Bất động sản vùng ven “rục rịch” quay trở lại?

Dần “ấm” trở lại

Những tín hiệu tích cực từ thị trường chung đã và đang đẩy lượng quan tâm đến thị trường nhà đất ven đô tăng trở lại. Theo đó, các sản phẩm đất nền “sạch” pháp lý, có giá trên dưới 2 tỷ đồng khu vực ven Hà Nội dần xuất hiện giao dịch nhiều hơn.

Thực tế, mặc dù thị trường bất động sản được dự báo chưa thể tích cực ngay được mà sẽ đi lên theo hình chữ “U” nhưng trong các phân khúc bất động sản thì đất nền vẫn là kênh thu hút được dòng tiền và tạo tính thanh khoản rất cao. Bên cạnh đó, hiện, ngân hàng đã giảm lãi suất, các ngành nghề sẽ dần phục hồi trong 2024, ở đất nền cũng là một phân khúc mang giá trị bền vững, lâu dài tích luỹ theo năm tháng nên giới đầu tư vào phân khúc này đang có tâm lý chờ đợi ngày càng gia tăng.

Theo các chuyên gia, trong các phân khúc, thị trường đất nền vẫn duy trì được mức ổn định, thu hút được nhà đầu tư và kênh đất nền mang lại giá trị lâu dài nên được tin tưởng.

Bên cạnh đó, Quốc hội đã thông qua Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi), có hiệu lực từ đầu năm 2025 quy định siết phân lô bán nền, điều này cũng cho thấy sự điều chỉnh nóng sốt đất nền đang dần thực thi. Với số lượng phân lô bán nền ở các đô thị rầm rộ trong những năm gần đây thì việc siết phân lô này ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường từ Bắc vào Nam và đất nền có thể không còn chứng kiến nhiều cuộc sốt đất như trước đây. Cụ thể, theo khoản 6 Điều 31 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), sẽ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Việc mở rộng phạm vi áp dụng so với quy định hiện hành (tại các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương).

Nhận định về quy định này, hầu hết các chuyên gia đều chỉ ra rằng, nhiều khả năng sẽ góp phần gia tăng áp lực lên nguồn cung mới phân khúc đất nền phân lô cung ứng ra thị trường trong thời gian tới.

Trong bối cảnh trong khu vực nội thành quỹ đất ngày càng hẹp, sự lựa chọn sản phẩm không nhiều nên không ít nhà đầu tư đã chọn khu vực vùng ven để tìm hiểu và “xuống tiền”. Hơn nữa, trong suốt thời gian qua, lượng nhà đầu tư chấp nhận “bán rẻ” hay “cắt lỗ” đất nền tại khu vực ven đô là tương đối nhiều. Do đó, đây cũng chính là thời điểm tốt cho những nhà đầu tư sẵn tiền nhàn rỗi đi “săn” đất nền ven đô với mức giá hấp dẫn. Từ đó, đẩy sức nóng của bất động sản ven đô ngày càng tăng lên.

Thực tế, không ít “tay to” cũng bắt đầu trở lại thị trường bất động sản ven đô. Tuy nhiên, mới chỉ dừng lại ở mức độ quan tâm. Còn thanh khoản thực tế lại không nhiều. Tình trạng đông khách hỏi, vắng khách mua khiến các nhà đầu tư “ôm” nhiều đất có nhu cầu thoát hàng như “ngồi trên đống lửa”.

Thông thường trên thị trường, những nhà đầu tư mới thường sẽ chọn những khu vực dễ “sốt đất” để lao vào nhằm kiếm lời nhanh. Trong khi những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, giàu kinh nghiệm họ chọn mua lúc trầm lắng, bán khi sôi động. Vì vậy, thời điểm này, không ít tay to đang tận dụng thời điểm này để săn tìm những sản phẩm giá rẻ.

Theo lời một nhà đầu tư tại Đông Anh, hồi đầu năm nay, anh có mua một lô đất tại xã Vĩnh Ngọc, huyện Đông Anh, diện tích hơn 200 m2, trong đó có 70m2 đất thổ cư, trị giá hơn 2,6 tỷ đồng. Mảnh đất này trước đó được rao bán 3,5 tỷ đồng, nhưng vì nhà đầu tư trước đến hạn thanh toán tiền vay nên phải bán gấp.

“Tại Đông Anh, ở một số điểm nóng như Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Xuân Canh, Uy Nỗ… xuất hiện mức giảm giá nhà đất 10 - 25%. Giá đất nền trong ngõ, ô tô có thể di chuyển, hiện dao động ở mức 33 - 38 triệu đồng/m2, thấp hơn so với mức rao 45 - 55 triệu đồng/m2 thời đỉnh sốt”, nhà đầu tư này nói.

Trong khi đó, giá đất nền mặt đường trên 5m có thể kinh doanh được có giá dao động từ 50 - 55 triệu đồng/m2, giảm khoảng 20 - 30% so với thời điểm sốt. Những mảnh đất nằm ở mặt đường lớn dẫn vào trung tâm có giá dao động từ 70 - 120 triệu đồng/m2.

Cơ hội để “săn” đất nền giá rẻ?

Trong báo cáo mới nhất của Batdongsan cũng chỉ ra, trong 1.000 người tham gia khảo sát, có tới 65% số người cho biết sẽ tiếp tục mua bất động sản trong năm 2024. Trong số 65% này, có khoảng 1/3 số người quan tâm tới phân khúc đất nền, đặc biệt là phân khúc dưới 2 tỷ đồng.

Có thể thấy, phân khúc đất nền đang dần lấy lại sức hút, các nhà đầu tư có tiềm lực cũng đang rục rịch trở lại các điểm nóng. Với nhu cầu lớn, đất nền vẫn luôn được đánh giá rất cao về mức độ an toàn để “lưu trú” dòng tiền. Việc “săn” được những sản phẩm giá tốt, sạch pháp lý, trước khi các bộ luật mới được triển khai trong năm 2025 rõ ràng là một lợi thế lớn cho các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, cơ hội cũng luôn đi cùng rủi ro. Theo ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group, sức hút của đất nền nếu xét về lâu về dài sẽ rất khó giảm. Phân khúc này luôn được lòng giới đầu tư nhờ nhiều yếu tố, điển hình là tâm lý chuộng nhà gắn liền với đất và nhu cầu tích lũy tài sản an toàn cũng như khả năng tăng lợi nhuận từ đất nền vẫn ở mức cao.

"Dựa trên dòng nghiên cứu kéo dài chu kỳ lặp lại, cơn sốt đất có thể quay lại vào giai đoạn 2025-2026. Thời điểm hiện tại cho đến nửa đầu năm 2024 có thể xem như bước khởi đầu của một chu kỳ phục hồi và tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản”, ông Thắng nhấn mạnh.

Trong khi đó, ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn cho biết, loại hình bất động sản được quan tâm nhất trong năm 2024 là đất nền ven đô khi 1.000 ứng viên tham gia phỏng vấn thì có 1/3, tương đương 33% người được hỏi cho biết quan tâm tới đất nền ven đô dù đây là loại hình có lượng giao dịch sụt giảm mạnh. Kế đó, nhà riêng, nhà liền kề đứng thứ 2 với 26%, chung cư đứng thứ 3 với 24%, nhà phố và biệt thự lần lượt là 9% và 6%.

Với đất nền ven đô, phân khúc giá dưới 2 tỉ đồng/nền thu hút lượng quan tâm lớn nhất với mức độ quan tâm 42%. Khoảng giá 2-4 tỉ đồng đứng thứ 2 với 24% mức độ quan tâm.Khoảng giá 4-6 tỉ đồng đứng thứ 3 với 10%. Hai khoảng giá còn lại là 6-10 tỉ đồng và trên 15 tỉ đồng lần lượt có mức độ quan tâm là 9% và 15%.

Vị chuyên gia này nhấn mạnh gắn với tư duy "tấc đất tấc vàng" của cha ông, nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt rất lớn. Do đó, không khó hiểu khi đất nền ven đô đứng top đầu mối quan tâm của người dùng trong năm 2024.