VCCI đề nghị nên giữ phương pháp thặng dư khi định giá đất

Trong góp ý của VCCI về Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT về phương pháp định giá đất, VCCI đề nghị duy trì phương pháp thặng dư, không loại bỏ nó khỏi quy trình định giá đất.

Theo VCCI, so với quy định hiện hành, Dự thảo Nghị định và Dự thảo Thông tư đã điều chỉnh các phương pháp định giá đất, chỉ còn ba phương pháp là phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Việc này có nghĩa là phương pháp thặng dư và phương pháp chiết trừ sẽ không còn được sử dụng trong quy trình định giá đất.

Các doanh nghiệp dã bày tỏ quan ngại rằng việc loại bỏ phương pháp thặng dư có thể gây khó khăn trong quá trình thực hiện định giá đất.

VCCI lý giải, phương pháp thặng dư là cách xác định giá đất dựa vào tiềm năng phát triển trong tương lai, chứ không căn cứ vào mục đích sử dụng hiện tại như phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập. Loại đất có tiềm năng phát triển này thường không có các loại tài sản tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường, điều kiện cần để áp dụng phương pháp so sánh.

Phương pháp so sánh cũng gặp hạn chế về mặt dữ liệu do các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá. Cần phải có nhiều thông tin giao dịch rõ ràng, chính xác, trong khi đó nhiều trường hợp giá giao dịch trên giấy tờ và trong thực tế khác nhau.

Để đảm bảo tính thống nhất giữa các quy định về định giá bất động sản, theo VCCI, phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá bất động sản được các tổ chức định giá chuyên nghiệp áp dụng và được xem là một trong các phương pháp định giá áp dụng khi định giá bất động sản có tiềm năng phát triển như lô đất trống chưa phát triển hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mời trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Phương pháp thặng dư đã được quy định trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 ban hành kèm theo Thông tư 145/2016/TT-BTC.

Trường hợp dự thảo bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất khiến cho các quy định về định giá bất động sản chưa thống nhất giữa các văn bản pháp luật có liên quan.

Đánh giá về mục tiêu quản lý Nhà nước, theo VCCI, một trong những lý do để bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi phương pháp định giá đất bởi ”đây là phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho các nhà quản trị tính toán để quyết định đầu tư, chưa phù hợp với nhiệm vụ định giá đất phục vụ quản lý nhà nước về đất đai”

Nếu xem đây là phương pháp chỉ dùng để tính toán hiệu quả đầu tư, thì có nghĩa giá trị đất đã được tính toán để đạt mục tiêu sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, giá đất này là phù hợp với nguyên tắc thị trường.

Như vậy, Nhà nước sử dụng phương pháp định giá này để xác định các loại đất có tiềm năng phát triển sẽ xác định được giá đất phù hợp với giá thị trường, từ đó xác định được nghĩa vụ tài chính mà nhà đầu tư phải thực hiện cho Nhà nước.

Từ những phân tích trên và thông qua các kiến nghị từ doanh nghiệp, VCCI đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc không bỏ phương pháp thặng dư trong các phương pháp định giá đất.