khu vực. Điều này sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và người mua.

Từ 2005 đến nay, tỷ lệ thu ngân sách nhà nước từ đất, đặc biệt là tiền sử dụng đất, chiếm 13,1% tổng nguồn thu ngân sách nhà nước. Ông Châu dự đoán con số này sẽ tăng lên 15-16% trong tương lai, tương xứng nguồn lực đất đai của Việt Nam. Muốn đạt được điều này, cần định giá đúng, đủ, cân bằng và không tận thu.

"Nhà nước lẽ ra thu vào 10 đồng, chỉ nên thu 9 đồng, còn 1 đồng để doanh nghiệp, người dân tiêu dùng, kích cầu đầu tư và phát triển nền kinh tế. Thay vì tận thu, hãy nuôi dưỡng nguồn thu", ông Châu nêu.