Nguồn cung tăng nhưng vẫn “tắc nghẽn”
Theo Bộ Xây dựng, quý II/2025 ghi nhận sự gia tăng đáng kể về nguồn cung ở cả ba giai đoạn: cấp phép mới, đang triển khai và đủ điều kiện kinh doanh. Cụ thể, có 58 dự án được cấp phép mới và 157 dự án đủ điều kiện kinh doanh, tăng lần lượt 28,9% và 55,4% so với quý I.
Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định, mức tăng này vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Nhiều dự án mới chỉ dừng ở khâu chuẩn bị, chưa thể sớm tung sản phẩm ra thị trường.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Dịch vụ Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, cho biết dù các luật mới về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực từ tháng 8/2024, song để đi vào thực tiễn cần thời gian cho các văn bản hướng dẫn cụ thể.
“Hiện nhiều dự án vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý, phê duyệt thiết kế, thực hiện nghĩa vụ tài chính... Các khâu này đòi hỏi thời gian và sự đồng bộ, nên nguồn cung dù tăng trên giấy tờ vẫn chưa thể vào thị trường ngay,” bà Hằng phân tích.
Theo dự báo của Savills, từ năm 2026 trở đi, khi các dự án hoàn tất thủ tục, thị trường Hà Nội có thể đón 46.600 căn hộ mới từ 43 dự án – chủ yếu nằm ngoài khu trung tâm. Khi đó, một số khu vực có thể chứng kiến điều chỉnh giá, nhưng chỉ giới hạn ở vùng có quỹ đất dồi dào và hạ tầng chưa hoàn thiện.
“Rừng” thủ tục và những nút thắt kéo dài
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, nhận định việc triển khai dự án hiện nay gặp nhiều rào cản do thủ tục phức tạp. Hồ sơ phải qua nhiều sở ngành – từ Nông nghiệp, Môi trường, Xây dựng, Quy hoạch – Kiến trúc, Tài chính đến chính quyền địa phương – khiến tiến độ bị kéo dài.
“Hầu hết các dự án phải lấy ý kiến hai vòng, từ cấp sở đến cấp phường, rồi lại quay về xin phê duyệt. Đó là chưa kể khâu giải phóng mặt bằng vướng định giá đất, đất công, phát sinh thêm chi phí bồi thường,” ông Toản nói.
Ông nhấn mạnh, sự chậm trễ trong phê duyệt và định giá đất khiến nhiều dự án “treo” suốt nhiều năm, dẫn đến nguồn cung khan hiếm và giá nhà liên tục tăng.
Giá nhà vẫn neo cao vì chi phí và lệch pha cung – cầu
Theo Savills, trong quý II/2025, Hà Nội có 8.000 căn hộ mở bán, nâng tổng nguồn cung 6 tháng lên 14.900 căn, tăng 121% so với cùng kỳ 2024. Tuy nhiên, giá sơ cấp trung bình vẫn ở mức 91 triệu đồng/m², tăng tới 40% so với năm trước.
Đáng chú ý, 67% nguồn cung thuộc phân khúc trên 4 tỷ đồng, trong khi căn hộ dưới 2 tỷ đồng gần như biến mất.
Bà Đỗ Thu Hằng lý giải: “Nguồn cung tăng nhưng chủ yếu ở phân khúc cao cấp. Các dự án mới thường nằm ở vị trí đắc địa, chi phí phát triển lớn nên giá bán bị đẩy lên cao. Quỹ đất trung tâm hạn chế càng khiến xu hướng này rõ nét hơn.”
Ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, cho rằng có 4 nguyên nhân chính khiến giá nhà chưa thể hạ: Nguồn cung thiếu và yếu so với nhu cầu thực; Cơ cấu sản phẩm mất cân đối, chủ yếu là nhà cao cấp; Chi phí đầu vào tăng mạnh – đặc biệt là đất đai, vật liệu, nhân công và lãi vay; Tâm lý đầu cơ và kỳ vọng tăng giá trước các thông tin quy hoạch, sáp nhập.
Chi phí đội lên, giá nhà khó giảm
TS Cấn Văn Lực cho rằng chi phí phát triển dự án chính là nguyên nhân trực tiếp khiến giá nhà neo cao. “Đất đai, giải phóng mặt bằng và nghĩa vụ tài chính đang chiếm tỷ trọng lớn nhất. Khi bảng giá đất tiệm cận thị trường, các khoản này càng đội lên,” ông phân tích.
Thêm vào đó, giá vật liệu, nhân công và lãi vay đều tăng, khiến tổng chi phí bị đẩy cao – và cuối cùng người mua phải gánh.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, chia sẻ: “Có dự án kéo dài cả chục năm mới xong giải phóng mặt bằng, chi phí đất đội gấp nhiều lần. Trước nộp 20-30 tỷ tiền sử dụng đất, nay phải 100-200 tỷ.”
Pháp lý chồng chéo và tâm lý “sợ sai” vẫn là rào cản lớn
Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng chỉ ra, dù hệ thống pháp luật đã được sửa đổi, vẫn tồn tại nhiều điểm chồng chéo, đặc biệt trong các khâu quy hoạch, đấu thầu, xác định giá đất.
Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng chậm chạp do tâm lý sợ trách nhiệm của một bộ phận cán bộ, dẫn đến việc đùn đẩy, kéo dài thủ tục.
Cơ cấu thị trường cũng lệch pha nghiêm trọng: phân khúc trung – cao cấp chiếm đa số, trong khi nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội gần như vắng bóng. Nhiều địa phương chưa thực sự quan tâm phát triển các phân khúc này, khiến người thu nhập trung bình và thấp khó tiếp cận nhà ở.