Chuyên gia dự báo: Luật Đất đai mới sẽ khiến bất động sản tăng giá

Từ ngày 1/8, ba luật lớn liên quan đến bất động sản gồm Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi đã chính thức có hiệu lực. Theo nhận định của các chuyên gia, những thay đổi này có thể dẫn đến việc giá bất động sản tăng trong thời gian tới.

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính của Savills Hà Nội, nhận định rằng tác động lớn nhất của Luật Đất đai 2024 là việc Chính phủ bỏ quy định về khung giá đất. Thay vì được ấn định 5 năm một lần như trước đây, quyền xác định giá đất hàng năm sẽ được trao cho các địa phương, dựa trên giá thị trường.

Ngoài ra, luật mới cũng quy định chỉ được thu hồi đất khi đã hoàn tất bàn giao nhà ở tái định cư. Quy định này nhằm khơi thông quá trình đền bù và giải phóng mặt bằng, giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án. Tuy nhiên, việc giá đền bù tiệm cận với giá thị trường, cùng với các hỗ trợ đền bù chặt chẽ, có thể làm tăng chi phí đầu tư vào dự án, dẫn đến giá thành bất động sản tăng cao.

Theo báo cáo từ Savills, trong quý II/2024, không có nguồn cung bất động sản mới nào dưới mức 45 triệu đồng/m2. Kể từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp hạng C đã giảm trung bình 45% mỗi năm. 

Trong ngắn hạn, giá nhà ở, đặc biệt là giá căn hộ, dự kiến sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung mới hạn chế, giảm 34% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm trước, với chỉ khoảng 2.700 căn trong quý II/2024. Điều đáng chú ý là 98% nguồn cung hiện tại đến từ các dự án đã có, gần như không có dự án mới.

Tuy nhiên, trong tương lai, nguồn cung tại Hà Nội có thể được cải thiện khi dự kiến sẽ có hơn 100.000 căn hộ mới từ năm 2025 trở đi, chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại ô. Khi nguồn cung căn hộ ngoại ô tăng lên, giá bán tại khu vực này có thể sẽ khó duy trì mức tăng nhanh như hiện tại.

Về Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu của Savills TP. HCM, cho biết luật mới quy định rằng cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Tuy nhiên, các tổ chức khác kinh doanh dịch vụ bất động sản đều phải tuân thủ yêu cầu này.

Định nghĩa về kinh doanh "quy mô nhỏ" sẽ cần chờ thêm các điều khoản và nghị định hướng dẫn từ Chính phủ để xác định rõ đối tượng bị ảnh hưởng. Ngoài ra, các bên cho thuê nhà hiện đang rất quan tâm đến khái niệm "hộ gia đình," vì đây là đối tượng không nằm trong quy định được miễn thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo luật mới.

Hiện nay, tại Việt Nam, còn tồn tại nhiều bất động sản cho thuê thuộc sở hữu hộ gia đình, sở hữu chung hoặc chưa phân chia thừa kế, với nhiều quyền và nghĩa vụ phức tạp. 

Do đó, Chính phủ cần có những quy định và hướng dẫn rõ ràng, để tránh nảy sinh tiêu cực và giúp người dân thuận tiện trong việc kinh doanh bất động sản, đồng thời vẫn đảm bảo thực hiện đầy đủ nghĩa vụ pháp luật.