Bất động sản vùng ven TP HCM chờ khởi sắc

Đầu năm 2024, trước thông tin về hai dự án cơ sở hạ tầng lớn được đốc thúc, bất động sản ở Cần Giờ dù đã qua cơn sốt đất vẫn là một trong những khu vực được đánh giá có nhiều tiềm năng với mặt bằng giá vẫn còn khá thấp. Đây cũng là cơ hội để bất động sản vùng ven TP HCM khởi sắc, phục hồi.

Vùng ven có lợi thế về quỹ đất và hạ tầng

Quỹ đất trung tâm TP HCM ngày càng khan hiếm, thủ tục cho dự án ngày càng bị siết chặt khiến thị trường bất động sản TPHCM rơi vào tình trạng cung giảm, cầu lớn và giá tăng. Từ đó đã khiến thị trường bất động sản ở các khu vực giáp Thành phố như Bình Dương, Đồng Nai… sôi động hơn. Đặc biệt, phân khúc đất nền luôn được ưu tiên săn đón do tỷ suất sinh lời cao và tâm lý mua đất "làm của để dành".

Trong khi đó, chiến lược mở rộng sự phát triển ra vùng đô thị lân cận, những năm vừa qua TP.HCM vẫn đang duy trì tốc độ phát triển về hạ tầng, đặc biệt trong việc mở rộng kết nối với các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An... Nhiều công trình trọng điểm đã và đang được triển khai như: Đại lộ Phạm Văn Đồng, đại lộ Mỹ Phước Tân Vạn, mở rộng xa lộ Hà Nội, Vành đai 2, Vành đai 3, cao tốc Long Thành Dầu Giây, tuyến Metro số 1… đã góp phần thúc đẩy phát triển dân cư và tạo cơ hội phát triển thị trường bất động sản tại những khu vực có vị trí tiếp giáp và dọc các trục giao thông chính.

Trong đó, Bình Dương đã trở thành một điểm đầu tư hấp dẫn đối với nhà đầu tư, không chỉ vì có vị trí thuận tiện cạnh TP.HCM mà còn vì những lợi thế mà không phải khu vực nào cũng có được.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thời gian qua, nhiều hơn nhà đầu tư đã trở lại đi “săn” đất, ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao. Dù mức giá giao dịch thành công giảm từ 20-30% so với đỉnh sốt, nhưng đã đi vào ổn định và không còn dấu hiệu giảm giá.

Nhiều chuyên gia bất động sản đánh giá, thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất và có thể quý I/2023 được xem là "vùng đáy" của thị trường bất động sản.

"Mức độ khó khăn có xu thế giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước, thể hiện rõ nét tại thị trường bất động sản TP.HCM", ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết.

Nhìn về triển vọng thị trường trong thời gian tới, CBRE Việt Nam cho biết: " Mặt bằng lãi suất đang theo hướng bình ổn trở lại, trong khi đó các yếu tố về chính sách và pháp lý đang trong lộ trình sửa đổi và thông qua, đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất sẽ góp phần khiến niềm tin thị trường được cải thiện, từ đó giúp thị trường phục hồi trong năm nay".​

Đất nền vẫn được nhà đầu tư săn đón

Gần đây, diễn biến thị trường nhà đất tại Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ cho thấy sức cầu đã tích cực trở lại so với cùng kì năm ngoái. Cụ thể, nguồn cung nhà đất Củ Chi, Hóc Môn từ đầu năm đến nay đã ghi nhận đà tăng trưởng mạnh, với mức tăng gấp 6 lần. Trước đó, vào tháng 3 năm nay, dự án cầu Cần Giờ đã được HĐND TP. Hồ Chí Minh bổ sung vào kế hoạch vốn đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 - 2025 từ nguồn ngân sách địa phương.

Qua ghi nhận đầu năm, một số xã như Lý Nhơn, Tam Thôn Hiệp, Thạnh An có mức giá dưới 2 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi giá chưa đầy 1 triệu đồng/m2. Trong khi một số khu vực khác như xã An Thới Đông, Long Hòa, Bình Khánh có giá cao hơn từ 10 - 50 triệu đồng/m2.

Thị trường cũng xuất hiện nhiều nhà đầu tư đi săn đất nền

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, đất nền đã cho thấy sức hấp dẫn của "kênh đầu tư vua" đang quay trở lại, và phân khúc đất nền dưới 2 tỷ đang được quan tâm nhiều nhất.

"Từ cuối năm 2023 cho đến đầu năm nay, thị trường xuất hiện ngày càng nhiều nhóm đầu tư "cá mập" đi săn đất nền số lượng lớn. Khi nhu cầu tăng rõ ràng hơn thì giá sẽ tăng", ông Tuấn nói.

Ông Tuấn cũng đánh giá sự hồi phục của thị trường đất nền đang được thúc đẩy bởi 3 động lực.

Thứ nhất là tính chu kỳ của thị trường đất nền, vào tháng 3 (sau Tết âm lịch), nhu cầu tìm kiếm đất nền thường tăng lên.

Thứ hai là giá đất nền đã có sự điều chỉnh ở một số khu vực khiến nhà đầu tư cân nhắc đến việc tham gia thị trường. Nhiều tỉnh phía Nam như Bà Rịa Vũng Tàu, Long An, Lâm Đồng, Đồng Nai chứng kiến mặt bằng giá rao bán đất nền hiện tại giảm từ 12% - 19% so với đầu năm 2023.

Thứ ba là làn sóng đón đầu thay đổi của 3 bộ Luật mới sẽ có hiệu lực từ năm 2025.

Theo ông Tuấn, quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau 2025, nhưng nhu cầu về đất nền thì khó mà đi xuống trong dài hạn vì tâm ý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới áp dụng.

Các chuyên gia của VARA đánh giá giao dịch thị trường sẽ chỉ tập trung tại các lô nhỏ ở các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, đảm bảo pháp lý. Trước việc Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã siết chặt hoạt động phân lô bán nền nên đa số nhà đầu tư sẽ cắt lỗ để "thoát hàng" lô đất to, chưa tách thửa.

Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để các nhà đầu tư săn những lô đất đã tách thửa, pháp lý hoàn chỉnh. Bởi khi luật mới chính thức có hiệu lực thì hoạt động chia lô, tách thửa đất bị kiểm soát chặt chẽ hơn sẽ khiến nguồn cung đất nền trở nên khan hiếm hơn, từ đó giá trị sản phẩm sẽ tăng cao.