TS. Cấn Văn Lực: Thị trường vốn, thị trường BĐS phải minh bạch, chuyên nghiệp

Tham luận tại hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, TS. Cấn Văn Lực cho biết, 2 năm vừa qua thị trường bất động sản phát triển tích cực, đôi chỗ hơi nóng nhưng bắt đầu hơi trầm lặng, quan trọng bây giờ là phải sốc thị trường lên. Theo ông Lực, thị trường tài chính và thị trường bất động sản là hai lĩnh vực liên thông rất quan trọng, phải kết nối vấn đề về phát triển thị trường vốn với thị trường bất động sản.

Về vai trò của thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho biết trước thời điểm dịch bệnh, bất động sản đóng góp 4,5% GDP cộng thêm lĩnh vực xây dựng là khoảng 10,5% GDP nhưng mức này thấp hơn 14-15% của Trung Quốc, của Ấn Độ, Thái Lan… nên Việt Nam còn rất nhiều dư địa để phát triển thị trường bất động sản.

Theo tính toán sơ bộ, có tới 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan trực tiếp và gián tiếp tới lĩnh vực bất động sản. Đáng chú ý nhất là 4 ngành lớn có liên quan trực tiếp là xây dựng, tài chính ngân hàng, dịch vụ ăn uống, du lịch. 4 lĩnh vực này đóng góp khoảng 28,8% GDP năm 2019.

Về tính liên thông giữa ngân hàng, chứng khoán với bất động sản, ông Lực đồng tình với phát biểu của Thủ tướng là đảm bảo kinh tế vĩ mô thì mới ổn định thị trường bất động sản và ngược lại.

Bất động sản thu hút đầu tư nước ngoài, bình quân năm thu hút 11% vốn FDI, nếu tính từ khi mở cửa nền kinh tế, đến nay vốn đăng ký vào bất động sản khoảng 65,3% vốn đăng ký, chiếm 15,3% tổng đầu tư FDI vào Việt Nam. 

Còn về tình hình vốn, ông Lực cho biết có 2 nguồn vốn chủ lực là nguồn vốn tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Về cơ bản những năm vừa qua rất tốt nhưng thời gian gần đây bắt đầu chững lại.

Ông Lực cũng lưu ý 3 vấn đề về nguồn vốn cho bất động sản. Thứ nhất là dư nợ tín dụng ngân hàng hiện nay trong đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 20,6% tổng dư nợ của nền kinh tế, mức này tương đương với Philippines, nhưng thấp hơn so với Trung Quốc, Đài Loan (Trung Quốc), Mỹ.

Riêng về thị trường trái phiếu doanh nghiệp, TS. Lực cho rằng nếu có thái độ ứng xử phù hợp, sẽ phát triển rất tốt, song rất tiếc trong thời gian vừa qua có chững lại. Nhưng ông vẫn nhấn mạnh rằng đây là một kênh huy động vốn cũng hữu ích, nhất là vốn trung và dài hạn.

Vấn đề rủi ro đối với câu chuyện vốn cho bất động sản ông nhận thấy chưa đa dạng, mặc dù có 5 loại hình khác nhau nhưng vẫn tập trung vào tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Chính vì vậy, cần phải phát triển thị trường vốn để có nhiều quỹ đầu tư hơn, quỹ hưu trí, quỹ tiết kiệm...

Về tài chính bất động sản, TS. Cấn Văn Lực đề xuất đây là thời điểm quan trọng để thúc đẩy hình thành một số định chế tài chính mới, tức là tổ chức tài chính bất động sản mới như quỹ đầu tư tín thác bất động sản – REIT, cơ quan tái cho vay tái thế chấp nhà ở (tham khảo mô hình Malaysia), quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, công ty định giá tài sản độc lập (gồm cả bất động sản).

Ngoài ra, cho phép thí điểm một số sản phẩm huy động vốn mới thông qua Fintech, huy động vốn cộng đồng, chứng khoán hóa các dự án bất động sản… đặc biệt phải phân ra bất động sản theo các phân khúc khác nhau, từ đó xác định mức độ rủi ro khác nhau.

"Thay đổi mô hình quản lý và vận hành thị trường bất động sản chuyên nghiệp hơn, hiện nay chưa rõ đầu mối về vấn đề này, Bộ Xây dựng một chút, Bộ Tài nguyên và Môi trường một chút, các bộ, ngành một chút, bộ quản lý quỹ đất, bộ tài sản trên đất nên rất khó làm. Đặc biệt, chuẩn hóa và đưa ra năng lực của cả quản lý thị trường cũng như tham gia thị trường, điều này yêu câu vai trò lớn của các hiệp hội bất động sản.

Cuối cùng là ổn định kinh tế vĩ mô, liên thông giữa các thị trường, nhất là giữa ngân hàng – chứng khoán – bảo hiểm – bất động sản; giống như thị trường vốn, thị trường bất động sản phải minh bạch, chuyên nghiệp", TS. Lực kiến nghị.

Báo cáo về chính sách tín dụng góp phần phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Nguyễn Thị Hồng cho biết đến thời điểm 31/5/2022, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản là 2,33 triệu tỷ đồng, tăng 12,31% so với cuối năm ngoái, đây là mức tăng cao so với cùng kỳ các năm trước và cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, chiếm tỷ trọng 20,66% tổng dư nợ tín dụng chung đối với nền kinh tế.

Trong số 2,33 triệu tỷ đồng dư nợ, tín dụng lĩnh vực bất động sản tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng (1,55 triệu tỷ đồng, tăng 14,41%, chiếm tỷ trọng 66,3%), dư nợ tín dụng với mục đích kinh doanh bất động sản là hơn 786 nghìn tỷ đồng, tăng 8,4% so với cuối năm ngoái và chiếm tỷ trọng 33,7% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản.

Thống đốc cũng cho biết năm 2022, Ngân hàng nhà nước định hướng tín dụng tăng khoảng 14%, cao hơn mức tăng 13,61% trong năm 2021 và12,17% năm 2020.

Tính đến 30/6/2022, tín dụng đã tăng 9,35%, là mức cao hơn so với mức tăng của 6 tháng đầu năm của cả những năm trước đại dịch COVID-19. Cho tới thời điểm hiện nay, dù lạm phát đang chịu sức ép gia tăng trong thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước vẫn giữ chỉ tiêu tín dụng định hướng năm 2022 là 14%.

Theo Thống đốc, nhu cầu tín dụng bất động sản thường là với thời hạn trung và dài hạn (hiện nay khoảng 94% dư nợ có thời gian từ 10-25 năm), trong khi đó nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn với mức lãi suất thay đổi theo thị trường (khoảng 80% là tiền gửi ngắn hạn).

Nếu không cân đối kỳ hạn giữa huy động và cho vay phù hợp, các tổ chức tín dụng có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản, không đáp ứng nhu cầu chi trả tiền gửi cho người dân. Bởi vậy, với vai trò là cơ quan quản lý, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành đầy đủ hành lang pháp lý để tổ chức tín dụng thực hiện vai trò cho vay, mua trái phiếu, bảo lãnh, trong đó cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, mua trái phiếu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, quy định về hoạt động bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.