Giá chung cư cao cấp tiệm cận giá biệt thự, liền kề
Trong vài tuần qua, thị trường đã chứng kiến sự ra mắt của một dự án căn hộ gồm 5 tòa tháp tọa lạc trên mặt đường Võ Chí Công, quận Tây Hồ, TP. Hà Nội. Dự án này hiện đang mở giỏ hàng cho các khách hàng giữ chỗ với mức giá rumor - giá thăm dò phản ứng của thị trường ở vào khoảng 6.800-10.700 USD (tương đương 268 triệu đồng/m2, chưa bao gồm VAT.
Những sản phẩm mở bán trong giai đoạn đầu có diện tích từ 66-284m2, tương ứng với từ 1-4 phòng ngủ. Như vậy, với mức giá rumor gần 200 triệu/m2, căn hộ nhỏ nhất với một phòng ngủ tại dự án hiện đang được "chào giá" ở mức gần 13 tỷ đồng.
Đối với căn có 2 phòng ngủ, diện tích hơn 170m2 sẽ có giá lên đến 39 tỷ đồng, tương ứng với 229 triệu đồng/m2.
Hiện nguồn cung chủ yếu tại dự án là dòng sản phẩm sky villa thông tầng diện tích 105-284m2, mức giá từ 25-85 tỷ đồng (tương ứng từ 238 triệu đồng/m2).
Nằm cách dự án này chưa đến 200m là 2 căn hộ của chủ đầu tư Singapore mới được bàn giao trong tháng 8/2024.
Dự án này nằm trên mặt đường Lạc Long Quân, cung cấp hơn 170 căn hộ với diện tích từ 94-330m2.
Được ra mắt từ thời điểm năm 2022, các căn hộ tại đây có mức giá từ 120 triệu đồng/m2 và hiện một số căn đã được rao bán chuyển nhượng với giá từ 150-180 triệu đồng/m2. Như vậy, với một căn hộ 3 phòng ngủ có diện tích 180m2 tại dự án được "chào bán" với giá 28 tỷ đồng.
Theo chia sẻ của một Giám đốc sàn giao dịch chuyên phân phối căn hộ tại khu vực Tây Hồ, đơn giá chung cư với tầm giá hơn 200 triệu đồng/m2 hiện đang "rượt đuổi" với biệt thự, liền kề xung quanh.
Đơn cử như mức chuyển nhượng một số căn biệt thự trong KĐT Ciputra ở vào khoảng 290-350 triệu đồng/m2 tùy vào từng vị trí. Một số căn liền kề khoảng 95m2 bàn giao thô tại đây cũng đã được rao bán với mức 30 tỷ đồng, cạnh tranh với căn hộ 4 phòng ngủ tại hai dự án đã kể trên.
Dữ liệu trong quý II/2024 của đơn vị nghiên cứu Avison Young cho thấy các sản phẩm biệt thự và nhà phố thương mại tại khu Ngoại giao đoàn có giá thứ cấp ở vào khoảng 10.200-14.700 USD/m2 (khoảng 255-368 triệu đồng) tùy từng vị trí.
Tại KĐT Ciputra, các biệt thự, liền kề hiện đang được rao chuyển nhượng với mức giá từ 11.000-15.900 USD/m2.
Lãnh đạo Avison Young cho rằng giá căn hộ mới tại Hà Nội hiện đang tăng nhanh theo hướng "thiết lập mặt bằng mới" với tỷ trọng nguồn cung cao cấp ngày càng nhiều.
Dù vậy, những dự án này hiện đều trong giai đoạn booking, giá bán chưa chính thức nhằm giúp chủ đầu tư thăm dò mức độ quan tâm của những người mua tiềm năng.
Nhìn lại biến động của thị trường BĐS tại Hà Nội có thể thấy, mức giá trên 100 triệu đồng/m2 chỉ mới xuất hiện từ năm 2021. Trước đó thị trường Hà Nội không ghi nhận dự án sơ cấp ở mức giá này.
Tính từ đầu năm đến nay, dòng sản phẩm này bất ngờ có xu hướng xuất hiện nhiều hơn.
Tại quận Ba Đình, một dự án căn hộ nằm trên trục đường Láng Hạ do Indochina Capital tư vấn chiến lược sắp ra mắt trong tháng 9/2024 cũng được các nhà đầu tư dự báo giá không dưới 100 triệu đồng/m2.
Hiện nay quanh khu vực dọc trục đường Vành đai 3, mức giá cũng dao động tương tự. Đơn cử như 5 tòa tháp tại mặt đường Đại lộ Thăng Long hiện đang mở bán giỏ hàng đợt 3 với mức giá từ 80-90 triệu đồng/m2; riêng các căn penthouse tại các dự án này cũng được "chào bán" với mức từ 100 triệu đồng/m2.
Chung cư bình dân sẽ dần bị "khai tử"
Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young cho rằng ở giai đoạn trước, vị trí đắc địa sẽ quyết định đến giá bán, do đó mốc 100 triệu đồng/m2 chủ yếu gắn với khu vực nội đô.
Tuy nhiên, giữa bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng hạn hẹp, nguồn cung cao cấp có xu hướng mở rộng ranh giới và xuất hiện ở cả vùng ven như hiện nay, ngoài vị trí thì giá bán của sản phẩm sẽ chịu sự chi phối của thương hiệu, quản lý vận hành, mức độ đầu tư tiện ích...
Lãnh đạo Avison Young cho rằng tỷ trọng căn hộ cao cấp có xu hướng gia tăng trong thời gian tới, dự báo nguồn cung năm 2024 sẽ đạt khoảng 8.000 căn, trong đó phân khúc cao cấp chiếm 3/4, còn lại là hàng tầm trung; căn hộ bình dân sẽ tiếp tục biến mất khỏi thị trường.
Cùng chung quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh - TGĐ Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây cho rằng chủ đầu tư nào có lợi thế sẵn quỹ đất đều muốn xây dựng, kinh doanh phân khúc cao cấp nhằm tối ưu hóa lợi nhuận giữa bối cảnh giá đất và các chi phí phát triển dự án ngày càng tăng; việc thị trường xuất hiện một số dự án có mức hàng trăm triệu đồng/m2 thời điểm này được xem là hệ quả sau gần 2 năm chung cư liên tục tăng giá.
Hệ lụy khi "đổ" dòng tiền vào phân khúc cao cấp, hạng sang?
Dù đưa ra xu hướng cũng như hướng đi của thị trường BĐS giữa bối cảnh hiện tại nhưng các chuyên gia cũng đưa ra cảnh báo đến các chủ đầu tư khi đổ xô vào việc phát triển phân khúc cao cấp, hạng sang.
Việc các nhà đầu tư tập trung hết vào việc phát triển phân khúc cao cấp, hạng sang sẽ khiến cho nguồn cung bị thiếu cân bằng, gây nên tình trạng lệch pha trầm trọng.
Chỉ trong 9 tháng đầu năm, phân khúc chung cư cao cấp đã "áp đảo" thị trường giữa bối cảnh nguồn cung trung cấp đến bình dân vẫn gần như "vắng bóng".
Theo như dữ liệu từ Savills cho thấy, trong quý II/2024, thị trường không có thêm nguồn cung mới nào dưới 45 triệu đồng; trong khi đó giá sơ cấp liên tục tăng 18% mỗi năm từ năm 2020 đến nay.
Việc giá chung cư "leo thang" cũng kéo theo mặt bằng thuê nhà tăng cao, khiến người dân mua hoặc thuê sẽ bị tăng thêm gánh nặng chi trả.
Với mức thu nhập trung bình 40 triệu/tháng, Hoàng Tuấn (Nam Định) cho rằng giá chung cư tại Hà Nội đang "ảo" và "giấc mơ" mua nhà của những người ngoại tỉnh như anh thực sự "quá tầm với".
Trường Tạ (34 tuổi, Phú Thọ) cho biết thu nhập 2 vợ chồng anh chỉ khoảng 60 triệu đồng/tháng, với giá nhà ngày càng "leo thang" như vậy thì những người trẻ như anh sẽ không có cơ hội để sở hữu nhà ở trong tương lai.