Bất động sản nhà ở bước vào chu kỳ tăng trưởng mới

Công ty chứng khoán Mirae Asset Việt Nam đã đưa ra cái nhìn lạc quan về bất động sản nhà ở Việt Nam.

Tăng trưởng GDP đi kèm với tăng trưởng thị trường bất động sản

Mirae Asset đánh giá trong các năm vừa qua, tăng trưởng kinh tế tại Việt Nam luôn đi kèm với sự phát triển của thị trường bất động sản. Trong giai đoạn 2016 - 2019, GPD/đầu người tại Việt Nam tăng 23,8% từ 2.192 USD lên 2.715 USD, tốc độ tăng trưởng bình quân (CAGR) đạt 7,4%/năm.

Trong khi đó, tổng lượng cung sản phẩm bất động sản tăng 39,3%, CAGR đạt 11,7% trong cùng thời kỳ (chỉ tính riêng 2 thành phố Hà Nội và TP.HCM). Xét về quy mô, thị trường TP.HCM lớn hơn với nhu cầu và dân số lớn, trong khi đó, thị trường Hà Nội có tốc độ tăng trưởng nhanh hơn nhờ lợi thế về các dự án hạ tầng.

Bình quân m2 căn hộ/đầu người tại Việt Nam vẫn ở mức thấp

Mirae Asset đánh giá diện tích m2 sàn căn hộ trên đầu người (m2 sàn căn hộ/đầu người) ở các nước trong khu vực Châu Á đều trong xu thế tăng dần đều trong hơn 3 thập kỷ qua. Trong đó các nền kinh tế mới nổi như Việt Nam có tốc độ tăng nhanh hơn gần gấp đôi so với bình quân, đạt con số 19 m2 sàn căn hộ/đầu người vào cuối năm 2019.

Nhìn chung các quốc gia phát triển có thu nhập cao sẽ có tỷ lệ m2 sàn căn hộ/đầu người cao hơn những nước đang phát triển. Trong khu vực, ngoại trừ Singapore và Hong Kong do đặc thù về địa lý và kinh tế, nhóm những nước có mật độ dân số cao như Nhật Bản, Đài Loan, Hàn Quốc đứng đầu về diện tích m2 sàn căn hộ/đầu người, ngược lại những nước có mật độ thấp như Thái Lan, Malaysia có diện tích m2 sàn căn hộ/đầu người thấp hơn.

Theo Mirae Asset, so với khu vực Đông Nam Á, Việt Nam nằm ở nhóm có diện tích m2 sàn căn hộ/đầu người thấp nhất (19 m2), nhưng mật độ dân số (đầu người/km2) cao hơn Thái Lan và Malaysia lần lượt 2,2 và 2,9 lần, vì thế dư địa cho tăng trưởng m2/đầu người vẫn còn nhiều. Ngoài ra diện tích nhà trung bình của người Việt chỉ ở mức trung bình so với các nước ASEAN,

Lãi suất rẻ được duy trì trong 2021

Nhằm kích thích đầu tư, khôi phục sản xuất với chi phí vốn thấp hơn, Ngân hàng nhà nước (NHNN) đã liên tục cắt giảm các mức lãi suất điều hành, điển hình như lãi suất tái cấp vốn đã giảm từ mức 6,25% xuống 6% vào tháng 9 năm 2019, xuống 5% vào tháng 3 năm 2020, xuống 4,5% trong tháng 5/2020, xuống 4% vào ngày 30/9/2020.

Theo đó, các ngân hàng đã giảm mặt bằng lãi suất huy động và lãi suất cho vay. Theo báo cáo tài chính của 8 ngân hàng đầu ngành thì lợi suất cho vay bình quân đã giảm khoảng 1 điểm phần trăm so với mức cuối năm 2019.

Mirae Asset phân tích, với một ngành thâm dụng vốn lớn như bất động sản, chúng tôi kỳ vọng mặt bằng lãi suất thấp được duy trì trong 2021 sẽ đóng vai trò hỗ trợ lớn cho cả doanh nghiệp (giảm chi phí) và người mua nhà (giảm lãi vay), đặc biệt trong bối cảnh đại dịch Covid-19 gây nên đứt gãy trong cả nguồn cung và nguồn cầu.

Nút thắt từ thể chế được tháo bỏ

Những khó khăn xuất phát từ thể chế, chính sách trong 2 năm vừa qua đã tác động rất lớn đến ngành bất động sản. Trước đây việc giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu dự án bất động sản được hiểu và thực hiện theo nhiều cách khác nhau, gây lúng túng và chồng chéo cho cả cơ quan quản lý và nhà đầu tư.

Thấu hiểu những khó khăn doanh nghiệp phải gánh chịu, Chính phủ đã có những động thái hỗ trợ và cởi mở trên tinh thần hỗ trợ các doanh nghiệp vượt qua khó khăn. Cụ thể, ngày 28/02/2020 Chính phủ ban hành Nghị định 25/2020 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đầu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, giúp tháo gỡ một phần khó khăn, vướng mắc trên.

Điều 60 Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với nhà đầu tư trúng thầu được thực hiện theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013. Thời điểm giao đất cho nhà đầu tư được triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư thực hiện dự án.

“Chúng tôi kỳ vọng việc ban hành hành lang pháp lý mới này giúp tháo gỡ nút thắt trong thời gian dài vừa qua trên thị trường”, Mirae Asset cho biết.

Thị trường bất động sản Việt Nam thiết lập mặt bằng giá mới

Theo đánh giá của Mirae Asset, tại các quốc gia phát triển, người dân có đa dạng kênh tài sản đề đầu tư: Trái phiếu, cổ phiếu, quỹ hưu trí, quỹ tương hỗ, bất động sản. Trong đó, kênh bất động sản có thể được đầu tư qua hình thức sở hữu trực tiếp hoặc gián tiếp thông qua các tổ chức đầu tư và quản lý bất động sản chuyên nghiệp (REITs).

Tại Việt Nam, do đặc thù văn hóa của người dân và chưa chính thức có các công ty đầu tư và quản lý bất động sản chuyên nghiệp, việc sở hữu trực tiếp bất động sản là phương thức đầu tư được ưu tiên hàng đầu đối với mọi tầng lớp người dân. Chính vì vậy, khi lựa chọn kênh đầu tư, tâm lý sở hữu một bất động sản hiện hữu trong đại đa số người đân.

Với vị thế là kênh đầu tư số 1 tại Việt Nam, tác động và sức lan tỏa của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế là rất lớn. Thực tế, chu kỳ ngành bất động sản ở Việt Nam thường ngắn hơn (từ 4-5 năm) so với các quốc gia trên thế giới, với chu kỳ gần nhất là giai đoạn 2014–2019.

Đặc biệt, bất chấp tác động của đại dịch Covid-19, Mirae Asset nhận thấy giá bán căn hộ sơ cấp tại 2 thị trường lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM không có dấu hiệu suy giảm.

Chính vì vậy, Mirae Asset tin rằng thị trường bất động sản Việt Nam đã hoàn thành một chu kỳ, đồng thời mặt bằng giá mới đã được thiết lập trong dài hạn, làm cơ sở cho những hoạt động kinh doanh, bán hàng trong tương lai của các doanh nghiệp.